目前，北京房?jī)r(jià)雖然仍未見有絲毫松動(dòng)的跡象，但近期政策面已悄然發(fā)生變化：去年底，商業(yè)銀行及住房公積金禁貸未封頂樓盤；三年內(nèi)，北京要建1000萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房，1000萬(wàn)平方米限價(jià)商品房；今年將嚴(yán)格對(duì)個(gè)人出租房屋進(jìn)行征稅；日前北京市出臺(tái)規(guī)定，對(duì)外資購(gòu)房予以限定……這一系列舉措盡管不一定會(huì)取得立竿見影的成效，但可以預(yù)見的是，政策影響力將在不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)開始“發(fā)酵”。2007年，或有可能成為京城樓市的“拐點(diǎn)”。
保障性住房將批量入市
近日，北京市委書記劉琪在北京市人大東城區(qū)代表團(tuán)會(huì)議上表態(tài)，在三年之內(nèi)，北京要建設(shè)1000萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房，1000萬(wàn)平方米限價(jià)房。另一位北京市建委官員強(qiáng)調(diào)，經(jīng)濟(jì)適用房將更強(qiáng)調(diào)社會(huì)保障屬性，弱化商品屬性。這兩年經(jīng)濟(jì)適用房將實(shí)行定向銷售，來(lái)安置和解決奧運(yùn)工程、重點(diǎn)工程、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)搬遷居民的住房需求。對(duì)于社會(huì)的散購(gòu)，要視定向銷售情況而定，有富余時(shí)可拿出一部分來(lái)解決部分人的住房需求。
根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)制定的《北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006年——2010年)》規(guī)定，“十一五”期間，北京市將推出經(jīng)濟(jì)適用房1500萬(wàn)平方米，約21萬(wàn)套。據(jù)此測(cè)算，年均應(yīng)推出300萬(wàn)平方米、約4萬(wàn)套以上的經(jīng)濟(jì)適用房，房源數(shù)量約為2006年的兩倍。
從目前的情形看，經(jīng)濟(jì)適用房在兩年之內(nèi)暫時(shí)還無(wú)法惠及社會(huì)普通民眾，但1000萬(wàn)平方米的限價(jià)商品房卻是實(shí)實(shí)在在的市場(chǎng)供應(yīng)量。近日，北京市完成了一項(xiàng)迄今為止規(guī)模最大的土地利用現(xiàn)狀調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，目前北京市已供土地仍未開發(fā)供應(yīng)市場(chǎng)房屋的，按照建筑面積計(jì)算有8000萬(wàn)平方米，而目前北京市全年的房屋開復(fù)工面積約為3000萬(wàn)平方米左右，閑置土地資源挖掘潛力巨大。去年，北京實(shí)際供應(yīng)住宅用地848公頃，只占到全年計(jì)劃供地1600公頃的53%。由此，可以比較樂(lè)觀地期待，在中央政府嚴(yán)密關(guān)注下，地方政府很有可能要對(duì)以往的供地計(jì)劃作出調(diào)整，社會(huì)保障性住房的供應(yīng)量將會(huì)急劇增加。
一位業(yè)內(nèi)人士分析，限價(jià)房的推出不僅可以拉低平均房?jī)r(jià)，更為重要的是其將對(duì)周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格產(chǎn)生影響。高收入人群購(gòu)買商品房，中低收入人群去買保障性住房的市場(chǎng)格局會(huì)越來(lái)越清晰。而當(dāng)?shù)谝慌迌r(jià)商品房推出之后，市場(chǎng)預(yù)期也會(huì)隨之發(fā)生變化，并對(duì)地段相近、品質(zhì)相同的商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生抑制作用。這一點(diǎn)可以從以往北京大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房后對(duì)周邊市場(chǎng)的影響中得到印證。在回龍觀地區(qū)，當(dāng)大量經(jīng)濟(jì)適用房面市時(shí)，附近的商品房項(xiàng)目幾乎無(wú)一例外地受到“重創(chuàng)”，以至于當(dāng)時(shí)一批開發(fā)商幾乎是眾口一詞地批判經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。“問(wèn)題的關(guān)鍵在于限價(jià)房的建設(shè)規(guī)模和地段，如果是將限價(jià)房都建在偏遠(yuǎn)郊區(qū)，雖可以拉低平均房?jī)r(jià)，但對(duì)普通老百姓來(lái)說(shuō)則意義不大，因?yàn)楣ば诫A層如果買了這種房就會(huì)發(fā)現(xiàn)，高昂的時(shí)間成本和交通成本會(huì)使這種低房?jī)r(jià)變得毫無(wú)意義。”該人士這樣認(rèn)為。
