房子能否上市 相關(guān)細(xì)則政府尚未出臺(tái)
據(jù)了解，金鶴苑目前正處于“大確權(quán)時(shí)期”，房產(chǎn)證目前還沒(méi)有拿到，估計(jì)今年就可以辦妥，獲得“小確權(quán)”。
按照法律規(guī)定，所謂“確權(quán)”就是經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、登記注冊(cè)、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。大確權(quán)是確權(quán)到開(kāi)發(fā)商名下，隨后才是產(chǎn)權(quán)分割，即把開(kāi)發(fā)商名下的物業(yè)交易過(guò)戶到購(gòu)房業(yè)主名下，之后才可以申領(lǐng)房產(chǎn)證。對(duì)于金鶴苑來(lái)說(shuō)，獲得大確權(quán)就意味著廣鋼集團(tuán)獲得了金鶴苑22棟樓的使用權(quán)，即獲得了一張大房產(chǎn)證。產(chǎn)權(quán)分割后，如果關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市的政策一旦出臺(tái)，金鶴苑的業(yè)主們就可以憑借自己的房產(chǎn)證自由進(jìn)行房屋買賣。但是鐘炎雄對(duì)記者明確表示：“如果拿到房產(chǎn)證，我也不會(huì)賣房子的。我又不是老板，不炒樓，這是我自己的房子，不會(huì)輕易賣的。”
對(duì)于廣鋼的經(jīng)濟(jì)適用房模式，廣州市國(guó)土資源局一位官員認(rèn)為這屬于企業(yè)的市場(chǎng)行為，作為政府部門不應(yīng)發(fā)表什么意見(jiàn)，但是他肯定，只要對(duì)群眾有好處，廣鋼的做法還是值得提倡的，同時(shí)他覺(jué)得經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)對(duì)平抑廣州的房?jī)r(jià)會(huì)有一定的作用。
然而也有廣州房地產(chǎn)專家認(rèn)為，這樣的政策容易導(dǎo)致特權(quán)單位變相福利分房和集資建房，引發(fā)新的社會(huì)不公現(xiàn)象，但應(yīng)適當(dāng)允許單位興建產(chǎn)權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的集體宿舍或周轉(zhuǎn)住房，以解決職工住房困難；而對(duì)于居者有其屋作為政策的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)的理解，也應(yīng)當(dāng)理解為人人都能住上適當(dāng)?shù)淖》浚⒉灰欢ㄒ腥硕紦碛凶》康漠a(chǎn)權(quán)。
有錢單位買地建房不允許
在今年的廣州市兩會(huì)期間，房地產(chǎn)問(wèn)題毫不意外地成了會(huì)上最熱門的話題。市委副書記、市長(zhǎng)張廣寧在參加市政協(xié)會(huì)議小組討論時(shí)說(shuō)，廣州市正在著手制訂新經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，將允許符合條件的單位在貨幣分房和實(shí)物分房中二選一，只要該單位有土地，且符合城市建設(shè)規(guī)劃和土地使用規(guī)劃，該單位即可自行建房分給沒(méi)有享受實(shí)物分房和貨幣分房的住房困難職工。
廣州市國(guó)土房管部門有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，其實(shí)早在去年9月出臺(tái)的《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》中，就已明確將單位自建房與廉租房、新社區(qū)一同歸入“政府保障型”住房的供應(yīng)行列。今后單位自建房，戶型全部要在90平方米以下，且銷售對(duì)象也要符合經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定，只能面向本單位從未享受過(guò)住房福利的員工。
