信貸放松仍有懸疑

　　同時，對于金融系統而言，資本金放松并不意味著銀行敞開放貸。通知中明確要求，金融機構在提供信貸支持和服務時，要堅持獨立審貸，切實防范金融風險。要根據借款主體和項目實際情況，參照國家規定的資本金比例要求，對資本金的真實性、投資收益和貸款風險進行全面審查和評估，自主決定是否發放貸款以及具體的貸款數量和比例。針對市場有人估算的比例下調后房地產行業將新增開發資金5000億元的說法，楊紅旭預計房地產開發貸款將有所增加，但由于“商業銀行的風險在那里擺著，最后釋放的資金絕不會多達5000億”。

　　國信證券提供的資料顯示，“央行121文”當中未被新政取代的其他內容仍然有效，買地仍需自有資金。“121號文”當中未被新政取代的核心內容包括：商業銀行發放的房地產貸款，嚴禁跨地區使用；商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款；對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年；承建房地產建設項目的建筑施工企業只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設備，嚴格防止建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。

　　投資增長有賴需求回暖

　　確實，在2008年4季度以來的地產新政作用下，國內樓市出現了銷售暢旺的暖春行情。但投資的復蘇步伐仍然緩慢，1-4月全國完成房地產開發投資7290億元，同比僅增長4.9%，而去年同期是32.1%，土地購置面積、土地開發面積及房屋新開工面積則分別負增長28.6%、12.2%和15.6%；從單月數據看，投資、土地開發、新開工也是環比負增長。這表明銷量雖已連續數月回暖，但仍未能有效提振開發商對后市的信心，其買地擴張仍然謹慎，仍存在房地產投資衰退的隱憂。這也是市場人士認為本次下調商品住房項目資本金比例的主要原因。

　　對此，方焱認為，房地產投資增長仍有賴于需求回暖，刺激房地產投資的核心仍在于刺激房地產消費。去年下半年以來房地產投資增速不斷回落的主要原因是銷售不暢導致開發商信心不足，隨著今年銷售回暖，開發商投資意欲逐漸有所提升，但投資恢復速度仍遠遠落后于成交量的回暖。造成這一現象的主要原因是：庫存消化壓力仍然很大，可售量雖然回落明顯，但絕對量仍然偏高；銷量回暖僅經歷了幾個月，后市如何，開發商仍不敢太過樂觀；銷售回暖主要由寬松政策面驅動，政策能否穩定，也存在變數。因此，單單降低開發商從銀行貸款的門檻，并不能激發其借錢投資的欲望，對刺激房地產作用有限，畢竟激發企業投資的要素是對投資回報率的預期。若要促進房地產投資增長，仍有賴于刺激房地產消費的利好政策能夠延續并穩定下來，并且適時推出進一步鼓勵房地產消費的政策，以將前一階段出現的銷量回暖態勢保持住，從而改善開發商的預期。