房子能否上市 相關(guān)細則政府尚未出臺
據(jù)了解，金鶴苑目前正處于“大確權(quán)時期”，房產(chǎn)證目前還沒有拿到，估計今年就可以辦妥，獲得“小確權(quán)”。
按照法律規(guī)定，所謂“確權(quán)”就是經(jīng)過房地產(chǎn)申報、登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項權(quán)利。大確權(quán)是確權(quán)到開發(fā)商名下，隨后才是產(chǎn)權(quán)分割，即把開發(fā)商名下的物業(yè)交易過戶到購房業(yè)主名下，之后才可以申領(lǐng)房產(chǎn)證。對于金鶴苑來說，獲得大確權(quán)就意味著廣鋼集團獲得了金鶴苑22棟樓的使用權(quán)，即獲得了一張大房產(chǎn)證。產(chǎn)權(quán)分割后，如果關(guān)于經(jīng)濟適用房上市的政策一旦出臺，金鶴苑的業(yè)主們就可以憑借自己的房產(chǎn)證自由進行房屋買賣。但是鐘炎雄對記者明確表示：“如果拿到房產(chǎn)證，我也不會賣房子的。我又不是老板，不炒樓，這是我自己的房子，不會輕易賣的。”
對于廣鋼的經(jīng)濟適用房模式，廣州市國土資源局一位官員認為這屬于企業(yè)的市場行為，作為政府部門不應(yīng)發(fā)表什么意見，但是他肯定，只要對群眾有好處，廣鋼的做法還是值得提倡的，同時他覺得經(jīng)濟適用房的出現(xiàn)對平抑廣州的房價會有一定的作用。
然而也有廣州房地產(chǎn)專家認為，這樣的政策容易導(dǎo)致特權(quán)單位變相福利分房和集資建房，引發(fā)新的社會不公現(xiàn)象，但應(yīng)適當允許單位興建產(chǎn)權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的集體宿舍或周轉(zhuǎn)住房，以解決職工住房困難；而對于居者有其屋作為政策的出發(fā)點和落腳點的理解，也應(yīng)當理解為人人都能住上適當?shù)淖》浚⒉灰欢ㄒ腥硕紦碛凶》康漠a(chǎn)權(quán)。
有錢單位買地建房不允許
在今年的廣州市兩會期間，房地產(chǎn)問題毫不意外地成了會上最熱門的話題。市委副書記、市長張廣寧在參加市政協(xié)會議小組討論時說，廣州市正在著手制訂新經(jīng)濟適用房管理辦法，將允許符合條件的單位在貨幣分房和實物分房中二選一，只要該單位有土地，且符合城市建設(shè)規(guī)劃和土地使用規(guī)劃，該單位即可自行建房分給沒有享受實物分房和貨幣分房的住房困難職工。
廣州市國土房管部門有關(guān)負責(zé)人解釋，其實早在去年9月出臺的《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》中，就已明確將單位自建房與廉租房、新社區(qū)一同歸入“政府保障型”住房的供應(yīng)行列。今后單位自建房，戶型全部要在90平方米以下，且銷售對象也要符合經(jīng)濟適用房的規(guī)定，只能面向本單位從未享受過住房福利的員工。
事實上，這一新的管理辦法已經(jīng)幾易其稿，目前尚未出臺。來自廣州市有關(guān)部門的最新信息顯示，正在制訂中的新辦法有三大要素：一是建房主體為部隊、中央、省屬駐穗單位和本市國有大中型企業(yè)單位；二是這些單位要擁有自有土地、并且符合廣州土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃；三是項目建設(shè)限戶型(建筑面積小于90平方米)、限房價、限供應(yīng)對象(符合條件的部隊人員和中央、省屬駐穗單位和本市國有大中型企業(yè)單位住房困難職工)。但與以往最大的不同之處就是，在貨幣分房和實物分房之間,各單位可以二者擇其一，并且提高貨幣分房的金額。有地有錢的單位自建住房后可實行實物分房，而無錢無地的單位就實行貨幣分房。這也就意味著，從2000年以來停止的單位自建房又放開了。
在2000年以前，廣州市實行實物分房，此后，廣州市停止了實物分房，開始實行貨幣分房。但是，不少單位職工反映，停止了實物分房后，貨幣分房所能拿到的買房錢又很少，不足購買商品房。為此，廣州市在新的經(jīng)濟適用房管理辦法中將解決這一問題。
廣州市國土房管局有關(guān)負責(zé)人表示，由于涉及企業(yè)多，歷史用地又難于統(tǒng)計，目前符合條件的企業(yè)歷史地塊有多大、能夠解決多少住房困難戶的住房問題，仍是未知數(shù)。但那些有錢的單位想買地建房的構(gòu)想則肯定是不能允許的。
