曾一度被架空的政策

　　據悉，早在1998年國務院就曾經下通知，要求各級政府盡快建立起以經濟適用房為主和租售并舉的住房供應體系。然而，大部分地方政府走的卻都是只售不租的路線。建設部一位官員對記者表示，如此單一的售房市場，房價非理性上漲在所難免。

　　而另一方面，廉租房一直以來并沒有納入地方政府的議事日程。目前，全國只有十幾個大中城市采取了實物配租、租金補貼和租金減免三種方式，相當多的城市仍處在觀望和徘徊狀態。

　　地方政府為什么缺乏推行廉租房的積極性呢？有關專家分析說，倘若地方政府積極執行這項政策，他們將面臨的是什么呢?“廉租房最大的作用是滿足低收入人群的住房需求和拉低房價，廉租房與房價呈反比關系。”

　　據估計，廉租房的供給每增加5%，就會迫使房價下降3%～4%。而房價下跌，土地出讓金也會跟著降低，這將直接減少地方政府“第二財政”收入。據報道，韓國政府面對飛漲的房價，加大廉租房供應后，房價應聲而落。

　　另外，現行的考核機制還是以經濟發展為重要指標。執行廉租房政策之后，最大的受益者是群眾，地方政府卻不會因為認真執行廉租房政策而受到獎勵。一些官員擔心，廉租房的增加所導致的房價降低，將有可能放緩本地經濟發展的速度。

　　一位知名地產人士對記者表述說，人們曾經將這個問題歸結到資金短缺上。實際上，資金問題地方政府是有辦法解決的，將批租土地的收益拿出一小部分，就足夠建許多廉租房，“我們能夠看到，這些年各地都不乏豪華、超豪華形象工程屢屢問世，這些都說明資金沒有問題。”

　　自1998年以來，我國的廉租房制度一直備受爭議，一些輿論認為，廉租房的建設應該由已經掙得“盆滿缽滿”的地產商負責開發，他們應該“獲利回吐”；而更多的地產商則堅持認為，廉租房根本不應該進入市場，不能進行商業經營。

　　有專家分析說，我國土地供應已經實現了“招拍掛”，“招拍掛”機制的核心在于對土地出讓價的向上競價最高的開發商取得土地，比起原來各種方式的出讓和轉讓，土地成本可能大幅增加。這樣高價拍賣來的土地，如果讓房地產商建廉租房，誰都不肯干。

　　就這樣，這些年來，廉租房就像一個皮球，在地方政府和房地產開發商之間踢來踢去。從市場的角度看，廉租房與市場規律確實是相悖的。不過，萬科的“實驗”或許值得一提。

　　萬科地產在廣州、深圳、天津等地“廉租房”項目的相繼開工建設，使得2006年成為萬科的“廉租房元年”。盡管有分析認為，萬科之所以犧牲眼前的經濟利益在廉租房上做嘗試，是因為篤定以后可以賺大錢。“而且這樣比較容易獲得銀行貸款支持。”但至少邁出了地產商參與廉租房建設的第一步。

　　盡管有萬科地產這樣的嘗試，但廉租房的建設資金從何而來，各地仍在爭議，方案有中央財政補貼，發行住房建設公債，組建信托投資基金等。

　　根據建設部去年年底的要求，各級政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設。據報道，中國東部地區的一線城市目前基建資金的40%～60%來自土地出讓金。然而，“想讓地方政府吐出來用于廉租房，不太容易。”一位業內人士說。

　　據建設部通報顯示，截至2005年底，累計用于最低收入家庭住房保障的資金僅為47.4億元，尚存巨大資金缺口。建設部住宅與房地產業司副司長侯淅珉日前表示，我國將盡快建立與廉租房制度配套的基金。

　　同時，全國工商聯住宅產業商會也已開始了“廉租房基金”計劃的運作。“廉租房基金”以房地產投資信托基金(REITs)方式為我國“廉租房”融資，與在港成功上市“領匯基金”運作模式相近，也被業內人士稱為內地的“領匯基金”。

　　該商會會長聶梅生告訴記者，住宅產業商會將通過相關渠道募集資金，而后在城市收購房源，再以低租金出租用作廉租房。在這個合作過程中，地方財政只需要補貼租金之間的差價，而不用直接投入資金進行收購，這樣財政的壓力就會小很多。

