政府的土地賬

　　對宅基地換房存在不同理解的背后，是農民與地方政府之間，就農村集體建設用地及其增值收益分配權的博弈。奧秘則在于，政府試圖通過土地增值收益平衡建設資金。

　　公開資料顯示，“土地和資金缺口”為天津市“宅基地換房”的必要性提供依據。不過，《中國新聞周刊》記者接觸到天津方面的政府和學界，尚沒有人能對土地和資金缺口到底有多大給出答案。

　　南開大學法學院教授萬國華是天津市發改委委托的“宅基地換房”合法性課題組的帶頭人，他在為“宅基地換房”所作的一篇法律研究報告中指出，村民與村集體簽訂換房協議，村集體與政府簽訂換房協議，這一過程把集體用地實際轉化為國有用地。隨后，政府擁有了土地出讓、土地劃撥的權力，而開發商跟政府簽訂總體協議并出資，“前提是，村民必須自愿放棄宅基地。”萬國華告訴《中國新聞周刊》。

　　政府并不認為自己能夠從中獲利。“運作結果應該是農民不掏錢、政府不出資，實現項目自我的資金和土地平衡。”原天津市東麗區華明鎮，為適應新城鎮發展現在已經改為華明街道，其黨委書記張長河告訴《中國新聞周刊》，華明示范鎮項目開展得最早、規模最大，而且運作比較成功，天津已經因此把宅基地換房模式叫做“華明模式”。

　　具體做法是，華明鎮12個村共占有宅基地12071畝，新建小城鎮用于農民住宅建設和建設服務設施用地僅占3476畝，可騰出建設用地8595畝，“其中約有4000畝搞產業發展，另外的4000多畝通過掛牌出讓，土地增值收益將用于農民還遷住房及社區整體配套設施建設。”張長河說。

　　《中國新聞周刊》記者試圖弄清楚，這些產業發展和土地增值收益到底會有多大規模，政府需要為宅基地換房及后續配套服務付出多大的成本，但是天津方面的政府和學界尚沒有人提供這方面的預算數據。

　　華明街道黨委書記張長河目前能夠肯定的是：“土地增值收益應該是資金平衡有余，原來規劃的時候是投資37個億，回收38個億，現在看來投資已經不止37個億，回收也不止38個億。”

　　“華明模式”正在天津廣泛被復制。2009年4月13日，天津市政府新批復了第三批12個示范小城鎮。至此，天津市已經有272個村莊以“宅基地換房”的形式消失，預期將節約土地4540公頃，相當于原來272個村莊占地面積的2/3。

　　“在不增加農民負擔和不減少耕地的基礎上，實現人口向城鎮集中、工業向小區集中、耕地向種田大戶集中，農民由一產向二產、三產業轉移。”項目具體負責人、天津市發改委區縣處處長郝玉興如此概括272個村莊、42.5萬農民的最終流向。

　　各地政府聞風而動，紛紛奔赴天津觀摩取經，“我們的接待任務太重了”。張長河忍不住感嘆，“關鍵是要實現資金和土地的平衡，因此區位選擇和當地的經濟條件、就業結構和收入水平等都非常重要。”

　　“我們想弄回土地使用權”

　　“華明老百姓是沾光的，沒有這個試點不可能不花錢給你建房，政府不投資但是少收入。”張長河說，華明鎮戶均宅基地和房屋估價4至5萬元，到新建小城鎮置換一套80平米的住宅，價值超過30萬元，“農民高興啊，家庭財產一下就增加20多萬元。”

　　赤土村的魏澤華并不買賬：“沒了土地，我們的子孫后代怎么辦？”潛臺詞則是，土地比房屋值錢。置身于遍布殘垣斷壁的村莊，56歲的魏澤華茫然不知所措，“你看這里像不像剛剛發生過地震？”

　　魏澤華的擔憂，部分源于6年前失去耕地的教訓。2003年以來，天津市東麗區以土地整合的方式拿走了部分村莊的土地，赤土村也因此失去了全部土地5萬畝，換來的只是人均10萬元的受益款，當年的補償標準為每畝地平均2萬元，“我們以為整合就是把土地集中在一起管理，整合以后還是咱自己的土地，哪里知道是以整合的名義變相賣地！”

　　回憶起當年不小心失去的耕地，魏澤華還心有余悸：“一畝地只得到2萬塊錢的補償，我們的子孫后代卻再也沒有土地了。” 據不完全統計，近十年來，東麗區農民以各種形式失去的土地近20萬畝。

　　這次，擺在魏澤華和賈秋發他們面前的則是，放棄宅基地搬遷上樓。此前，宅基地在現實中被農民視為家產，并代代相傳。

　　魏澤華還不敢設想，自己何時能夠直接參與宅基地流轉，進而獲得土地增值收益，但是廉價放棄耕地的教訓已經使她和鄉親們開始意識到，不能再輕易放棄自己棲身的宅基地了，“我們想弄回土地使用權”。

　　對于政府許諾的諸如“薪金、租金、股金、保障金”等給予失地農民的補償，魏澤華也不再抱有太大的期望，已經56歲的她現在覺得，還是守著土地才能對得起已經6歲大的孫女——更何況，每個人能夠具體受益多少還是一筆糊涂賬！

　　天津市發改委區縣處副處長趙志華承認，農民集中居住之后，集體經濟組織的資產以及土地增值收益怎么分配、農民如何入股等尚無具體辦法，“我們從2005年11月份就開始研究這些了，將來應該也是在鎮的這個層面上去運作，比如可以對集體經濟產權制度進行社區股份合作制改革。”她告訴《中國新聞周刊》。

　　以華明鎮為例，日前建設完工的宅基地復墾項目占地2000畝，年收入可達4765萬元，其中每畝土地毛收入2.2萬元——6年前，東麗區部分農民以平均每畝2萬元的價格失去了土地，并因此無緣分享后續土地增值收益；2006年，東麗區政府在軍糧城鎮永興村、東村、大安村和無瑕街西窯村的征地價格仍然是2萬元/畝；即使到了2009年，東麗區依然有土地以5.7萬元/畝的價格被征用。

　　這一次，搬遷上樓的農民如何參與類似復墾項目的收益分配仍不明朗。天津市東麗區華明街道辦事處農辦主任李健生告訴《中國新聞周刊》：“這個項目將來交由公司運作，收益也歸公司。”

　　為此，華明街道專門成立了天津市濱海華明農業有限公司，新任董事長張國強也還不確定公司未來將以何種方式具體運作，至于農民個人如何參與收益分配更是無人知曉。

　　賈秋發就想知道，2003年天津空港物流加工區征收貫莊村土地的28.3億元，為什么村民只收到了7億元，“其余的21億多根本沒見著，去向哪里？”