單位自建經(jīng)濟適用房不是開歷史倒車
廣鋼集團董事長、黨委書記陳嘉陵接受本報記者專訪
記者：廣鋼是廣州市第一個自建經(jīng)濟適用房的企業(yè)，做到這一點在政策上是如何突破的？
陳嘉陵：當時廣州市提出可以建經(jīng)濟適用房，我們覺得這是一個機遇，因為無論是建福利房還是單位自建經(jīng)濟適用房都是為了職工。于是我們馬上就跟市里有關(guān)部門請示，市很支持我們的想法，我們就抓住了這個機遇。
記者：為了建經(jīng)濟適用房，企業(yè)采取了哪些措施？
陳嘉陵：我們真是下了決心。指派了集團的一位副總經(jīng)理親自去抓，同時專門成立了工作小組，而且把建設(shè)經(jīng)濟適用房作為一個重大的項目交給職代會，讓職工去充分討論。集團的黨政聯(lián)席會議上也多次討論究竟如何保證建房的規(guī)模成本與效益，要盡可能讓職工感到滿意。 從設(shè)計之初，我們就把圖紙、模型公開給大家看，建設(shè)過程也反復(fù)讓大家去參觀、提意見。
記者： 2050元/平方米的均價是怎么定的？
陳嘉陵：開始也想按照當時廣州市經(jīng)濟適用房的物價局批準的下限標準執(zhí)行2300元/平方米的定價，后來我們將房價定在2000元/平方米左右。既然這是民心工程和經(jīng)濟適用房，那就要考慮職工的經(jīng)濟承受能力。比如本來我們打算蓋高層的，這樣從投資角度來講絕對不會虧損，而且還能增加許多住戶。但是高層需要安裝電梯，隨之而來就有電梯費和管理費及職工的承受能力如何等問題，所以在聽取職工意見后又修改了設(shè)計方案。
記者：廣鋼集團在建房過程中賺到錢了嗎？
陳嘉陵：我們把建房成本算好后就直接公布給員工了，成本價和售樓價都先定了就不能再翻悔。但是正好趕上原材料價格上漲，所以我們的壓力很大。在這種情況下我們還是堅持不加價，經(jīng)過多方的努力和精打細算，最終剛好收支平衡。其實這也從另外一個方面說明，正是由于企業(yè)來自建，所以也逼著企業(yè)精打細算。
記者：作為企業(yè)不賺錢，又要花這么大精力去建房，是不是有些虧？
陳嘉陵：我們專門成立了一個班子來籌劃這件事，他們分工明確，工作做得很細致。作為企業(yè)，都會追求利益的最大化的，但從企業(yè)內(nèi)部來講，并不是所有的事情都為了賺錢。我們還要講求事業(yè)留人、待遇留人、感情留人，這不是單單從金錢角度講回報的。我們要打造一個和諧團隊，提高職工的積極性、增加集團的凝聚力。大家一起努力，和諧的氣氛就出現(xiàn)了，這也是帶給企業(yè)的一種效益。
記者：從以前的福利分房，到現(xiàn)在的單位自建經(jīng)濟適用房，是不是開歷史倒車？
陳嘉陵：肯定不是。經(jīng)濟適用房與福利分房不一樣。經(jīng)濟適用房盡管是單位去建，但是從設(shè)計、投標、制造成本、工程質(zhì)量直到售價等各方面已經(jīng)參與了市場競爭。我認為政府現(xiàn)在允許單位自建房是兩全其美的事。第一，它解決了職工的居住問題；第二，經(jīng)濟適用房在一定程度上也可以抑制廣州居高不下的房價。這不是開歷史的倒車，而是螺旋式上升。
記者：你覺得廣鋼的經(jīng)濟適用房經(jīng)驗?zāi)軌蛟趶V州市得到推廣嗎？
陳嘉陵：金鶴苑只是一個開端，將來的企業(yè)和單位肯定會比我們做的更好。我們的做法只是一個借鑒，有用的可以采用，不完善的不用采用。如果由企業(yè)來自己建經(jīng)濟適用房，要嚴格控制成本，而且管理和策劃等要非常細致，否則很容易出現(xiàn)虧損。一種可行的做法是，在成本的基礎(chǔ)上加5%-10%左右的毛利，消化平均的費用，讓企業(yè)沒有損失，職工也受益。
目前，市場的房價居高不下，歸根到底還是由供求關(guān)系決定的，要想把房價調(diào)下來，必須提供更多的廉價房，開發(fā)商是不可能這么做的。建經(jīng)濟適用房是一個具體的措施，政府的新政策對于抑制居高不下的房價是一個很好的動作。
記者：以后還會再建經(jīng)濟適用房嗎？
陳嘉陵：金鶴苑建好后，很多沒有分到房子的職工都希望集團能夠再建新的經(jīng)濟適用房。但是目前我們沒有地了，而且現(xiàn)在土地使用很嚴格，不是想蓋就能蓋的。如果未來有地、政策又允許的話，我們還是可以再蓋經(jīng)濟適用房的，那個時候我們會做得更好、更完善，讓更多的員工能夠改善居住環(huán)境。(記者何濤、胡瑛)
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