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　　對宅基地換房存在不同理解的背后，是農民與地方政府之間，就農村集體建設用地及其增值收益分配權的微弱博弈

　　本刊記者／楊正蓮(發自天津)

　　66歲的農民賈秋發站在“最后的”自家小院里乘涼。他帶著復雜的心情，享受著晚風拂過小院花樹的一刻。他知道，以后在自家院子里乘涼，將永遠成為刻在心頭的回憶。2005年以來，包括賈秋發所在的天津市東麗區華明鎮貫莊村在內的天津市272個村莊，正在以“宅基地換房”的名義消失。

　　貫莊村所在的華明鎮，從2005年開始，成為天津“宅基地換房”的首批試點鎮。而農民賈秋發在6年之前已經失去了耕地，現在，他又面臨著失去居住在這所華北農村典型農家小院中的權利。

　　這些農民繼失去土地以來，正面臨著一場改變既有生活方式的變革。試圖以“宅基地換房”“推進農村城市化”的天津市，目前正在進行一項自上而下的“農地流轉改革”。

　　隨著天津濱海新區納入國家總體戰略發展布局，天津正欲借勢成為帶動區域經濟發展的強大引擎，而農村土地財富的釋放，則是其中的關鍵一環。

　　18億畝耕地紅線不能碰觸，農村宅基地就成了天津這一輪土地流轉的核心內容。此間，國土資源部發文要求，依據土地利用總體規劃，將若干擬復墾為耕地的農村建設用地(即拆舊地塊)和擬用于城鎮建設的地塊(即建新地塊)共同組成“建新拆舊”項目區，通過“建新拆舊”和土地復墾，最終實現項目區內建設用地總量不增加，耕地面積不減少。2006年4月14日，天津等五省市獲得國土資源部批準成為第一批試點，“宅基地換房”項目由此獲得政策支持。

　　但以農民身份和農居生活方式生存了大半生的賈秋發們，則對這種徹底改變生活的“改革”產生了抗拒情緒。

　　2008年5月開始，華明鎮貫莊村866戶、3368名村民委托了北京市農權律師事務所，欲起訴貫莊村委會、華明鎮政府和東麗區政府；提起同類訴訟的還有華明鎮的赤土村。到目前為止，天津市各級法院尚未受理此案。

　　“目前這項探索是否可以在大城市郊區和經濟發達地區推廣，還需要通過實踐來檢驗。” 2005年11月份，國家發改委小城鎮改革發展中心在調研報告中建議，“天津的這項試驗在本地全面推開，也需慎重。”

　　縮水的村落

　　賈秋發所在的貫莊村，有著六百多年的歷史，緊鄰天津空港開發區，近年土地價格不斷上漲，其周邊的土地掛牌出讓價格最高已達每畝三四百萬元。貫莊村所在的華明鎮，則因為地理位置優越而被列入第一批“宅基地換房”試點。

　　根據天津市發改委的說法，以“宅基地換房”，就是在國家現行政策框架內，堅持承包責任制不變，可耕種土地不減，尊重農民自愿的原則，農民以其宅基地(村莊建設用地)，按照規定的置換標準換取小城鎮中的一套住宅，遷入新建小城鎮居住，農民原有的宅基地統一組織整理復耕，實現耕地總量不變、質量不減、占補平衡。

　　分歧由此產生。賈秋發認為，真正的“宅基地換房”就是，用自家165平方米的小院對等換來華明示范鎮165平方米的樓房——這是當地在唐山大地震后恢復重建時統一規劃的標準戶型，基本家家如此。

　　然而，現行“規定的置換標準”卻是，主房可以一比一對換，附房則是兩平米換一平米，院落空地不算。

　　“這樣一戶平均才有75平方米的有效置換面積。”賈秋發說，貫莊村共有宅基地2142畝，1910戶，平均每戶749平米(含村辦企業、道路、辦公樓等公共建設用地)，“即使按照宅基地換房通常的做法，政府、開發商和村民各占三分之一來計算，每戶實際也應該得到249.3平米。”

　　實踐中，戶均75平米，僅為原村落建設用地戶均749平米的十分之一。從市場估價來看，75平米的樓房按照每平米4000元的均價，價值總額近30萬元；而749平方米的宅基地，折合1.12畝，貫莊周邊的土地掛牌出讓價格為300萬到400萬，農民自己將一畝宅基地出售給市場，至少將獲得300萬收益，是宅基地換房收益的10倍。

　　“明明就是以房換房，哪里是以宅基地換房？”66歲的賈秋發，此前在天津市東麗區華明鎮貫莊村當了42年的會計，就在2007年“宅基地換房”正式波及到貫莊村之前，他還掌管著全村的水電費。如今，守著已經被拆得支離破碎的村莊，他怎么也算不清楚，貫莊代代相傳的村落，怎么轉眼就縮水了90%，“若是以房換房，那我們的宅基地哪里去了？”

　　“如果真是按照宅基地實際面積一比一換房，我愿意搬遷。”賈秋發指著村口殘存的路面上留守村民為阻擋挖掘機進入而自發設置的路障告訴《中國新聞周刊》，他認為政策本身沒錯，只是在執行過程中出了問題。

　　“實際戶均有效置換面積只有75平米，按照規定的人均30平米的標準，一個三口之家要補足到90平米，其中就有15平米需要按照600元每平米的價格購買；而要再享受每戶8平米的優惠價購買，則一套98平米的房子還需要另外花2.5萬元，這還不算裝修費；如果想住更大的面積，則要按照每平方米4000元～5000元的市場價購買了。”賈秋發說，很多人沒錢搬家，即使勉強搬了家，生活也沒有著落。

　　“不管是以房換房也好，以宅基地換房也好，在這個過程中，政府確實是存在補償不足的問題。” 南開大學經濟研究所副所長謝思全受天津市發改委委托，對“宅基地換房”進行經濟學分析，她告訴《中國新聞周刊》：“政府提供公共物品參與城市化進程，進而獲取收益是可以的，但是政府往往拿多了。”

　　在謝思全看來，城鄉土地中的政府強制征收的法律，以及城市規劃和公共服務都是政府為了獲取收益而進行的設租行為。“政府應該拿多少呢，這就有多重因素，目前還沒有一個具體的標準來衡量政府參與城市化的空間應該有多大。”謝思全認為，現實中可以成交為定，而天津市提出的“安居、樂業、有保障”也是一個最基本的標準，“我們可以拿這個標準去衡量，沒有做到就要求政府改進。”