5月25日，中國政府網公布了《國務院批轉發展改革委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》，其中提及“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅”，于是這個沉寂了一兩年的話題再次引爆輿論，成為這幾天的焦點話題。北京師范大學房地產研究中心主任董藩就人們關心的物業稅熱點問題進行了詳盡的闡釋。　

　　征收物業稅比舉辦奧運會還難

　　早在2003年10月，中共中央在十六屆三中全會上就曾提出，要“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。2006年，針對當時的形勢。董藩認為，雖然對住宅征收物業稅很難，但再經過三、四年準備，在2010年左右，政府可能在商業物業上先嘗試一下。但是，由于在2007、2008以及2009年已經過去的近五個月中，中央政府以及相關部門投入到這項工作中的精力很有限，商業項目的物業稅“十一五”期間也很難推出，再推后三四年也正常。至于對住宅征收物業稅，可能是十年后甚至更遙遠的事情。

　　雖然國家早就做好了征收物業稅準備，中央政府至少有了這樣的想法，也在個別中小城市或者大城市的下屬城區搞過物業稅的“空轉”模擬試驗。但是董藩認為這與真刀真槍征收物業稅是兩碼事。他認為征收物業稅，比主辦一屆奧運會要復雜得多，費勁得多，要讓83%擁有私宅的家庭向政府大額繳稅，不可能沒有抵觸情緒。

　　模擬“空轉”試驗是稅務局“過家家”

　　對于外界認為模擬“空轉”試驗成功的看法，董藩也給出了不通的意見。他認為模擬“空轉”試驗基本上沒有意義，是稅務局自己在“過家家”玩。他說小的時候玩“過家家”是很簡單的，實際上長大后掙錢時很艱辛的，誰會知道買房難、看病難、上學難？雖然稅務局說他們在“統計物業數量”，但是數據也不一定準確。稅務局“做測算、評估”的方法是否科學也存在疑問。待到要征稅時，稅務局的評估值也有可能得不到業主會的認可。

　　征收物業稅的最大阻力是搞不清房子在誰手里

　　董藩表示，要征收物業稅，必須搞清楚每套房子都是誰的。現在有一部分官員存在腐敗問題，他們不敢曝光的財產主要以房產或金錢形式存在著。上海房地局一名原副局長，網上說他被查出的房產有30余套，每套價值在幾百萬元，總值1億以上。上海還出了個“炒房區長”，名下的房產達14處。重慶有個貌似清廉、沒錢買房的“租房局長”，后來發現也是個腐敗分子。政府總得把所有這些隱蔽的房產搞清楚，才知道該沒收還是該找業主要稅款。有些房子根本找不到業主，有些房子產籍資料丟失甚至被人為毀掉了，有些房子既沒有產權證也沒有產籍資料。類似問題有很多，不容易解決。要征物業稅必須以反腐敗斗爭取得徹底勝利為前提，這需要時間，很長的時間。董藩談到，如果能開征物業稅，就能開征遺產稅，但比物業稅更簡單的遺產稅問題討論了20多年，但到現在卻連個影子也沒有看到。

　　董藩認為中國目前還不具備征收物業稅的社會基礎。物業稅是一種財產稅，要讓老百姓從自己腰包掏錢為自己的財產支付擁有成本，幾乎沒有人愿意。現在對物業稅持歡呼態度的主要是沒有房子的人，等到開征那一天真的來了，有房產的人們的反應還會更強烈。

　　征收物業稅無法強制執行 地方政府也不支持

　　對于征收住宅物業稅的執行力董藩有自己的見解，他說，老百姓是繳稅者，關鍵時刻意見會高度一致，會一直反對導致物業稅無法征收。個人所得稅、利息稅還能找到個代扣單位，物業稅不行，只能自己繳。房子在老百姓手里，政府已經不能利用辦證等約束性環節逼著大家繳稅，而且法難責眾。很多業主連對私人企業的物業費都不交，更不會上交給國家物業稅。他繼續解釋，一些老百姓會可能認為好不容易買了套房子，又年年征稅，不是逼著他們賣房嗎？再說，有的房子交過土地出讓金，有的沒交，怎樣公平對待？政府全名叫“人民政府”，不考慮老百姓的意見也不行。他補充說，地方政府也持不合作態度——因為地方收入可能會降低，很多收費將被取消。房地產稅費構成十分復雜，不下幾十種，如何合并、如何分成都是問題。

　　物業稅征收有五點思路可循

　　對于物業稅依據什么標準征收的問題，董藩給出了自己的五點思路。一是按照評估價格征收。多大中城市核心區域還有大片上個世紀七、八十年代或者九十年代的舊房子，這些房子雖然戶型較小、質量和環境已經很差，但位置好，很值錢，業主當然該交物業稅。但這些小房子、舊房子住的都是低收入人群，很多人甚至沒有工作，征收物業稅就十分困難。二是按照套型面積征收。富人住大房子，該交物業稅。不過許多因城市化而進城的農民都要求實物補償，按照人均四五十平方米標準獲得了一套大房子，卻可能連工作都沒有。他們的房子征收物業稅也同樣困難。三是按照家庭人均住房面積征收。那些豪宅住戶該交，不過那些鰥寡孤獨者雖住著小房，但人均住房面積很高，該不該交？稅務局能收上來嗎？四是按照容積率征收。那些住別墅的家庭該交，但城市“貧民窟”、“城中村”的容積率也很低啊，對那些住戶該不該收？怎樣確保收上來？五是按照家庭住宅套數征收。首套免交，第二套要交。那跟父母住在一起的就分戶了，假離婚也會大量出現。