編者按：

　　不久前，北京乃至全國的房地產界都聽到了北京市二中院法官的落槌聲，歷時3年的“森豪公寓假按揭案”告一段落。如今的地產業界感覺到，“小陽春”的熱，已漸行漸遠；“退房潮”的寒，卻余音未了。在這一熱一冷的銜接處，“假按揭”的身影若隱若現。本報記者多處走訪， “假按揭”的龍頭蛇身在各方的描繪中逐步清晰。

　　開發商

　　自建自買 飲鴆止渴

　　仿造資料 騙取貸款

　　對于“假按揭”端倪，諸多房地產開發商均三緘其口：“我們公司從來沒有做假按揭。”亦或私下向記者透露一些“江湖傳聞”：傳說廣東或者北京某家開發商曾經做過假按揭。

　　廣東金唐律師事務所合伙人、中國社會科學院法學研究所教授涂成洲就“假按揭”給出法律定義：指開發商為套現資金，將暫時沒有賣出的房子以內部職工、開發商親屬或素不相識的人的名字購下，從銀行套取購房貸款。

　　從這樣的定義中便可看出，一場“自建自買”好戲的上演，開發商目的清晰——現金為王。2008年，尤其是上半年，銀行普遍收緊開發商貸款，對貸后資金流向的監管力度更加嚴格，大小開發商集體叫苦不迭。2008年中，正逢銀行信貸銀根最緊時刻，開發商獲得貸款利率通常為基準利率上浮10%-30%甚至更多，接近其資金成本的10%左右。

　　戴德梁行中國區綜合住宅服務主管蔣尚禮表示，今年適度寬松的信貸環境及逐步向好的住宅市場預售狀況，使房地產行業從銀行系統獲得的信貸支持略有改善。他在最新的研究報告中稱，2009年第一季度房地產開發企業開發貸款增速同比增長9%，結束了2008年以來逐季遞減的下滑趨勢，僅前三個月獲得的信貸支持總量就相當于2008年全年資金總量的1/3，發展商資金狀況略有好轉。

　　“但與人民幣信貸市場整體30%的同比增長相比，一季度開發企業的貸款增速仍存在一定差距，說明銀行系統對于房地產業的信貸支持依然較為謹慎。”蔣尚禮說。

　　記者還從業內資深人士處了解到，通常一個房地產項目的資金流量分配比例為：自有資金占30%左右，銀行資金占30%左右，應付款和預售款占30%左右。同時房地產開發商還會通過“扎款”來緩解匱乏的資金。所謂“扎款”就是開發商拖欠施工方的錢，或者分批付款。這就相當于一部分建設資金由施工方先墊付。

　　即便如此，由于一些灰色原因，開發商的資金鏈也難言堅固。當企業的資金鏈難以維系時，融資需求便急不可耐。不過開發商早已發現這樣的“隱形地帶”：購房者按揭貸款要比企業從銀行貸款少很多阻力，且更加簡易。

　　資深人士告訴記者，通過假按揭騙貸來維持其自身運轉的方法，無外乎是利用他人信息來制作一份“虛假合同”。

　　“不管是家屬也好，親戚朋友也好，找他們來公司簽一個購房合同。事實上這個交易并沒有發生。”一位業內人士說，一家房地產企業也許有10個員工，而老板可能會要求他們每人找3至5個人，以滿足按揭份額。

　　簽署這樣一個合同對于開發商來說并非難事。開發商通過任何可以利用的關系聯系到足夠數量的“購房者”，并得到他們的基本資料。“比如，身份證復印件，戶口復印件，結婚證等一應俱全。”該資深人士說，甚至房地產開發商可以幫助開具收入證明。提供這些資料的當事人也許可以多少得到一些“好處”，也許礙于朋友或親屬的情面而完全“免費”。更有甚者，遺失了身份證，被別有用心偽造出一套“基本資料”，名下無端多出一套住房的個案也比比皆是。

　　看似簡便 實為險棋

　　與銀行融資途徑比較，“假按揭”幾乎是零成本，同時不會耗費時間。當這些基本資料準備齊全，房地產開發商向未繳納任何費用的“購房者”出具一張首付款的發票。纖薄的一張發票便成為向銀行申請按揭貸款的敲門磚。

　　當這張蓋有開發商大印的紙片出現在銀行辦公桌之時，放貸員經過程序化審核便可以放貸。不過，錢并不是打給個人，而是直接匯入開發商的賬戶中。該資深人士舉例說：“如果一套房子價值100萬，首付需要20%，按揭貸款80%。那么開發商經過這樣的操作，就能直接從銀行得到80萬元的資金。”但是，這樣的“皮影戲”不會只發生一次。如果一個房地產開發商能做100套這樣的假按揭貸款，那么就能得到8000萬元的資金。

　　開發商為了挽救資金鏈的崩潰而選擇假按揭，實為一招險棋。欠債總是要還的。“假按揭”人向銀行還款必不可少。不過，那些出借個人資料的人根本不用操心這些瑣碎的事情。因為背后的房地產開發商會代為清障。該人士置評說：“每月還貸的錢與到手的貸款資金相比太少了。”而房地產商則會為了滿足銀行規避風險的要求選擇將這些房產進行抵押。由此帶來的風險便會潛伏于未來真正購房者的腳下。

　　當按揭貸款資金沿著電腦網絡流入那個指定賬戶之后，一個開發商“飲鴆止渴”的過程便開始了。不過“止渴”的效果也許可以立竿見影，讓開發商在短時間內獲得一定的快感。

　　據上述人士介紹，當開發商資金鏈即將斷裂時，簡單方便而且難度極低的“假按揭”通常可以幫助開發商度過一些艱難的時日。在現有融資渠道當中，銀行的企業信貸以及一些私募機構的利息都比“假按揭”還息高出許多。