西方國家與我國土地制度不同 借鑒價值不大

　　在談到借鑒西方國家征稅方法時，董藩說，西方國家的土地制度基本上是以私有制為基礎(chǔ)，城市規(guī)模很小，區(qū)位對房價影響小。西方的文化基礎(chǔ)、信用制度也與我們大不相同。只有在中國，兩種土地制度、兩種房產(chǎn)制度并存，而近30年來又進(jìn)行了很多改革，各地的情況也千差萬別。西方國家條件不一樣，沒有有多少可供我們借鑒的地方。比如瑞典，政府每三年根據(jù)區(qū)位等基本因素對所有物業(yè)給出一個基本價格，然后給每戶發(fā)一個調(diào)查表，要求填寫在過去三年間添置或更新了哪些可以增值的項目，如換了地板，修了游泳池等，價值多少。政府要據(jù)此調(diào)整評估價格。填得越多、價值越大，繳稅也就越多。瑞典人能做到百分之百如實填寫，在中國這種方法卻行不通。

　　政府缺錢 導(dǎo)致征收物業(yè)稅被重提

　　董藩在談到為什么會在這個時間提出征收物業(yè)稅的問題時，引用了古羅馬的西塞羅說過的一句話，“事情發(fā)生的原因比事情本身還有趣”。他解釋道，解決土地財政問題可能是一個原因，但主要還是因為今后幾年政府財力會很緊張，需要開辟財源。以前國家財政收入增長幅度比較高，2007年達(dá)到51304億元，同比增長32.4%，其中中央財政收入達(dá)27749.16億元，增長了35.6%。中央政府“不差錢”。但2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生了，全國財政收入大降，2008年財政收入為6.13萬億元，只增加了19.5%。2009年財政收支緊張的矛盾更加突出。從收入看，企業(yè)效益下降，財政收入來源明顯減少。近幾年支撐財政收入快速增長的一些特殊因素在2009年減少或沒有了，財政增收的難度加大。同時，為了振興經(jīng)濟(jì)，必須實施積極的財政政策，特別是4萬億中央投資以及各省的大幅投資支出，政府感覺“差錢了”，但明年還得持續(xù)大規(guī)模投入，中央政府壓力大，財稅部門壓力大，所以征收稅被再次提出。

　　征收物業(yè)稅并不會抑制房地產(chǎn)投資

　　目前有說法稱物業(yè)稅出臺可以抑制房地產(chǎn)投機(jī)和投資，有利于房價穩(wěn)定，但是董藩卻不贊同這個說法。他表示，物業(yè)稅是一個長期性稅種，主要是開辟稅源，增加政府收入，它的稅率一般是穩(wěn)定的。如果指望物業(yè)稅來調(diào)控房地產(chǎn)市場，并不合適，因為宏觀調(diào)控關(guān)注的是短期市場狀況，適合作為調(diào)控工具的稅種，其稅率必須具有靈活調(diào)整性。另外，房價上漲主要是供求關(guān)系在起作用。中國正面臨著一系列因素導(dǎo)致的需求爆發(fā)。盡管供應(yīng)量很大，但仍跟不上需求增長的速度。只要供求大致平衡，是不會出現(xiàn)房地產(chǎn)投機(jī)的。對北京市場的初步分析表明，所謂的投機(jī)性交易連萬分之一都不到。對房地產(chǎn)投資，應(yīng)該鼓勵而不是打壓，因為投資性房產(chǎn)形成了租賃市場的供應(yīng)，沒有人投資，那些無法納入政府保障體系的當(dāng)?shù)刈�戶、流動人口、暫時不想買房子或暫時買不起房子的人住哪里呢？鼓勵投資既幫了承租者的忙，也對減輕政府的住房保障壓力大有好處。從長期趨勢來看，董藩表示自己贊同出臺物業(yè)稅稅種，但他也同時提出當(dāng)前征收物業(yè)稅很不合時宜，因為這會再次對剛剛有所恢復(fù)的房地產(chǎn)市場形成壓力。他說，要達(dá)到“保八”的目標(biāo)，就要依賴房地產(chǎn)市場的恢復(fù)。

　　四點問題制約物業(yè)稅開征

　　董藩最后表示，除了他上面已經(jīng)提及的幾點外，還有四點條件制約著物業(yè)稅的開征。第一，要征收物業(yè)稅，很多稅種就要合并，很多收費也要合并進(jìn)去，一系列法律法規(guī)就要因此修訂甚至廢止。比如，土地出讓金不收了，以后土地招拍掛如何進(jìn)行？《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等一大批法律法規(guī)不得修改嗎？要修改就需要時間。第二，按照現(xiàn)行立法程序，要增設(shè)物業(yè)稅這樣一個新的稅種，必須經(jīng)過全國人大的相關(guān)程序，確立相應(yīng)的法律地位。設(shè)立這么個復(fù)雜的稅種，涉及方方面面利益調(diào)整，討論起來那么容易通過嗎？第三，地方政府在現(xiàn)行土地出讓模式下收益巨大，開征物業(yè)稅，地方政府將失去巨額土地出讓金，過渡期地方政府收入大降，無米下鍋，會呈現(xiàn)出“休克期”狀態(tài)。有大家都接受的過渡方案嗎？若沒有，地方政府會支持這項財稅改革嗎？第四，擺在眼前的是評估人才儲備問題。物業(yè)價格誰去評估？稅務(wù)局能搞嗎？搞不了！稅務(wù)部門據(jù)說正在開發(fā)軟件，但靠軟件可估不準(zhǔn)房地產(chǎn)的價格——房屋的房齡、朝向、結(jié)構(gòu)、裝修狀況、區(qū)位、周邊基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)育情況、人口密度等很多因素都會影響房價，甚至一個非正常死亡事件也會導(dǎo)致物業(yè)明顯貶值。房地產(chǎn)必須由持有執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人士來估值，但全國城鎮(zhèn)中僅住宅就不少于2億套，而房地產(chǎn)和土地估價師只有三萬多人，有些縣城連一個注冊估價師都沒有，怎么評估？不評估怎么征稅？董藩最后說道，現(xiàn)在征收物業(yè)稅只是財稅部門的一廂情愿，對住宅來說，十年內(nèi)行不通。