事實(shí)上，這一新的管理辦法已經(jīng)幾易其稿，目前尚未出臺(tái)。來(lái)自廣州市有關(guān)部門的最新信息顯示，正在制訂中的新辦法有三大要素：一是建房主體為部隊(duì)、中央、省屬駐穗單位和本市國(guó)有大中型企業(yè)單位；二是這些單位要擁有自有土地、并且符合廣州土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃；三是項(xiàng)目建設(shè)限戶型(建筑面積小于90平方米)、限房?jī)r(jià)、限供應(yīng)對(duì)象(符合條件的部隊(duì)人員和中央、省屬駐穗單位和本市國(guó)有大中型企業(yè)單位住房困難職工)。但與以往最大的不同之處就是，在貨幣分房和實(shí)物分房之間,各單位可以二者擇其一，并且提高貨幣分房的金額。有地有錢的單位自建住房后可實(shí)行實(shí)物分房，而無(wú)錢無(wú)地的單位就實(shí)行貨幣分房。這也就意味著，從2000年以來(lái)停止的單位自建房又放開(kāi)了。
在2000年以前，廣州市實(shí)行實(shí)物分房，此后，廣州市停止了實(shí)物分房，開(kāi)始實(shí)行貨幣分房。但是，不少單位職工反映，停止了實(shí)物分房后，貨幣分房所能拿到的買房錢又很少，不足購(gòu)買商品房。為此，廣州市在新的經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法中將解決這一問(wèn)題。
廣州市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于涉及企業(yè)多，歷史用地又難于統(tǒng)計(jì)，目前符合條件的企業(yè)歷史地塊有多大、能夠解決多少住房困難戶的住房問(wèn)題，仍是未知數(shù)。但那些有錢的單位想買地建房的構(gòu)想則肯定是不能允許的。
單位自建經(jīng)濟(jì)適用房不是開(kāi)歷史倒車
廣鋼集團(tuán)董事長(zhǎng)、黨委書記陳嘉陵接受本報(bào)記者專訪
記者：廣鋼是廣州市第一個(gè)自建經(jīng)濟(jì)適用房的企業(yè)，做到這一點(diǎn)在政策上是如何突破的？
陳嘉陵：當(dāng)時(shí)廣州市提出可以建經(jīng)濟(jì)適用房，我們覺(jué)得這是一個(gè)機(jī)遇，因?yàn)闊o(wú)論是建福利房還是單位自建經(jīng)濟(jì)適用房都是為了職工。于是我們馬上就跟市里有關(guān)部門請(qǐng)示，市很支持我們的想法，我們就抓住了這個(gè)機(jī)遇。
記者：為了建經(jīng)濟(jì)適用房，企業(yè)采取了哪些措施？
陳嘉陵：我們真是下了決心。指派了集團(tuán)的一位副總經(jīng)理親自去抓，同時(shí)專門成立了工作小組，而且把建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房作為一個(gè)重大的項(xiàng)目交給職代會(huì)，讓職工去充分討論。集團(tuán)的黨政聯(lián)席會(huì)議上也多次討論究竟如何保證建房的規(guī)模成本與效益，要盡可能讓職工感到滿意。 從設(shè)計(jì)之初，我們就把圖紙、模型公開(kāi)給大家看，建設(shè)過(guò)程也反復(fù)讓大家去參觀、提意見(jiàn)。
記者： 2050元/平方米的均價(jià)是怎么定的？
陳嘉陵：開(kāi)始也想按照當(dāng)時(shí)廣州市經(jīng)濟(jì)適用房的物價(jià)局批準(zhǔn)的下限標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行2300元/平方米的定價(jià)，后來(lái)我們將房?jī)r(jià)定在2000元/平方米左右。既然這是民心工程和經(jīng)濟(jì)適用房，那就要考慮職工的經(jīng)濟(jì)承受能力。比如本來(lái)我們打算蓋高層的，這樣從投資角度來(lái)講絕對(duì)不會(huì)虧損，而且還能增加許多住戶。但是高層需要安裝電梯，隨之而來(lái)就有電梯費(fèi)和管理費(fèi)及職工的承受能力如何等問(wèn)題，所以在聽(tīng)取職工意見(jiàn)后又修改了設(shè)計(jì)方案。
