首次置業者與炒房客開始謹慎

　　眼下，北京新房價格節節攀升，二手房報價也是水漲船高。到底什么需求是購房的主流需求？又是什么人撐起了北京的高房價？中國證券報記者通過調查發現，北京的新房市場上，不少首次置業者開始轉向觀望或去二手房市場淘房，改善型需求成為新房的主流需求；在二手房市場上，投資和投機型需求并不是很活躍，有改善需求的二次置業者成為二手房的“大主顧”。

　　與1—3月剛性需求活躍相比，改善型需求正在抬頭。我愛我家房地產經紀公司提供的數據顯示：該公司房源中，約50%的房主出售房屋是為了換房，這個比例比年初上升了約15%。毫無疑問，這些意圖“改善”的人，必將成為接下來新房、存量房的購買力量，由于有第一套房的積累，他們具備更強的購買力。

　　新房：剛性需求受挫

　　5月份，北京全市新建住宅價格環比漲0.5%；商品住宅銷售量降至15164套，比4月份減少2122套。由于相當多的樓盤公開提價，不少人首次置業者轉向觀望，一些人轉向二手房市場“淘寶”。

　　首次置業的王小姐5月初看上了北京北三環新盤“太陽公元”。“位置不錯，還帶精裝修。”4月底太陽公元每平方米均價1.8萬元，且可享受全款9.2折、按揭9.5折的優惠。但到了5月底2號樓開盤的時候就漲到了2.15萬元。“才一個月就漲了20%多，想想還是算了吧。”王小姐說。

　　在北京金融街工作的李楠近期也打消了購置新房的念頭。李楠最初想選擇的金泰城·麗灣已售罄，他把視線轉向相對低價、并有地鐵概念的南三環上。“我問了一下快要開盤的‘城市間’，東西向的房子要一平方米15000元，而上個月開發商透露的消息還是13000元，漲得太快了。”他說。

　　首次置業者紛紛轉向觀望，市場需求從首次置業的自住需求轉向改善型需求為主，兼有投資需求。與此相對應，北京高端豪宅市場活躍度明顯增加。

　　位于北京西二環的紫御府自去年9月開盤以來，一直保持33000元每平方米的均價，面積都在300平方米以上，但仍然暢銷。“開盤推出的150套房子只剩下4套了，尤其是最近一段時間賣得特別好，”紫御府銷售經理胡小姐對中國證券報記者表示，在這里買房的人一般都不止擁有一套房子，很多人都是出于改善住房的目的,很多是為了方便孩子就學。

　　今年以來，在北京以紫御府、北京尊府、遠洋萬和城為代表的城市豪宅熱銷。據監測，5月份北京尊府成交5億元，遠洋萬和城3個月來熱銷近12億元，其中5月成交額更是高達4.6億元。

　　對此，朗勤地產機構副總經理胡衛表示：“置業消費存在一定的層次性，當首次置業需求逐漸釋放之后，購買大戶型的豪宅等改善型需求將趁機入市。”

　　因為擔心通脹、貨幣難以保值，不少投資客再次現身房地產市場，將前期套現的資金再度投入房產。分析人士指出，炒房者“謹慎”了很多，由前兩年的“投機”向“投資”轉變，不以短期炒作獲利為目標，更多的是選擇保值性強、具有增值空間的房源。

　　二手房：投資客卻步

　　張小姐在朝陽門附近有一套69平方米的小戶型公寓，年初報價145萬元，至今未能成交。雖然這所公寓位置非常好，但一些投資客看過房子后表示，月租金最高也就是4500元，租售比偏高，作為投資并不是很劃算。

　　在北京房價上漲風潮中，北京投資客的表現并不是很激進，這與快速上漲的房價有很大關系。我愛我家副總經理胡景暉指出，從公司5月份的成交數據來看，投資型需求不到總需求的8%，改善型需求的比例從年初的30%左右升至60%左右，成為購房的主力需求。在改善型需求中，被動型改善的比例越來越高，主要原因是購房者原有住房拆遷、單位遷址、孩子上學等。

　　北京CBD周邊地區是投資客乃至投機客非常青睞的片區，成為觀察投資需求的首選之地。我愛我家富力城公寓店經理向記者透露，從門店的客戶情況來看，首次置業、改善型置業、投資置業的比例分別為三成、四成和三成，自住需求合計占七成左右，仍是CBD片區的主流需求。

　　“CBD周邊二手房價格有些虛高，漲得太快了，投資客很理性，不會盲目出手”。我愛我家富力城公寓店經理介紹，去年年底富力城周邊一居室的成交價在1.5萬—1.6萬元之間，4月份漲到1.8萬—1.9萬元之間，目前成交價沒有低于2萬元的。而去年富力城的兩居室月租金曾到過8000元的高位，目前在5500元—6000元之間，租金相對平穩甚至有所下降。這樣一來，理性的投資客傾向于選擇觀望和等待。

　　胡景暉強調，去年北京CBD周邊地區二手房價跌幅較大，今年以來的漲幅也較大，再加上CBD周邊新盤開盤價定位較高，廣渠門外10號地拍出了1.5萬元的樓面地價，抬高了二手房業主的心理價位，讓部分投資客望而卻步。

　　北京CBD地區的一位中介人士向記者介紹，年初至今，CBD地段的房子漲幅雖然普遍在15%以上，新城國際的漲幅甚至高達30%，但房租的漲幅并不高，一般不超過10%，抑制了一些投資需求。他的客戶以改善型需求居多，有的還是白領階層的首次置業，即使房價在購買后幾個月就上漲了5000元/平方米，個別自住客戶仍然不愿將房子出手。