是真實需求還是泡沫助長

　　記者：據了解，近日深圳樓市出現了一成首付。“零首付”、“一成首付”這些曾經在兩年前慣用的炒作伎倆，沉寂一段時間之后再次在深圳樓市出現。您如何看待此輪回暖及其背后可能存在的問題？

　　顧云昌：現在整個房地產市場有這些矛盾的地方，下一步宏觀調控方向怎樣，還有待觀察。在回暖的同時，杭州、寧波、深圳、上海、北京等敏感城市的泡沫也開始出現，住房的投資和投機需求增加，高端樓房熱銷。如果說去年許多人認為是“現金為王”，那么今年隨著流動性過剩和通貨膨脹的預期增加，現在人們認為應“資產為王”，靠房地產保值。此外，在實體經濟沒有明顯好轉回升之時，民營企業沒有別的投資項目，也就把資金投入到樓市上。

　　所以，一方面樓市回暖、熱起來了，真實需求釋放出來，另一方面也要警惕樓市“虛火”，尤其是靠借用銀行資金和金融杠桿去吹大的泡沫。在整個經濟尚未完全回暖，人們收入預期不高，僅僅靠虛火和熱錢拉動的房地產市場回暖是不牢固的。對于這些房地產市場出現的新情況和新問題，對宏觀調控政策提出新的挑戰，需要政府高度關注、耐心觀察、區別對待。扶持真實住房需求，尤其對中西部地區的房地產市場還要進一步拉動；但也要控制投機的虛火。現在上海的金融部門就嚴格控制多套房的貸款。這樣，才能保持房地產市場健康平穩的發展。

　　謝紅玲：這就要求涉及房地產的金融政策要細化一些，比如對于貸款人的資質要求要更為嚴格，如何防范風險值得高度關注。

　　調控政策更應注重長效性

　　記者：今后一個時期，房地產業要保持健康發展，還有哪些問題值得關注？

　　任志強：市場的力量是巨大的，政府的調控常常難以奏效正在于市場力量的強大，強大到了并不聽從政府政策的指揮。樓市小陽春來自于政策的放松，未來的可持續發展則未必要再靠更多的彈藥。如果讓市場把氣候可能變化的注意力集中于政策可能發生的變化上，游戲中的效率就一定是最低的。政府和市場最擔心的還是房價是否會暴漲，從而破壞了剛剛靠政策推動轉好的經濟形勢。去庫存化的整體形勢還很嚴峻，但市場整體的庫存量并不平均分布在每個經營主體手中。于是個別項目總會借機謀求利潤最大化。因此媒體不應該再將這種少量的現象擴大化的變成市場的趨勢，否則就真有可能嚇住了市場中的消費者、也嚇住了政府的官員。

　　謝紅玲：最根本的，還是要把保障性住房和商品房分開考慮，制定政策。長期以來，我國保障性住房供應不足，政府不僅關注低收入者的實際需求，也照顧到他們的心理，于是就把注意力集中于平抑商品房價。其實，忽略了一個問題，土地交易是國家壟斷，如果賣地的價格上去了，就沒有理由要求開發商把房價降下來。畢竟，開發商是市場主體，追求適當的利潤本無可厚非。

　　從供需關系看回暖可否持續

　　記者：您認為，眼前的回暖跡象能否成為回暖的趨勢？房價的走向如何？

　　任志強：目前的銷售統計可以得出的結論是，今年的銷售肯定會遠遠好于去年，有一個較大的增長。但是否能完成去庫存化的任務，則要看后半年的銷售量變化。北京最大的庫存量是現房的消化，約還有450萬平方米的現房，但現房的消化速度遠低于期房的消化速度。北京的期房銷售在加速，但新開工減少時，可能會于明年上半年出現嚴重的不對稱，再次出現供不應求的現象。只有保持下半年的充足開工量才可能讓市場可持續的保持供需的平衡，這也是防止和限制房價在競爭中上漲過快的重要條件。

　　中國房地產市場與中國的宏觀經濟發展相似，最壞的情況已經過去了，除非房地產商發瘋地漲價，從而逼著政策從支持再次變為打壓，讓消費從積極的購買再次退回為觀望。而目前從數字上看，尚未看到這種價格飛漲的情況。去年的房價指數是前高后低，今年則是前低后穩。因此同比前幾個月的房價指數會是負增長，環比在4月份之后略有回升；而下半年同比一定會是穩定的。

　　謝紅玲：這種回暖可否持續，我認為有三個關鍵：一是國家出臺的調控政策要切中要害，要更加注重長效性；二是開發商的調價也要更穩一些，不要因短期贏利就唯利是圖；三是宏觀經濟環境的影響，最近國家統計局預測二季度GDP增幅將達到8%，這無疑會提振整個房地產業發展的信心。 (記者 馮蕾 張玉玲 溫源)