焦點3 房子空置也要交物業費

　　- 焦點

　　【司法解釋】 物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　●解讀

　　最高院民一庭負責人介紹，實踐中，有的業主以未享受物業服務企業已經提供的服務(比如業主提出其因出國而未享受服務)或者無需接受相關物業服務(比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等)提出抗辯。

　　該負責人表示，選聘物業服務企業是業主共同作出的決定，只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務，則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定。

　　●現狀

　　目前，有些業主認為，自己沒有得到物業服務可以拒付物業費。

　　對此，任晨光認為，在實際情況下，物業合同不大可能與每一個單個業主簽訂，但合同的效力仍然對單個業主有效。即使業主一段時間不在小區居住，房屋空閑，但物業服務使小區建筑物及其附屬設施正常運行，仍然間接地為業主提供了服務。

　　焦點4 物業未獲續聘無權收費

　　- 焦點

　　【司法解釋】 物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，人民法院應予支持。

　　●解讀

　　最高院民一庭負責人表示，該類糾紛實踐中不少，此次司法解釋給予了明確。

　　此外，如果物業服務企業拒絕退出物業服務區域，并以存在事實物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，法院不予支持。

　　●現狀

　　北京有不少小區，物業合同到期，或業委會聘請了新的物業公司，但老的物業公司賴著不走。如果業主不交物業費，物業公司訴至法院，法院會以有事實服務為由，判決業主支付物業費。

　　任晨光認為，這個現狀雖然不公平，但在存在事實服務這個概念的情況下，業主也只能交費。司法解釋取消了事實服務這個概念，有望解決這個問題。

　　因為物業公司拒不撤出時，業主有權利不交物業費，法院也不會支持物業公司討要物業費，物業公司等于白干，沒有經濟利益，物業公司會主動撤出。

　　焦點5 沒有產權證也能當業主

　　- 焦點

　　【司法解釋】 基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。

　　●解讀

　　由于物權法未對“業主”這一概念作出規定，那些已經買了房子但未取得房產證的人是否屬于業主？根據司法解釋明確，此類人群亦應具備業主身份。

　　最高院民一庭負責人表示，現實生活中，房屋買受人在已經合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權登記的情形大量存在，如果僅以是否已經依法登記取得所有權作為界定業主身份的標準，將與現實生活產生沖突，并有可能對前述人群應當享有的權利造成損害。

　　因此，司法解釋對其“業主身份”問題進行特別規定。

　　●現狀

　　當前業主的認定，基本上是指產權證上的人，導致一些因夫妻關系、繼承遺產等取得產權的人，或者正在辦理產權的人，無法行使表決權，影響小區管理。

　　北京業委會協會申辦委員會召集人、健翔園小區首屆業委會主任任晨光認為，解釋將業主的范圍進行了擴展，不再簡單的規定為產權證上的人，便于小區業主共同決定小區事務。(記者 李靜睿 楊華云 王殿學)