購房者

　　蒙在鼓里 追高房價

　　在這樣一種快捷的“融資渠道”之下，開發商寧愿鋌而走險。與此同時，假按揭所帶來的另一個效果也同時出現了：房屋的成交量與交易價格節節攀升。真正的購房者并不了解一套住房的成本與價格。他們只能通過與同地段樓盤進行比較，或者與那些購買過的人進行咨詢。

　　“如果是一套100平方米的房子，實際價格為每平方米8000元。開發商在做假按揭時，成交價為1萬元。那么官方交易網站上就會顯示單價1萬元每平米。”該人士說，售樓處的銷售人員一定說，現在買1萬元，過幾天價格還要上漲1000元。而銷售人員也一定不會忘記告訴你，售出多少套，還剩多少套，而領號排隊的人一定遠遠超過所剩套數。

　　由此，一個“追漲殺跌”的效應便出現。真正的購房者擔心“明非今比”的單價，從而“傾囊相授”。這樣一來，開發商就可由此回籠一部分流動資金。如果所剩套數售罄，那么開發商就會將“自賣自買”的已售房屋進行退房，然后再次出售。

　　“對于我們普通消費者，最大問題就是信息不對稱。我有意向買房的時候，售樓小姐給我看了一張房屋登記表，上面清楚地記錄著每棟樓，每個單元以及每套房子是否已賣出，每平方米單價等詳細資料。”上述購房者對記者說，“今年2月份房屋有回暖的現象，當時看房的人很多，而從登記表上看，房子的確銷售得很快，售樓小姐一再催促，如果不買，好的朝向和樓層就沒有了，而且以后二期、三期價格肯定會漲。”

　　銀行

　　一石三鳥

　　設立專用賬戶

　　向開發商亮綠燈，除賺取開發商貸款利息外，銀行的醉翁之意還在于個人按揭貸款這塊一直被視為優質資產的“肥肉”。

　　“因此，銀行向開發商授信時，除了要求開發商進行抵押或擔保以外，一般還要求開發商將銷售的房屋按揭貸款業務劃歸到該行。”上述業內人士說。

　　凡辦理按揭貸款的購房者都會有類似經歷：購房時，開發商都會以“省麻煩”為由向其推薦貸款行，消費者只需簽合同，其他事情都不用管。事實上，絕大多數開發商推薦的銀行，就是開發商自己辦理貸款的銀行。

　　理論上講，消費者有權利選擇任何一家銀行做按揭貸款。但實際情況卻不同，“各家銀行的貸款利率條件完全一樣，準備好材料交給開發商后，我只需要按照約好的時間到開發商那里與銀行簽字，確實省了不少時間和精力。而且，有個開發商做中間人，心理上也踏實不少。”一位剛在北京東四環某樓盤購買一套住房、辦理完30年住房按揭貸款的購房者接受記者采訪時說，他還表示，并不知情開發商向自己推薦貸款行的原因。

　　另外，長期懸在銀行頭頂的“利劍”——風險防控必須考慮在內。因此，銀行要求開發商在銀行設立一個專門賬戶，將售房所得款項存入該賬戶，銀行會對該賬戶進行監管，一旦發現資金出現異常情況，銀行可以立刻凍結賬戶，把錢全部劃走，有效地控制了風險。

　　審核流于形式

　　據了解，對于房貸業務審批，通常銀行支行沒有權限放貸，分行才具有這個權限，除非是分行指定某個支行來操作該項貸款的審批。經手辦理房貸業務的普通員工，職責通常是收集開發商材料，進行審核，如果材料齊全便放貸；如果材料不齊，會讓開發商準備齊后再放貸，只是一個例行程序而已。

　　多位銀行房貸業務部工作人員都向記者表示不知“假按揭”。“我們對客戶的貸前審查很嚴格，尤其是今年以來，銀行對風險控制非常重視。”某大型商業銀行分行房貸業務部工作人員對記者說。

　　不過，上述資深業內人士表示，銀行普通辦事員不可能逐個去親自拜訪客戶、實地審查材料。他們使用最多的方式就是電話核實。如果對每個客戶都親自進行實地核實，銀行的成本就過高了。即使銀行人力物力足夠，辦事員也不愿去跑。因為貸款由“領導”決定，多做無益，因此形成了一個核實的真空地帶。

　　騙貸結局

　　資金斷裂 多敗俱傷

　　大量退房 不是巧合

　　在一個極度低迷的市場之中，伴隨購房者的銳減，“輪流轉”的循環會出現明顯紕漏。與此同時，開發商還要負擔假按揭的月供。至此，開發商就會選擇退房來卸除負擔。“這就是為什么有些樓盤會在一天之內出現大量的退房。沒有別的解釋，只有假按揭。”資深人士分析表示，因為真正的購房者基本互不相識，大量的退房不會碰巧出現在同一天。同時，退房者將會損失定金和違約金。“如一套1萬元/平方米、面積為100平方米房子，定金是5萬元，違約金是總價的5%。由此計算，退房所帶來的損失將達到10萬元。”這對于一個貸款購房的人并非小數目。

　　而退房所引發的便是“按揭貸款”危機。如果開發商席卷這筆款項“玩失蹤”，那么銀行必將追究責任的矛頭指向按揭貸款人。

　　不良率有所波動

　　業內人士告訴記者，很多房地產開發企業的實際控制人和法人代表并非同一人。那么實際控制人將資金轉移也就方便許多，因為最后追究法律責任的是法人代表。“比如，房地產開發商可以從偏遠的地方找來一個人的身份證件注冊為法人代表。等開發商破產或者卷款出逃，從法律途徑找到法人也沒有用。這樣一來，這對銀行便成為一筆死債。”

　　2009年1月份，個人住房不良貸款余額21.4億元，比年初增加2.7億元；不良率0.69%，比年初上升0.09個百分點。從房地產違約情況看，1月份違約筆數比年初增加656筆，增幅8.9%。不過，專家普遍認為，盡管房地產貸款不良率有所波動，但總體較為平穩，風險在可控范圍內。

　　上述廣東金唐律師事務所合伙人涂成洲律師認為，在民事責任方面，銀行在與開發商簽訂某按揭合作協議時，往往會約定由開發商承擔連帶保證責任或其他責任。如出現借款合同無效、不生效或不成立的情況，名義借款人不承擔還款責任，法院很可能判令開發商作為實際用款人承擔還款責任。從刑事責任辨析，對于單位十分明顯地以非法占有為目的，利用簽訂、履行借款合同詐騙銀行或其他金融機構貸款，應當以合同詐騙罪定罪處罰。另一方面，如果所謂開發商只是少數犯罪分子借以詐騙銀行貸款的工具，則可以認定為貸款詐騙罪。

　　對于付諸真金白銀的購房者來說，最大的風險是買了房后，房產已被抵押。不但無法辦理房產證，甚至還將失去所購住房。