五年未曾放松的房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的下調(diào)，讓市場(chǎng)充滿想象——股市房地產(chǎn)板塊應(yīng)聲上漲，開發(fā)企業(yè)歡欣鼓舞，房?jī)r(jià)走勢(shì)這一行業(yè)的永恒話題再次成為熱點(diǎn)。

　　“保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例從35%降至20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例從35%降至30%”，對(duì)于這一降幅，盡管不少市場(chǎng)人士認(rèn)為大出意料，但仍有人質(zhì)疑其或?yàn)椤氨�水車薪”，期盼依靠降低資本金比例來拉動(dòng)房地產(chǎn)投資是“治標(biāo)不治本”。

　　直接利好的邏輯

　　下調(diào)資本項(xiàng)目金比例的消息讓房地產(chǎn)行業(yè)“相當(dāng)受用”，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭如此對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，這等于讓開發(fā)商回到2004年以前房地產(chǎn)調(diào)控之前的好日子。

　　這一政策的利好邏輯非常清晰，長(zhǎng)城證券研究所出具的報(bào)告認(rèn)為，下調(diào)資本金比例將降低行業(yè)融資門檻，減緩資金壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)投資增速回升。調(diào)整后，對(duì)于保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目，開發(fā)商需要的啟動(dòng)資金相當(dāng)于降低了43%；對(duì)于非普通住宅和商業(yè)項(xiàng)目，啟動(dòng)資金相當(dāng)于降低了14%。這大大增強(qiáng)了開發(fā)商的投資能力。

　　從另一個(gè)角度來看，下調(diào)商品住房項(xiàng)目資本金比例降低了企業(yè)從銀行貸款的門檻，有利于刺激房地產(chǎn)投資，區(qū)域龍頭更具優(yōu)勢(shì)、受益更多。國(guó)信證券分析報(bào)告指出，自1996年起，國(guó)家對(duì)于各種經(jīng)營(yíng)性投資項(xiàng)目，開始試行資本金制度。對(duì)資本金未按照規(guī)定進(jìn)度和數(shù)額到位的投資項(xiàng)目，投資管理部門不發(fā)給投資許可證，金融部門不予貸款。本次下調(diào)商品住房項(xiàng)目資本金比例至20%，大大降低了開發(fā)企業(yè)的貸款門檻。由于商品房開發(fā)實(shí)行項(xiàng)目法人制度，按央行121文規(guī)定，開發(fā)貸款按開發(fā)項(xiàng)目封閉運(yùn)作，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用，因此，在以銀行貸款作為融資渠道方面，區(qū)域龍頭更具優(yōu)勢(shì)，本次下調(diào)商品住房項(xiàng)目資本金比例后，區(qū)域龍頭受益更多。

　　國(guó)都證券分析師鄒文軍預(yù)計(jì)，下半年新增投資將明顯回升。由于銷售的好轉(zhuǎn)明顯好于市場(chǎng)預(yù)期，5月份多個(gè)大中城市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的情況，開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)前景的判斷將陸續(xù)由過度悲觀轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎樂觀甚至樂觀，庫(kù)存仍呈現(xiàn)趨勢(shì)性減少。現(xiàn)階段政府推地節(jié)奏明顯放緩，土地供應(yīng)不足，土地市場(chǎng)再次出現(xiàn)爭(zhēng)拍地塊的火爆場(chǎng)景。資本金比例的大幅下調(diào)，令開發(fā)商投資杠桿能力大幅提升，35%的資本金比例帶動(dòng)的投資將放大至2.86倍(100/35)，20%的資本金比例帶動(dòng)的投資更將放大至5倍(100/20)，資金準(zhǔn)入門檻的降低，將使未來有效供給增加。同時(shí)，未來新增供給的情況還需視土地供給情況，如果新增土地供應(yīng)較少，仍可能出現(xiàn)爭(zhēng)拍土地的火爆場(chǎng)景。

　　國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師方焱更指出，2008年下半年各地推出一系列救市政策后，普通商品住房定義標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)普遍放寬，因此，本次利好的覆蓋面較廣。

　　開發(fā)企業(yè)未必會(huì)將資金加大投資

　　“2004年上調(diào)資本金比例，房地產(chǎn)投資難道就因此降低了？房地產(chǎn)行業(yè)就因此降溫了？同樣的道理，下調(diào)這一限制的作用也是有限的，市場(chǎng)如此熱鬧，只是因?yàn)闃I(yè)內(nèi)太期待政策利好”，一位開發(fā)商在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，并不認(rèn)可市場(chǎng)對(duì)這一利好政策效用的期待。

　　盡管業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例下調(diào)幅度超出前期預(yù)期，但不難看出政府的思路是不同項(xiàng)目區(qū)別對(duì)待。調(diào)整后，保障性住房和普通商品住房的項(xiàng)目資本金比例恢復(fù)到1996 年首次設(shè)定該比例的水平。除此之外，對(duì)于其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，如非普通住宅和商業(yè)地產(chǎn)，最低項(xiàng)目資本金比例只下調(diào)了5%，符合政府對(duì)不同項(xiàng)目區(qū)別對(duì)待、有保有壓的一貫態(tài)度。這說明政府對(duì)待房地產(chǎn)的態(tài)度依然謹(jǐn)慎。

　　毫無疑問，降低資本金比例后開發(fā)商資金壓力會(huì)得以緩解，但一位北京開發(fā)商直言不諱的表示，“富余出來的錢不會(huì)投到開發(fā)投資中去”。由于前期資金鏈緊張，現(xiàn)在不少開發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急是拿錢彌補(bǔ)財(cái)務(wù)成本的窟窿，而不是加大投資。