嘉 賓：中國房地產及住宅研究會副會長 顧云昌

　　華遠集團總裁 任志強

　　地產中國網總編 謝紅玲

　　樓市回暖就在身邊

　　記者：近日，各地紛紛傳來樓市回暖的消息。6月23日，易居研究報告指出，上海豪宅市場整體回暖，湯臣一品一日售出5套。此外，僅6月上半月單價4萬以上的豪宅成交量環比上升了51%。另據統計，上周天津新建商品住宅成交26.8萬平米，環比上漲了3.2%；成交均價為7149元/平方米，環比上漲了0.5%。如何看待這些回暖數字？

　　顧云昌：當前樓市回暖，可從三個方面來分析：一是房價走出階段性谷底。去年年底和今年年初是房價的底部，去年8月到今年2月，房價持續下降，12月份下降得最多。但從今年3月開始,房價環比趨于穩定。二是房地產銷售量快速上升。2008年房地產銷售同比下降20%,這是近十年的最低點,我們也非常擔心銷售量持續大幅萎縮。但今年1到5月，房屋銷售同比上升26%，超過了2007年24.7%的上漲速度。銷售量的大幅增加，是市場回升的主要表現，同時也是基于2008年下降后的反彈。三是房地產投資增長逐月回升。1、2月份房地產投資同比增長1%，4月增長4.9%，5月增長6.8%，按照這種發展勢頭，全年房地產投資有望超過10%。而之前的幾個月房地產投資一直落后于GDP的增長，其主要原因在于，固定資產投資得到了政府大力扶持，而房地產投資是民間投資，增長相對較慢。現在的跡象表明，民間投資開始逐步回升了。仔細分析當前房地產市場的銷售增長和回暖，主要“三降”降利率、降稅收、降房價，政策效應大，住房剛性需求有所釋放，推動了回暖。

　　謝紅玲：判斷回暖的一個重要參照是，開發商對市場回暖是否已形成一致判斷，而開發商的判斷往往來自其客戶量。比如，它開發的100套房子有300人愿意購買，那么需求增長必然促進供給的增長，帶來整個市場的活躍。我身邊就有一個例子，目前北京西四環邊有一個樓盤，共有百余套期房，單價1.6萬元,盡管開發商還沒有正式推盤,沒有開始打廣告,但每套房基本都排了3個人等著買。從客戶積累量可以證明，回暖態勢可以肯定。

　　辯證看待回暖指標

　　記者：對于目前的房價，有人認為是漲了，但也有人持不同觀點，您如何看？

　　任志強：房價的高與低可能每個人都有不同的解釋，最重要看你的參照物。現在都說房價在漲，大家也在懷疑中國住房市場房價是不是發生了巨大的調整。從5月份公布的數字來看，同比是下降的，環比是上漲的。4月份全國做生活物價指數調查當中發現，北京、上海從全球排名104位和111位上升到第26位和28位，在亞洲前10個國家里面，僅排在日本、新加坡等城市之后。既然我們生活消費指數在不斷上漲，用消費指數來衡量房價，發現房價并沒有上漲。

　　謝紅玲：社會上常用“均價”這個概念。我認為，這里面有一種誤導。均價常常受到房屋種類及地理位置的影響。某一個時期，遠郊的住房供應量較多，相應的均價就會下來一些。眼下，許多開發商對應對風險，都采取低開高走的策略。開盤后為盡快收回成本就采取低價策略，一旦成本回收，就提高價格。

　　任志強：此外，值得關注的是，盡管前四個月商品房銷售量上漲明顯，但5月份日均為371套，比4月份下降20%，與3月份持平；6月份的第一周日均下降為278套，比3月份更有下降，比4月份則下降近60%。這顯然不是個好消息。但如果按3月份、5月份的日銷量計算,年化銷量就13.5萬多套了,約等于2008年的1.8倍，則是個巨大的增幅；按4月份的日均446套計算，年化銷量就高達約16.3萬套，則是北京的歷史最好水平了。

　　“圈地熱潮”透露信心回暖

　　記者：6月25日,北京市土地儲備中心有9塊土地集體出讓,總成交面積達103.68萬平方米。這是今年以來北京市交易最密集的一天。來自中原地產研究中心發布的最新一期土地月報，5月一線城市的熱門地塊成交火爆，地價水平出現明顯回升，與前12月均值相比上漲近三成。您認為目前圈地熱潮重現，其原因是什么？

　　謝紅玲：土地，對開發商而言是最重要的生產資料。之前，大的開發商都有一些“存貨”，以萬科為例，在高地價的時候，就等待觀望，逐步消化過去的存量。而隨著前一階段樓市的不景氣及地價回調到他們可以接受的點位，開發商又進入新的開發階段，開始大規模購買新的地皮。此外，5月土地成交火爆還與開發商投資信心及開發策略有關。從目前情況來看，樓市逐步回暖，大量的剛性需求表現出強烈的購買意愿，投資性購房也重新出現在樓市。在這種背景下，開發商對樓市的前景也是較為樂觀的。因此，他們敢于在資金鏈緩解的情況下進行拿地開發，同時，在地價處于低谷階段也是開發商低成本擴張的最好時機。

　　記者：圈地熱潮會不會帶來土地價格的上升，并影響房價？

　　謝紅玲：一定會的。地價不是決定房價的唯一因素，但一定是房價制定的重要參照系。舉個例子，前階段，北京廣渠門附近拍地，樓面價(從地價折算的建房成本價)達到2萬元。此消息一公布，隨即產生連鎖反應——該地盤附近富麗城的二手房價格迅速竄升。一位二手房業主立即提升了預期，掛牌價從1.8萬元改為2.5萬元。據了解,此地段二手房最終成交價達到2.3萬元。土地價格直接影響到了業主的心理預期。“地價”是否決定“房價”？對此尚無定論。且不從成本角度考慮，單從地價帶來的心理預期看，這種決定作用在一定程度上是存在的。