記者：廣鋼集團(tuán)在建房過(guò)程中賺到錢了嗎？
陳嘉陵：我們把建房成本算好后就直接公布給員工了，成本價(jià)和售樓價(jià)都先定了就不能再翻悔。但是正好趕上原材料價(jià)格上漲，所以我們的壓力很大。在這種情況下我們還是堅(jiān)持不加價(jià)，經(jīng)過(guò)多方的努力和精打細(xì)算，最終剛好收支平衡。其實(shí)這也從另外一個(gè)方面說(shuō)明，正是由于企業(yè)來(lái)自建，所以也逼著企業(yè)精打細(xì)算。
記者：作為企業(yè)不賺錢，又要花這么大精力去建房，是不是有些虧？
陳嘉陵：我們專門成立了一個(gè)班子來(lái)籌劃這件事，他們分工明確，工作做得很細(xì)致。作為企業(yè)，都會(huì)追求利益的最大化的，但從企業(yè)內(nèi)部來(lái)講，并不是所有的事情都為了賺錢。我們還要講求事業(yè)留人、待遇留人、感情留人，這不是單單從金錢角度講回報(bào)的。我們要打造一個(gè)和諧團(tuán)隊(duì)，提高職工的積極性、增加集團(tuán)的凝聚力。大家一起努力，和諧的氣氛就出現(xiàn)了，這也是帶給企業(yè)的一種效益。
記者：從以前的福利分房，到現(xiàn)在的單位自建經(jīng)濟(jì)適用房，是不是開(kāi)歷史倒車？
陳嘉陵：肯定不是。經(jīng)濟(jì)適用房與福利分房不一樣。經(jīng)濟(jì)適用房盡管是單位去建，但是從設(shè)計(jì)、投標(biāo)、制造成本、工程質(zhì)量直到售價(jià)等各方面已經(jīng)參與了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。我認(rèn)為政府現(xiàn)在允許單位自建房是兩全其美的事。第一，它解決了職工的居住問(wèn)題；第二，經(jīng)濟(jì)適用房在一定程度上也可以抑制廣州居高不下的房?jī)r(jià)。這不是開(kāi)歷史的倒車，而是螺旋式上升。
記者：你覺(jué)得廣鋼的經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌蛟趶V州市得到推廣嗎？
陳嘉陵：金鶴苑只是一個(gè)開(kāi)端，將來(lái)的企業(yè)和單位肯定會(huì)比我們做的更好。我們的做法只是一個(gè)借鑒，有用的可以采用，不完善的不用采用。如果由企業(yè)來(lái)自己建經(jīng)濟(jì)適用房，要嚴(yán)格控制成本，而且管理和策劃等要非常細(xì)致，否則很容易出現(xiàn)虧損。一種可行的做法是，在成本的基礎(chǔ)上加5%-10%左右的毛利，消化平均的費(fèi)用，讓企業(yè)沒(méi)有損失，職工也受益。
目前，市場(chǎng)的房?jī)r(jià)居高不下，歸根到底還是由供求關(guān)系決定的，要想把房?jī)r(jià)調(diào)下來(lái)，必須提供更多的廉價(jià)房，開(kāi)發(fā)商是不可能這么做的。建經(jīng)濟(jì)適用房是一個(gè)具體的措施，政府的新政策對(duì)于抑制居高不下的房?jī)r(jià)是一個(gè)很好的動(dòng)作。
記者：以后還會(huì)再建經(jīng)濟(jì)適用房嗎？
陳嘉陵：金鶴苑建好后，很多沒(méi)有分到房子的職工都希望集團(tuán)能夠再建新的經(jīng)濟(jì)適用房。但是目前我們沒(méi)有地了，而且現(xiàn)在土地使用很嚴(yán)格，不是想蓋就能蓋的。如果未來(lái)有地、政策又允許的話，我們還是可以再蓋經(jīng)濟(jì)適用房的，那個(gè)時(shí)候我們會(huì)做得更好、更完善，讓更多的員工能夠改善居住環(huán)境。(記者何濤、胡瑛)
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