解釋四：物業(yè)不簽聘約無權(quán)收費(fèi)

　　鄭州現(xiàn)狀：兩家物業(yè)公司同時(shí)上崗

　　司法解釋

　　物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，人民法院應(yīng)予支持。

　　本地情況

　　2005年8月，金水區(qū)明鴻新城小區(qū)上演了“一區(qū)兩崗”現(xiàn)象，這一事件在很長時(shí)間內(nèi)成為人們指責(zé)物業(yè)管理弊病的“代名詞”。可在今年4月，二七區(qū)金祥花園又出現(xiàn)了類似的事情，在這個(gè)有1000多戶居民的小區(qū)內(nèi)，有兩家物業(yè)公司同時(shí)上崗。

　　專家解讀

　　“明鴻新城小區(qū)曾經(jīng)出現(xiàn)非常不規(guī)范的新舊物業(yè)交接情況。”市人大代表、六合物業(yè)總經(jīng)理李剛告訴記者，新司法解釋出臺后，對新舊物業(yè)交接是一種規(guī)范，要求物業(yè)遵照相關(guān)合同規(guī)定來給居民提供服務(wù)。

　　“如果新簽約的物業(yè)公司合法有效，那么老物業(yè)公司就應(yīng)予以解聘，退出小區(qū)。”二七區(qū)房管物業(yè)管理指導(dǎo)中心工作人員董默然告訴記者，因?yàn)榻鹣榛▓@新簽約的新物業(yè)公司并不符合法律規(guī)定和相關(guān)程序，因此沒有權(quán)力接管小區(qū)和收取相關(guān)費(fèi)用。

　　董默然稱，如果新司法解釋實(shí)施后，對于賴在小區(qū)不走的物業(yè)公司是一種規(guī)范。就是說，如果物業(yè)公司拒不撤出時(shí)，業(yè)主有權(quán)不交物業(yè)費(fèi)，法院也不會支持物業(yè)公司討要物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司等于白干，沒有經(jīng)濟(jì)利益，物業(yè)公司會主動撤出。

　　解釋五：沒產(chǎn)權(quán)證也是業(yè)主

　　鄭州現(xiàn)狀：還未出現(xiàn)沒房產(chǎn)證不能行使業(yè)主權(quán)利情況

　　司法解釋

　　基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法中規(guī)定的業(yè)主。

　　本地情況

　　現(xiàn)實(shí)中有通過遺囑繼承、贈送等合法途徑取得房屋，并且已搬進(jìn)去入住，但還沒有進(jìn)行房屋所有權(quán)登記的情況。這部分人算不算業(yè)主呢？

　　業(yè)內(nèi)解讀

　　“作為相關(guān)法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)證上的房主為業(yè)主，就將一些還沒有拿到房產(chǎn)證的業(yè)主給除去了。”李剛告訴記者，根據(jù)司法解釋，對于一些已經(jīng)買了房子但未取得房產(chǎn)證的人也應(yīng)屬于業(yè)主。

　　據(jù)了解，目前鄭州還沒有出現(xiàn)業(yè)主身份尚未確定，但實(shí)際已擁有房屋產(chǎn)權(quán)的人因?yàn)闊o法行使表決權(quán)而影響小區(qū)管理的情況發(fā)生。對于一些產(chǎn)權(quán)證上是夫妻單方的情況，只要經(jīng)產(chǎn)權(quán)人聲明，夫妻雙方也就有權(quán)行使相應(yīng)的表決權(quán)，《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》也明文規(guī)定，已領(lǐng)取房產(chǎn)證的，房產(chǎn)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主，新建商品房已交付使用但未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案的商品房買賣合同記載的買受人，在物業(yè)管理活動中也視為業(yè)主。

　　連線市房管局

　　該司法解釋更具操作性

　　鄭州物業(yè)公司信息將上網(wǎng)

　　據(jù)了解，目前鄭州市現(xiàn)有房屋面積已超過1.2億平方米，每年新建房屋也在幾百萬平方米以上。根據(jù)市房管局的統(tǒng)計(jì)，截至2008年底，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)665家，管理各類物業(yè)面積5850萬平方米，累計(jì)備案業(yè)主委員會187個(gè)，今年該局計(jì)劃讓全市住宅小區(qū)的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到90%以上，同時(shí)新成立業(yè)主委員會50個(gè)。

　　市房管局副局長李全云昨日告訴記者，目前市房管局接到的物業(yè)方面的投訴，主要包括業(yè)主委員會人員產(chǎn)生程序、業(yè)主大會召開、維修基金使用等方面，這其中不少問題都屬于開發(fā)商的遺留問題，隨后的物業(yè)公司背了“黑鍋”。在繼國務(wù)院2007年8月份重新修改了《物業(yè)管理?xiàng)l例》后，《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》也于2008年3月1日起實(shí)施，目前鄭州市這方面的物業(yè)投訴降低了很多。

　　李全云說，最高人民法院此次出臺的兩個(gè)司法解釋，對《物權(quán)法》以及物業(yè)條例實(shí)施中遇到的具體問題給出了詳細(xì)的解釋，操作性很強(qiáng)，有利于今后進(jìn)一步維護(hù)業(yè)主以及物業(yè)公司的合法權(quán)益。今年鄭州市將繼續(xù)整頓物業(yè)管理市場秩序，加強(qiáng)業(yè)主大會建設(shè)，完善企業(yè)誠信自律機(jī)制，提高物業(yè)公司服務(wù)水平。李全云表示，鄭州市將建立物業(yè)企業(yè)資質(zhì)信息和企業(yè)誠信檔案網(wǎng)上查詢系統(tǒng)，方便業(yè)主查詢，同時(shí)接受社會各方面的監(jiān)督。

　　調(diào)查問卷

　　“住改商”現(xiàn)象已成為社會各界普遍關(guān)注的熱點(diǎn)，到底是應(yīng)該放開“住改商”，還是進(jìn)一步抬高門檻？政府和民間存在各種意見。而這次司法解釋終于給了“住改商”一個(gè)明確的說法。該解釋對“住改商”采取了更趨嚴(yán)格的限制，也就是說以后“在家創(chuàng)業(yè)”的可能性大大降低。

　　此外，兩個(gè)司法解釋還涉及了多項(xiàng)物業(yè)糾紛熱點(diǎn)，如規(guī)定了車位按比例配置給業(yè)主，物管公司被炒后無權(quán)再收費(fèi)等，這些都進(jìn)一步明確了物業(yè)退出機(jī)制，必將減少物業(yè)交接時(shí)頻繁發(fā)生的糾紛。

　　對于最高法本次出臺的物權(quán)法司法解釋您有什么看法，請撥打本報(bào)熱線67659999參與討論。

　　鄭州現(xiàn)狀

　　1.小區(qū)停車難車位緊張

　　2.小區(qū)“住改商”泛濫

　　3.買房未住不想交物管費(fèi)

　　4.新舊物業(yè)公司同時(shí)在崗

　　5.沒產(chǎn)權(quán)證業(yè)主身份不清楚

　　調(diào)查問題

　　1.你的小區(qū)里存在這些現(xiàn)象嗎？

　　2.小區(qū)物業(yè)是如何解釋的？

　　3.你認(rèn)為應(yīng)如何處理？

　　4.最高法的司法解釋會起到實(shí)際作用嗎？

　　本版撰文 晚報(bào)記者 胡審兵 董洪剛 李萌