在一些小區里，一些業主買房后又將住宅改成酒店、辦公室、發廊、餐館，人來人往，噪聲不斷還帶來污染，鄰居不勝其煩。最高法近日出臺了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，將于10月1日實施，其中首次明確“住改商”申請須獲得本棟建筑物內所有業主一致同意。同時兩個司法解釋還涉及了多項物業糾紛熱點。記者昨日對此調查采訪了本市部分社區、業主、物業公司以及政府管理部門，并請律師對相關條文進行了解讀。

　　解釋一：車位須按比例配置給業主

　　鄭州現狀：車位緊張停車難普遍存在

　　司法解釋

　　建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。

　　本地情況

　　車位緊張和停車難引起的物業糾紛在鄭州各小區普遍存在。昨日記者采訪了陽光四季園小區、祈福小區等，這里都存在停車難問題。

　　陽光四季園的張先生反映，為了能夠在小區里找到停車位，他不得已把晚上的應酬推掉。“晚上不到8點，小區里就沒有停車位了，不得已有時只得停在小區外面，或停放到小區里非停車位置，很不安全。”張先生說，此外，由于小區保安對外來車輛管理不嚴，不少非業主車輛停在小區內，更加劇了停車難。

　　祈福小區的業主王先生則反映，由于小區內的車位和業主的車輛不成比例，很多業主沒有停車位，“大家只得輪流停車”。采訪中發現，鄭州住宅小區車位緊張是很普遍的問題，物業收取停車費也成了業主和物業公司矛盾的焦點。據悉，由于有些開發商將小區內的部分車位出售，造成私家車位和公共車位之間也存在著很多矛盾，這些小區多是在繁華地段的高檔小區。

　　律師解讀

　　河南天坤律師事務所王治國律師認為，解釋出臺非常及時，鄭州這方面的糾紛非常多。他表示，建設單位在將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分時，首先要考慮業主的需要，建設單位按照配置比例將車位處分給業主的，也要以首先滿足業主的需要為前提，也就是說車位問題應當按配置比例分配。

　　解釋二：“住改商”須全樓業主100%同意

　　鄭州現狀：“住改商”泛濫業主很無奈

　　司法解釋

　　業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

　　本地情況

　　“我們入住的時間不長，這里不少住戶都將房子租給一些公司。”在中原路美麗源小區，常大爺指著小區樓上被改做商用的樓層告訴記者，“跳肚皮舞”、“美容美體”等公司在這里開張營業，“我們小區本來就臨街，自從這些公司開業后，出入的人員就更復雜了”。

　　“住改商”的情況在鄭州不少，尤其是位于繁華地段小區更突出。家住隴海路隴海星級花園的劉女士說，小區內的公司很多，占據了電梯、停車位等公共資源，“業主反映了多次，都沒有得到解決。”采訪中，不少業主表示，雖然說改成商用要征求相關業主意見，但有的業主提前和物業公司串通在一塊，征求那些關系不錯的業主同意，最后變成了都同意，而實際上很多業主都有意見。

　　律師解讀

　　“所謂有利害關系的業主，是指改為經營性用房對其生活起居以及其他方面會或者即將造成影響的業主。”王治國認為只要本棟樓內有一戶有“利害關系”的同樓業主不同意更改住宅的用途，就不能改作商用。一棟樓業主人數一般達數百戶之多，要取得本棟樓業主的完全同意并非易事，這說明解釋對“住改商”采取了更趨嚴格的限制，意在保護小區業主對于原規劃的信賴利益，強化了有“利害關系業主”在“住改商”中的決定權，將“住改商”的可能性降到了較低程度。

　　解釋三　不需要有關服務也要交物管費

　　鄭州現狀　買房未住業主不想交物管費

　　司法解釋

　　物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　本地情況

　　記者在很多小區看到，有的業主的房子沒有裝修，一直閑置沒有入住。“我們催要物業費，把單子貼在業主能夠看到的地方，但是他們撕下來就給扔了，給業主打電話，他們說還沒有入住，沒有占據小區的資源，沒有享受物業給提供的服務，拒絕交物業管理費。”鄭州某物業公司的負責人張先生談到此事無奈地說。

　　鄭州大多數小區都存在有閑置房情況，有的新建小區閑置房的比例超過20%。

　　律師解讀

　　王治國表示，物業服務公司只要按照雙方合同約定以及相關法律法規規定，已經完全履行了自己的相關義務，那么，業主不能以未享受某種待遇或者根本就不需要某種待遇，而強加給物業公司不合理的義務。如果部分業主以此為由訴至法院，法院也不會支持。