銷控暗推房價上漲

　　今年的樓市可謂“亂花漸欲迷人眼”，一方面權威部門發布的數據顯示北京市存量面積足夠消化兩三年，另一方面市場上房源難求，不少項目樓盤一經推出就很快銷售一空，房價更是順水推舟，越漲越高。究竟是供大于求還是供不應求？記者調查后發現，雖然市場供應的確受到去年土地交易和開工面積減少的影響，但“供不應求”現象的形成中，再現市場的精細化到單元、樓層的“銷控”功不可沒。

　　精細到單元的銷控

　　從4月份開始，胡小姐欲在東五環外買一套兩居室的住宅，但幾經銷售人員的“折騰”后，胡小姐覺得有些蹊蹺了，“通知我要開盤了，趕快過去，房源有限，但想買的人很多，越早去越好，等我趕過去就發現看的人的確不少，但是他們所謂的開盤就推出來一棟樓兩棟樓，幾十套房子而已。不提前找人、排隊，就很難買到。這次不買，下次開盤價格馬上就漲了”，她問記者，“不是說有大量的存量房嗎？為什么房源卻顯得這么緊俏？”

　　胡小姐遇到的情況并非個案，記者調查后發現，從4月份以來，市場上超過半數的項目每次開盤都是以一棟樓的方式推出的，個別項目甚至出現按單元或樓層開盤的現象。東南五環外某大盤項目，同一棟樓里不到70套房子，卻在四五月份按單元號，分了兩次開盤。無獨有偶，西大望路附近一個項目也將同一棟樓按單元號分批開盤。據該項目介紹，該棟樓為項目的位置最好景觀最好的樓王。通州某項目十幾棟樓已經是準現房階段，但依然一次僅推出兩三棟樓，而且開盤期一拖再拖，客戶量越積越多。

　　一位業內人士指出，這就是業內說的“銷控”，其實就是為了多賣錢，“多批次少量開盤，可以造成房源緊張的假象，加劇購房者的恐慌心理，然后順理成章地漲價”。

　　過半項目按棟銷售

　　從去年銷售轉差以來，因為不知道市場接受程度，很多項目不得不采取小批量開盤的方式，以找到合適的市場價格，但春節后市場轉暖，開發商迅速回收大批資金后，部分項目卻開始有意識地通過減少推盤速度，降低開盤規模，以控制銷售速度，為提價營造氛圍。而且，隨著市場的不斷升溫，有意識進行精細化銷控的項目越來越多。

　　據搜房網對四五月份在售的65個項目統計，按棟銷售的項目多達38個，還有三個項目按單元或按樓層銷售。其中，近20個項目每次推出的套數不足百套。

　　無論從各類媒體還是開發商處，記者聽到的都是房子供不應求，一開盤即售空，購房者連夜排隊購房的現象再現樓市……據不少業內人士反映，最近兩個月接到的各種輾轉而來的托付日漸增多，不是為了尋找折扣，而是為了能在開發商放出的有限的房源中搶到一套。

　　6月3日，北京市統計局新聞發言人于秀琴公布：“截至4月底，北京市現房住宅空置面積487.6萬平方米，同比增長28%”，并表示，“按2008年現房成交量看，這些空置房至少兩年半才能消化。”

　　在官方數據“供大于求”和市場反饋“供小于求”的矛盾中，北京的房價突飛猛進，大部分區域都逼近甚至突破了2007年的最高峰。