客觀地說(shuō)，土地以招、拍、掛方式轉(zhuǎn)讓符合地方政府利益最大化的要求，但當(dāng)關(guān)乎民計(jì)民生的住房問(wèn)題已上升到非常重要的位置時(shí)，舍棄部分經(jīng)濟(jì)利益以換取社會(huì)的和諧安定，應(yīng)不失為政府的一個(gè)明智選擇。
房產(chǎn)投資者會(huì)奪路而逃？
北京市地稅局日前公布，從2月1日起，個(gè)人出租房屋收入將嚴(yán)格按照5%綜合征收率征稅，其中包括征收率為0.5%的個(gè)人所得稅、征收率為4.5%的其他地方各稅。據(jù)了解，北京個(gè)人出租房屋按照5%的稅率征稅不是新政策，從2004年已開始實(shí)施，至今主要是由房主到地稅部門自行申報(bào)。此次重申嚴(yán)格執(zhí)行的個(gè)人出租房屋收入按5%綜合征收率征收的稅款中，分別包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、個(gè)人所得稅等地方各稅。
有業(yè)內(nèi)人士介紹，以往有關(guān)這一稅種的交繳率并不是很高，這主要是與出租房屋業(yè)主的納稅意識(shí)不強(qiáng)以及征管難度較大有關(guān)。此次重申嚴(yán)征此稅，對(duì)政府的決心自然不容忽視。雖說(shuō)征稅的目的或許在于擴(kuò)大政府財(cái)源，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響則在于進(jìn)一步擠壓長(zhǎng)線房產(chǎn)投資者的利罌占洹Ｈ綣荒傷暗幕埃抵鶻壩幸歡ǚ縵鍘！熬腿繽坪蠹莩狄謊槐蛔階≡蛞眩壞┍蛔劍辛簟⒎？睢⒌蹕湊眨幌盜械某頭＝黃詼粒閉馕蝗聳孔髁艘桓鏨扔鰲?
在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，房屋出租的收入要納所得稅，保有房屋要納財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，主要的收益有兩塊，一是長(zhǎng)期投資的出租收益，另一塊是房屋升值的帳面收益。目前，針對(duì)這兩項(xiàng)房產(chǎn)投資收益的稅收政策越來(lái)越趨于明晰。早先，北京市對(duì)房屋出租收益所征稅的稅率為20%，后來(lái)調(diào)低至5%。今后會(huì)不會(huì)按照累進(jìn)稅率計(jì)征或者再改變“游戲規(guī)則”誰(shuí)也不知道，加之物業(yè)稅(財(cái)產(chǎn)稅)的開征以及大戶型房保有稅(可視為是一種資源占有稅)的開征似乎也已是箭在弦上，這對(duì)房產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)“利空”不斷。去年，政府分別加征了房屋轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅和所得稅以及上調(diào)了大面積高檔房屋契稅，增加了房屋轉(zhuǎn)讓的交易成本。至此，可以說(shuō)房產(chǎn)投資的前景會(huì)越來(lái)越暗淡，而股市的財(cái)富效應(yīng)漸顯，對(duì)房產(chǎn)投資所產(chǎn)生的“虹吸”效應(yīng)也會(huì)越發(fā)顯著。
那么，如果政府的稅收政策得到徹底地執(zhí)行，將會(huì)是一幅什么景象？首先，擁有多套房產(chǎn)的投資者會(huì)感到一種前所未有的壓力。房屋出租所得稅將“吃掉”一部分收益，并且讓投資者感到真正恐懼的是，政府下一張出的是什么“利空”的牌無(wú)法預(yù)測(cè)。其次，物業(yè)稅的開征很有可能是壓垮駱駝的最后一根“稻草”，房產(chǎn)未來(lái)升值的樂(lè)觀期待將會(huì)很快被即期的稅負(fù)負(fù)擔(dān)所取代。擁有房產(chǎn)越多并不意味著財(cái)產(chǎn)越多，而是要交納的稅越多。假如，某個(gè)房產(chǎn)投資者做過(guò)股票投資，那他肯定會(huì)由此類推——購(gòu)買了一個(gè)業(yè)績(jī)逐年下滑的公司股票，與其長(zhǎng)期持有不如及早“砍倉(cāng)割肉”了結(jié)才是明智選擇。當(dāng)然，在大多數(shù)投資者還處于觀望時(shí)，能果斷了結(jié)出局的人肯定是少數(shù)。但隨著時(shí)間的推移，會(huì)有越來(lái)越多的投資者逐漸意識(shí)到房產(chǎn)投資已味同“雞肋”。屆時(shí)，很有可能出現(xiàn)股市快速下跌中的“多殺多”局面。
目前，對(duì)政府在今年實(shí)施新稅政的力度究竟會(huì)有多大以及對(duì)市場(chǎng)的影響怎樣，還難以作出量化的判斷，但可以肯定的是新稅政肯定不會(huì)對(duì)只擁有自住房的家庭有什么影響。
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