望京地區

　　沉淀房源快速激活

　　大戶型成交飆升400

　　%在今年二手房的回暖過程中，作為常年熱點區域的望京地區表現得尤為搶眼。統計顯示，當前望京區域二手房均價在每平方米1.16萬元，相比年初上漲幅度達12.6%，月均漲幅也在2%以上。

　　不過，望京二手房上漲卻有其國際原因。據悉，在全球金融危機的影響下，去年下半年不少在北京做生意的韓國人回國，拋售的房產多以中大戶型為主，而由于當時市場清淡，這些房源絕大多數都沉淀下來，在市場回暖后，迅速被新增的升級置業群體消化。

　　據悉，當前望京區域120平方米以上的大戶型二手房成交量較年初的漲幅接近400%，成交占比從20%左右上升到30%左右，這遠高于二手房大戶型整體18%左右的成交比重。

　　“去年下半年到今年3月份以前，由于韓國人撤離望京地區,導致區域大量二手房源無人接手，而新增需求又因為大環境低迷幾乎斷檔，因此望京區域二手房市場處在一個供大于求的失衡局面，二手房價格下行明顯�！蓖踔緜ケ硎�，連續三個月新增需求和成交的突增，使供需比例發生了質的改變，價格也迅速反彈至去年年初時的水平。

　　業內觀點

　　“當心二手房價格二次探底”

　　從今年春節開始，北京二手房市場連續四個月出現回暖。在年初的幾個月里，二手房的交易量甚至超過了新房的交易量。而去年出臺的鼓勵二手房交易相關稅收政策，是打破去年以來交易低迷的主要原因。

　　據悉，去年12月17日，調控部門出臺了刺激房地產市場的新政策，將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)免征營業稅的政策，改為2年(含2年)；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。

　　此外，目前市場充裕的流動性也是二手房市場上漲的一大原因，“央行第一季度人民幣貸款增加4.6萬億元，全年或將達到8萬億元，并繼續保持充裕的流動性，這與去年完全相反，在這樣的情況下，房子不漲也難�！币晃粯I內專家表示。

　　一些非理性現象引起了業內人士的警覺。記者走訪多家中介發現，除了價格上漲之外，房主惜售現象已經出現，“隨著價格上漲，現在很多客戶都不打算賣了�！币恍�熱點區域的中介人員對記者表示。

　　我愛我家的成交數據顯示，5月份，北京二手房市場的整體交易均價為每平方米12669元，比4月份漲2.45%。目前北京部分區域某些樓盤的二手房掛牌價格甚至已經超過了去年最高的成交價，“像CBD、望京、方莊、朝青、金融街等地的二手次新房市場中甚至出現了二手房報價高于一手房的情況。

　　我愛我家副總裁胡景暉表示，“目前市場還不能承受這樣的價格水平，業主要價過高，很可能導致回暖結束，二手房價格將二次探底�！�

　　記者手記

　　“價漲量跌”出現新一輪調整也就不遠了

　　夏日炎炎的6月樓市傳來的一片“漲聲”，強烈刺激到了每一個購房者的神經。這絕不是普通購房者們喜聞樂見的場景，但它還是發生了。

　　“我的一個客戶今年1月成功抄底這里的一套房，上周剛剛成功脫手，不到5個月輕松獲利30萬元�！薄艾F在買房子的人太多了，下決心要趁早，不買就晚了。 ”中介人員眉飛色舞地向記者和其他看房人描述著小區的“升值空間”，路邊大排檔上則一陣陣飄來羊肉串、麻辣燙的味道，跟中介口中的“價值投資”交相輝映。

　　北京統計局數據顯示，北京一季度商品房銷售315.3萬平方米，同比增長81.1%，增幅為全國最高。相信在樓市全面復蘇之下，“輕松賺30萬”的故事，不但確實正在發生，而且肯定不是個案。

　　“地王”效應、交通改善、投資入市、政策調頭、貨幣推手……今天的房地產市場，被賦予了太多漲價的理由。在這輪樓市回暖的行情中，二手房與土地、新房市場的聯動效應已經形成：當土地市場天價拍賣、新房價格連續攀升之后，下游的二手房價格自然水漲船高。

　　“不買就晚了！”開發商如期看到了購房者的焦慮，一切在他們的預料之中。形成反差的，卻仍是北京樓盤居高不下的空置率。截至4月底，北京市現房住宅空置面積487.6萬平方米，同比增長28%，北京市統計局新聞發言人表示，“按去年現房成交量看，這些空置房至少兩年半才能消化�！�

　　一方面是高企的空置率，一方面是按天漲價的樓市，曾經的瘋狂似乎又卷土重來，但是，時隔不遠的上一輪調整教訓已經告訴我們，一個被透支房價和泡沫充斥的市場，注定不能持久。隨著二手房業主近期普遍上調價格，“價漲量跌”的局面再次出現。統計顯示，今年5月份，北京二手住宅成交總量為18814套，環比出現了8.27%的降幅。等“價漲量跌”的局面徹底成型，新一輪市場調整也就不遠了。（記者邢飛）