　　“小區實驗”的困境

　　事實上，許多地方政府只要提到廉租房等公共物品，就會打出資金欠缺等理由，另一方面卻又樂此不疲于賣地。這讓很多香港的專家匪夷所思。據報道，香港過去一年廉租房支出約為160億港元，占到香港政府整體支出的6%。

　　香港是亞洲第一個提供高層大廈作為廉租房的城市。據悉，一半以上的人口通過政府幫助解決住房問題，香港公屋租金水平大約為同地區市場價的1/4，這其實相當于每收1港元租金，政府就要補貼3港元。

　　香港因廉租房制度的成功經驗，成為許多內地專家學者倡導學習的對象。而在中國大陸，少有的幾個建設有廉租房小區的城市，卻還因為種種因素導致問題不斷。

　　2月8日的《中國青年報》披露，西安市“明德門廉租房小區”，早在2001年就竣工了，共有6幢264套住房。然而，自建成至今，僅住有50余戶危房拆遷戶，其余大部分住房已空置近6年時間。而原因竟然是——無房戶太多，分配方案難以定下來。

　　北京惟一的廉租房小區——廣渠門北里廉租房小區這三年來的實驗結果并不樂觀，同樣存在著不少的問題。面積過小、資源分配不合理、閑置狀況比較明顯、退房機制缺失等問題都在困擾著這個新興的小區。

　　“我們的合同都是一年一簽，而且必須是承租人本人來簽字。”毛大爺告訴本刊記者。據說這是為了防止承租人死后，其家人瞞報死亡情況而繼續租住在小區里。“說得不好聽點，這里住的都是老人，住不了多久就可能死去，這樣同住的家人就必須搬離。”

　　這樣的規定讓毛大爺很是擔憂。因為年事已高，他擔心自己一旦去世，家人就將被迫離開這個小區，而屆時，年老的老伴、下崗了的兒媳、還在上學的孫女，只靠兒子一人微薄的收入，難以住得像現在這樣寬松。

　　毛大爺說，去年的時候，因為已經發生了幾次承租人死亡后，家人被迫搬離的事情。小區里的老人們曾經集體向政府反映情況，但有關部門稱這是建廉租房小區后出現的新問題，目前尚無解決辦法。

　　另一方面，因為入住條件的苛刻，這讓這個本用來解決“城市貧民”住房問題的廉租房小區，成了安撫傷殘革命軍人及勞模的特殊養老院。“住在這里的傷殘退伍老人，都有一堆可歌可泣的故事告訴你。”徐大爺對記者說。

　　也正因為如此，地處黃金地段的廣渠門北里廉租房小區似乎顯得有點浪費。這里的老人們猶如生活在一個沒有配套設施和護理人員的非專業養老院之中，老人護理和生活便捷問題普遍存在于各個家庭。“我們像生活在孤島里。”一位老人說。

　　這種隔離感也來自同屬一個小區的商品房區域的業主們。2005年8月21日，在京城仁合小區第一屆物業與業主座談會上，業主們就曾向物業公司反映與廉租房區域的隔斷問題，以及廉租房區域同商品房區域的關系問題。

　　商品房區域的業主們普遍擔心，自己當時花7000多元/平方米購買的房子，會因小區里的廉租房而影響到未來的升值空間。但物業公司的答復是，商品房區域其實在很多方面已經沾了廉租房的光，希望大家保持一個平和的心態。

　　盡管如此，在日后的廉租房建設中，與商品房小區的混建，將成為一種趨勢。廣州市政協前主席陳開枝就曾建議，經濟適用房和廉租房不能連片建設，避免變成以后的“貧民窟”。而且，低收入群體聚集在一起，也容易引發新的社會矛盾。

　　如何避免廉租房建設出現經濟適用房的弊端？在此次政協“1號提案”的四點建議中，第一條就提出，要界定政府建房的目標群體，明確受惠對象。但建設部的情況通報也坦言，目前關于廉租房的申請、審批、退出(騰房)機制并不完善。

　　因此，現在關鍵問題是，在目前中國個人信用體系沒有建立的情況下，如何解決中低收入家庭界定的問題？該花多少錢，該建多少房，該建多大房，該在何處建，該分給什么人，政府都要做到心中有數。從這一點上說，完善廉租房建設還任重道遠。 ★

　　(來源：《中國新聞周刊》 作者：謝良兵 郇麗)

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