深圳樓市變化的速度令很多人大跌眼鏡：繼首次置業(yè)和改善型需求釋放之后，5月以來，一股投資浪潮開始席卷深圳各高檔住宅小區(qū)和豪宅樓盤，導(dǎo)致出現(xiàn)了普通住宅銷量下滑，豪宅成交節(jié)節(jié)高的現(xiàn)象。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受到下半年全球通貨膨脹預(yù)期的影響，來自外地和深圳本地的投資行為重新活躍起來，火力更是集中在深圳地段較好和素質(zhì)較高的各類高端物業(yè)上。

　　不過，相比2007年樓市的瘋狂，今年的投資客既熱情又理性，對物業(yè)精挑細(xì)選，不再盲目孤注一擲，更多是為了規(guī)避通脹帶來的損失，兼改善自住功能，不似2007年純以追求短期房價上漲贏取利潤為目的。

　　豪宅漲價熱銷

　　高端物業(yè)近來繼續(xù)漲價，但與普通住宅銷售下滑不同的是，仍然比較熱銷。據(jù)了解，華僑城、香蜜湖等豪宅片區(qū)的房價5月份又漲了一成左右，仍供不應(yīng)求，兩個月內(nèi)漲價一兩百萬元轉(zhuǎn)售的房產(chǎn)并不少見。而在后海片區(qū)，有樓盤5月底開盤當(dāng)天坐地起價，每平方米從2.4萬元漲到2.9萬元，但仍供不應(yīng)求。中信紅樹灣5月份推出60套房，均價3.2萬元／平方米，實(shí)現(xiàn)當(dāng)天售罄收金4億元，單套房的總價也在600萬元～700萬元。浪琴半島頂層一套371平方米的全海景豪宅單位，成交價已達(dá)1800萬元以上。

　　進(jìn)入5月，無論是一手房還是二手房市場，購房者的投資比例都在增加。記者日前在蛇口一自稱“深圳唯一擁有270度海景”的高檔在售樓盤看到，前來看房的人絡(luò)繹不絕，除了一家老小一起來看房的，還有一些香港投資客，并大談未來升值前景。

　　以浪琴半島為例，據(jù)知情人士透露，該售樓處持護(hù)照來咨詢購房的人多了，做貿(mào)易、有海外生活經(jīng)歷的人也多了。浪琴半島今年2月以前并沒有純投資客的情況，但目前純投資客大約占到10%左右。與此同時，隨著“限外令”解禁和深圳綜合配套改革方案出臺，香港人及珠三角地區(qū)前來投資的客戶明顯增多，比例占到了該樓盤購房總量的20%。

　　深圳中原地產(chǎn)已發(fā)布的報告顯示，4月份購買二手房的目的是投資或自住兼投資的比例為15%，環(huán)比3月份增加了5%。該公司經(jīng)理李耀智表示：“相對于第一季度，4、5月份買房子的人群中，投資者的數(shù)量明顯有所上升。估計5月報出來時，投資客比例還會增加5%以上。”

　　隨著投資客的加入，深圳5月樓市量價齊升。數(shù)據(jù)顯示，5月份全市成交住宅77.59萬平方米，逼近3月份的高峰值，環(huán)比增加4%，而成交均價方面，今年1～3月，全市一手住宅成交均價在11000元／平方米左右徘徊，4月上升到12381元／平方米，5月則為12902元／平方米，連續(xù)三月持續(xù)回升。

　　為“避險”而投資

　　為何在實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到金融危機(jī)的沖擊，大多數(shù)人都對樓市“小陽春”持續(xù)性不抱太多期待的時候，深圳樓市卻在上演“大陽春”的前奏？

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前市場出現(xiàn)的投資客以改善型自住兼投資為主，也有不少長線投資者加入。中原集團(tuán)主席施永青在博客中表示，“人們現(xiàn)在考慮的，是用房地產(chǎn)作為儲存財富的工具，是否會比其他方式更有利。所以即使當(dāng)人們的收入因經(jīng)濟(jì)衰退而無法上升時，也會考慮入市買房，是儲存財富模式的轉(zhuǎn)移，為過去的積累著想，與當(dāng)前收入升跌沒有太大關(guān)系。”

　　據(jù)了解，在國外資金低利率或是零利率的情況下，拿美元、日元、港元等來買人民幣資產(chǎn)成為一種選擇，特別是保值升值能力相對較好的中國一線城市的房產(chǎn)。深圳房地內(nèi)參總經(jīng)理尹香武(半求)表示，目前投資樓市并無太多賺錢效應(yīng)，投資者主要是出于逃避通脹帶來損失的“避險”行為。半求認(rèn)為，在人民幣對內(nèi)貶值和對外升值的同時，國內(nèi)的資產(chǎn)便會面臨重新估值，樓市和股市將會出現(xiàn)一波牛市行情。一般來說，來自外地和海外的購買力較強(qiáng)，一般都會選擇豪宅，保值升值能力相對較好。而本地投資者資金實(shí)力相對較弱，選擇中小戶型為主。

　　眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華表示，眾廈代理的幾個樓盤也出現(xiàn)了大批內(nèi)地客購房的現(xiàn)象，他認(rèn)為這一方面說明部分內(nèi)地企業(yè)投資回報率降低，使部分制造業(yè)資金流向一線城市持有物業(yè)，另一方面，深圳綜改方案出臺后，內(nèi)地資金對深圳發(fā)展前景看好。“相比上海和北京，深圳房價目前仍是相對較低的，1～5月的成交均價為11840元／平方米，吸引了外來資金。”林曉華預(yù)測，龍崗片區(qū)和南山后海片區(qū)的樓市，將會遭到外來資金的注入。因?yàn)槟壳褒垗徠瑓^(qū)的房價在8000元／平方米，與關(guān)外其他片區(qū)相比形成價格“洼地”，而后海片區(qū)由于定位高端，3萬元／平方米的均價，相比上海北京等城市的豪宅價格，仍然不算太高。