在一片“封殺”聲中，小產(chǎn)權(quán)房在北京部分區(qū)縣以設(shè)施農(nóng)業(yè)為名，已悄然變種為“農(nóng)業(yè)生態(tài)園”、“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”、“大棚別墅”及“耕地房”等形式，以“以租代售”的方式，換裝入市。“農(nóng)業(yè)開發(fā)”演變成了房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)和農(nóng)耕地實現(xiàn)了一次巧妙組合。

　　出現(xiàn)“新變種”

　　生態(tài)大棚有1萬多個

　　6月15日，北京部分區(qū)縣對轄區(qū)內(nèi)以設(shè)施農(nóng)業(yè)為名進行違法建設(shè)進行了一次集中清理。

　　在此之前的4月中旬至5月中旬，北京市國土資源局會同北京市農(nóng)委對北京市郊區(qū)區(qū)縣農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整項目初步進行清理，發(fā)現(xiàn)非法用地設(shè)施農(nóng)業(yè)項目34個，分布在昌平、通州、順義、房山、大興等8個郊區(qū)縣。一些承租方建蔬菜大棚時，建設(shè)所謂“配套用房”，對外租售。租期一般為20到50年，每套價格從18萬到60萬元不等。

　　“現(xiàn)在北京這樣的大棚有1萬多個，價值至少有10多個億、甚至幾十個億。要是一下都拆了，得浪費多少錢?可是拆了又可以給這個地方帶來什么呢?有的是沒法恢復原貌的，要想恢復這種地貌，沒有幾十個億甭談，恢復的成本比建設(shè)的成本還高。”6月14日，北京昌平區(qū)的一位不愿透露姓名的開發(fā)商在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時說。

　　據(jù)了解，2006年北京市提出興建現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)的構(gòu)想，一些地方開始打造集游覽、休閑、高產(chǎn)于一體的高科技農(nóng)業(yè)生態(tài)園。然而，少數(shù)地方出現(xiàn)了以“設(shè)施農(nóng)業(yè)”為名的房地產(chǎn)開發(fā)項目，他們以修建大棚管護房為名，開發(fā)“農(nóng)家別墅”對外出售。

　　隨后，一排排隱藏在生態(tài)大棚下的農(nóng)家別墅迅速蔓延開建，然后再被開發(fā)商以對外出租的形式租賃給“城里人”，一租就是數(shù)十年，價格低廉，且附送大棚，并冠以“農(nóng)業(yè)園”、“生態(tài)園”、“種植園”或“陽光科技大棚”等名稱。

　　而市面上，往往稱之為“農(nóng)業(yè)生態(tài)房”或“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”，也有人叫它“耕地房”或“大棚別墅”。“農(nóng)業(yè)開發(fā)”變成了房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)和農(nóng)耕地實現(xiàn)了一次巧妙組合。

　　“我們這里最早的大棚在昌平西馬坊那邊，中國老區(qū)建設(shè)促進會(簡稱老促會)投資興建的大棚，有800畝地。當時北京市的領(lǐng)導、區(qū)里的領(lǐng)導，還有我們鎮(zhèn)的領(lǐng)導來剪彩，都有錄像，是昌平區(qū)最早的現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)先進典型，還有獎狀。”昌平區(qū)的一位開發(fā)商告訴《中國經(jīng)濟周刊》。

　　他說：“我們都是跟著學習發(fā)展，我們也上別的地方學習，昌平的二德莊就是典型。說的是發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、體驗農(nóng)業(yè)、都市農(nóng)業(yè)，縮小城鄉(xiāng)差異，增加農(nóng)民就業(yè)，提高農(nóng)民收入，讓我們的農(nóng)技師教會城里人怎么種地。就這么一個出發(fā)點，蓋完了，出事了，換來了一個字——拆!”

　　據(jù)介紹，作為農(nóng)業(yè)開發(fā)項目，這樣的“大棚別墅”租期可達50年，而且沒有銀行按揭，須一次性付清“租金”。而50年后，只要辦理相關(guān)手續(xù)，就可以繼續(xù)延期租住。它們只租不賣，也不違反國家禁止農(nóng)村宅基地買賣和嚴禁破壞耕地的規(guī)定，而被占地的農(nóng)民每年也可領(lǐng)到一筆數(shù)目相對可觀的補償金。

　　北京發(fā)出“封殺令”

　　事實上，針對各地出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”問題，從1999年到 2008年，黨中央、國務(wù)院三令五申，明確規(guī)定：集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，并要求各地堅決制止、依法嚴肅查處。

　　顯然，在一片“封殺”聲中，小產(chǎn)權(quán)房在北京已悄然變種為“農(nóng)業(yè)生態(tài)房”、“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”、“設(shè)施農(nóng)業(yè)”及“耕地房”等形式，“以租代售”的方式，換裝入市。

　　“現(xiàn)在國家禁止小產(chǎn)權(quán)房進行交易，由于利益的驅(qū)使，一些人開始琢磨長期租賃土地開發(fā)生態(tài)房出租賺錢，逐步演變成為了變相的小產(chǎn)權(quán)房交易。”有關(guān)人士分析認為，與小產(chǎn)權(quán)房相比，農(nóng)業(yè)生態(tài)房有著先天的政策“優(yōu)勢”，開發(fā)商往往強調(diào)他們是在建設(shè)生態(tài)農(nóng)業(yè)園，表明這項開發(fā)符合政策要求。

　　而從農(nóng)業(yè)生態(tài)園到“農(nóng)家別墅”的演變過程，事實上凸顯著巨大的利益沖動在里面。“村民得實惠，業(yè)主得休閑，村集體得發(fā)展，開發(fā)商得利潤”結(jié)成的利益共同體，似乎驗證著農(nóng)家別墅存在的“多贏格局”。

　　今年4月，北京市國土資源局下達“封殺令”，要求各區(qū)縣政府全部拆除違規(guī)農(nóng)業(yè)生態(tài)園，停止占用耕地，對于變相搞房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個人將追究刑責。

　　據(jù)初步統(tǒng)計，這些違法建設(shè)占全市農(nóng)業(yè)大棚總量的2.2%，占地面積約4617.3畝(含基本農(nóng)田1705.3畝)。其中，真正的種植大棚1431.4畝，占總用地的31%;各類“配套用房”554.1畝，占總用地的12%，其余為空地。

　　針對這種新形式的違法違規(guī)占地現(xiàn)象，北京市明確表示“三不”，即不搞變通、不開口子、不抱僥幸，依法整治。

　　日前，監(jiān)察部、人力資源和社會保障部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于適用〈違法土地管理規(guī)定行為處分辦法〉第三條有關(guān)問題的通知》，對違反土地管理規(guī)定行為有關(guān)具體問題進行明確：發(fā)生在2008年6月1日以后的違反土地管理規(guī)定的行為，應(yīng)當按照《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》即15號令第三條追究地方政府領(lǐng)導人員責任。對于在2008年6月1日以前的違反土地管理規(guī)定行為，但在15號令施行后仍不制止、不組織查處，隱瞞不報、壓案不查的，也同樣追究責任。

　　“北京有好些業(yè)主把地面都硬化，弄得沒法種地了，不像話，確實該治。里面都弄成網(wǎng)球場了，能不治你嗎?”上述開發(fā)商向《中國經(jīng)濟周刊》直言：“在2006年，市政府跟農(nóng)委提倡在農(nóng)村建現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)，咱們就開始建。建完后甭管是走偏了也好，走正了也好，偏正咱們不知道。”