編者按：

　　不久前，北京乃至全國的房地產(chǎn)界都聽到了北京市二中院法官的落槌聲，歷時3年的“森豪公寓假按揭案”告一段落。如今的地產(chǎn)業(yè)界感覺到，“小陽春”的熱，已漸行漸遠；“退房潮”的寒，卻余音未了。在這一熱一冷的銜接處，“假按揭”的身影若隱若現(xiàn)。本報記者多處走訪， “假按揭”的龍頭蛇身在各方的描繪中逐步清晰。

　　開發(fā)商

　　自建自買 飲鴆止渴

　　仿造資料 騙取貸款

　　對于“假按揭”端倪，諸多房地產(chǎn)開發(fā)商均三緘其口：“我們公司從來沒有做假按揭。”亦或私下向記者透露一些“江湖傳聞”：傳說廣東或者北京某家開發(fā)商曾經(jīng)做過假按揭。

　　廣東金唐律師事務(wù)所合伙人、中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所教授涂成洲就“假按揭”給出法律定義：指開發(fā)商為套現(xiàn)資金，將暫時沒有賣出的房子以內(nèi)部職工、開發(fā)商親屬或素不相識的人的名字購下，從銀行套取購房貸款。

　　從這樣的定義中便可看出，一場“自建自買”好戲的上演，開發(fā)商目的清晰——現(xiàn)金為王。2008年，尤其是上半年，銀行普遍收緊開發(fā)商貸款，對貸后資金流向的監(jiān)管力度更加嚴格，大小開發(fā)商集體叫苦不迭。2008年中，正逢銀行信貸銀根最緊時刻，開發(fā)商獲得貸款利率通常為基準利率上浮10%-30%甚至更多，接近其資金成本的10%左右。

　　戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮表示，今年適度寬松的信貸環(huán)境及逐步向好的住宅市場預(yù)售狀況，使房地產(chǎn)行業(yè)從銀行系統(tǒng)獲得的信貸支持略有改善。他在最新的研究報告中稱，2009年第一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)貸款增速同比增長9%，結(jié)束了2008年以來逐季遞減的下滑趨勢，僅前三個月獲得的信貸支持總量就相當于2008年全年資金總量的1/3，發(fā)展商資金狀況略有好轉(zhuǎn)。

　　“但與人民幣信貸市場整體30%的同比增長相比，一季度開發(fā)企業(yè)的貸款增速仍存在一定差距，說明銀行系統(tǒng)對于房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持依然較為謹慎。”蔣尚禮說。

　　記者還從業(yè)內(nèi)資深人士處了解到，通常一個房地產(chǎn)項目的資金流量分配比例為：自有資金占30%左右，銀行資金占30%左右，應(yīng)付款和預(yù)售款占30%左右。同時房地產(chǎn)開發(fā)商還會通過“扎款”來緩解匱乏的資金。所謂“扎款”就是開發(fā)商拖欠施工方的錢，或者分批付款。這就相當于一部分建設(shè)資金由施工方先墊付。

　　即便如此，由于一些灰色原因，開發(fā)商的資金鏈也難言堅固。當企業(yè)的資金鏈難以維系時，融資需求便急不可耐。不過開發(fā)商早已發(fā)現(xiàn)這樣的“隱形地帶”：購房者按揭貸款要比企業(yè)從銀行貸款少很多阻力，且更加簡易。

　　資深人士告訴記者，通過假按揭騙貸來維持其自身運轉(zhuǎn)的方法，無外乎是利用他人信息來制作一份“虛假合同”。

　　“不管是家屬也好，親戚朋友也好，找他們來公司簽一個購房合同。事實上這個交易并沒有發(fā)生。”一位業(yè)內(nèi)人士說，一家房地產(chǎn)企業(yè)也許有10個員工，而老板可能會要求他們每人找3至5個人，以滿足按揭份額。

　　簽署這樣一個合同對于開發(fā)商來說并非難事。開發(fā)商通過任何可以利用的關(guān)系聯(lián)系到足夠數(shù)量的“購房者”，并得到他們的基本資料。“比如，身份證復(fù)印件，戶口復(fù)印件，結(jié)婚證等一應(yīng)俱全。”該資深人士說，甚至房地產(chǎn)開發(fā)商可以幫助開具收入證明。提供這些資料的當事人也許可以多少得到一些“好處”，也許礙于朋友或親屬的情面而完全“免費”。更有甚者，遺失了身份證，被別有用心偽造出一套“基本資料”，名下無端多出一套住房的個案也比比皆是。

　　看似簡便 實為險棋

　　與銀行融資途徑比較，“假按揭”幾乎是零成本，同時不會耗費時間。當這些基本資料準備齊全，房地產(chǎn)開發(fā)商向未繳納任何費用的“購房者”出具一張首付款的發(fā)票。纖薄的一張發(fā)票便成為向銀行申請按揭貸款的敲門磚。

　　當這張蓋有開發(fā)商大印的紙片出現(xiàn)在銀行辦公桌之時，放貸員經(jīng)過程序化審核便可以放貸。不過，錢并不是打給個人，而是直接匯入開發(fā)商的賬戶中。該資深人士舉例說：“如果一套房子價值100萬，首付需要20%，按揭貸款80%。那么開發(fā)商經(jīng)過這樣的操作，就能直接從銀行得到80萬元的資金。”但是，這樣的“皮影戲”不會只發(fā)生一次。如果一個房地產(chǎn)開發(fā)商能做100套這樣的假按揭貸款，那么就能得到8000萬元的資金。

　　開發(fā)商為了挽救資金鏈的崩潰而選擇假按揭，實為一招險棋。欠債總是要還的。“假按揭”人向銀行還款必不可少。不過，那些出借個人資料的人根本不用操心這些瑣碎的事情。因為背后的房地產(chǎn)開發(fā)商會代為清障。該人士置評說：“每月還貸的錢與到手的貸款資金相比太少了。”而房地產(chǎn)商則會為了滿足銀行規(guī)避風險的要求選擇將這些房產(chǎn)進行抵押。由此帶來的風險便會潛伏于未來真正購房者的腳下。

　　當按揭貸款資金沿著電腦網(wǎng)絡(luò)流入那個指定賬戶之后，一個開發(fā)商“飲鴆止渴”的過程便開始了。不過“止渴”的效果也許可以立竿見影，讓開發(fā)商在短時間內(nèi)獲得一定的快感。

　　據(jù)上述人士介紹，當開發(fā)商資金鏈即將斷裂時，簡單方便而且難度極低的“假按揭”通常可以幫助開發(fā)商度過一些艱難的時日。在現(xiàn)有融資渠道當中，銀行的企業(yè)信貸以及一些私募機構(gòu)的利息都比“假按揭”還息高出許多。