最高人民法院昨日公布了《物權法》兩部司法解釋———《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》，將于10月1日起施行。司法解釋施行前已經終審，解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用此司法解釋。

　　近年來，涉及物業權益的糾紛案件數量不斷增加。2007年初，這兩個解釋正式立項。此間，最高人民法院進行了廣泛的調研、分析與論證，多次征求了有關部門和社會各界的意見。

　　經過數年的起草制定工作，兩部司法解釋最終出臺。兩部司法解釋涉及系列熱點、難點問題，具體包括業主身份的界定、車位車庫糾紛的處理、住改商糾紛的處理、物業費糾紛處理、物業服務合同的解除及相應糾紛的處理等。

　　比如，在備受爭議的小區車位歸屬方面，司法解釋明確：如果建設單位已經按照規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例，將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為已符合《物權法》第74條第1款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。

　　在近年出現的業主炒物業公司引發的糾紛方面，司法解釋明確，物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，人民法院應予支持；物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。

　　此外，針對目前頻發的“民宅商用”引發的糾紛，司法解釋也明確了相應細則。《物權法》規定，業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

　　司法解釋對上述條款明確稱，應綜合考慮“民宅商用”糾紛的實際情況，將有利害關系業主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內。

　　焦點1 車位按比例配置給業主

　　- 焦點

　　【司法解釋】 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。

　　●解讀

　　最高院民一庭負責人坦言車位、車庫問題為司法解釋起草中的“硬骨頭”，面對普遍存在的車位、車庫緊張問題，司法解釋作出上述規定。

　　該負責人解釋，規劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業主在購買專有部分的時候對此也是明知的。只要業主已經按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫，就應當認為其需要已經得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現特定業主對車位、車庫提出過度主張。

　　不過這位負責人也認為，由于車位、車庫糾紛的處理極其復雜，審判實踐中，法官可結合具體情況妥善處理案件。

　　●現狀

　　業內人士稱，實際中，有開發商把所有的規劃車位賣給跟開發商關系密切的一個業主，然后再通過這個業主把車位零散地高價賣給其他業主。

　　北京業委會協會申辦委員會召集人、健翔園小區首屆業委會主任任晨光說，開發商的上述行為，并不違反物權法，但是單個業主的權益受損。司法解釋規定必須按比例分配給業主，每一個業主都將有機會按比例取得車位，這使車位分配更加公平。

　　焦點2 住改商須整棟業主同意

　　- 焦點

　　【司法解釋】 業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。

　　●解讀

　　民宅商用改變了住宅的法定用途，破壞了既有秩序，如果利害關系業主認定標準缺失將會造成法律適用的困難，此次司法解釋將“有利害關系業主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內”，此規定在審判實務中易于掌握和操作，至于如果出現建筑區劃內本棟建筑物之外的業主也與民宅商用行為存在利害關系的情況，最高院民一庭負責人表示，為防止利害關系業主范圍的無限制泛化，司法解釋另外規定，其應證明利害關系的存在。

　　●現狀

　　北京的住宅區里住改商的不少，雖然規定了必須取得利害關系人同意，但此前沒有確定利害關系人范圍和同意的程序。現在的實際做法是，住改商只須征得大部分的近鄰同意即可。

　　任晨光說，司法解釋明確規定了利害關系人的最小范圍，即整棟樓的業主。這將使得住改商難度加大，只要有1名利害關系人向法院主張不同意，就可以“1票否決”。