②“配建”路該怎么走？

　　在普通商品房項目里大規(guī)模配建廉租房不易推進(jìn)。在目前集中建設(shè)不可避免的情況下，將兩者結(jié)合起來，趨利避害，成為各地探索的方向

　　□開發(fā)商不愿建、交付時間無保障。配建雖好路難行

　　位于北京市西三旗的限價房項目“旗勝家園”日前正式交付使用。與17幢限價房一起交付的，還有1幢26層的廉租房，共483套，第一批住戶很快即將入住。2007年起，北京市就開始在新建的保障性住房和普通商品房項目里按一定比例配建廉租房。僅2007年當(dāng)年，就在新開工的18個項目中配建了近30萬平方米廉租房。

　　“配建的好處是顯而易見的。”北京市建委住房保障辦副主任程建華說，通過配建，既能避免形成“貧民窟”，又能使低收入家庭分享商品房社區(qū)比較好的社區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施，方便其就近工作、就醫(yī)、入學(xué)、購物等，降低生活成本，提高居住質(zhì)量。

　　盡管有種種優(yōu)點，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，配建之路仍然困難重重。目前各地大多只是在限價房和經(jīng)濟適用房項目里實現(xiàn)了部分配建。相比普通商品房里的配建，效果大打折扣。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)商并不愿意配建，他們認(rèn)為小區(qū)里有廉租房會降低項目的品質(zhì)，影響銷售，價格也會受拖累。”青島市住房保障中心主任尚勝利說，有些開發(fā)商即使接受配建，也是因為土地出讓協(xié)議中已經(jīng)注明相關(guān)條款，被動接受。

　　重慶市國土房管局副局長孫力則擔(dān)心，盡管配建可以帶來諸多方便，但低收入家庭難以承受較高的物業(yè)費，兩個群體在管理上如何銜接也是問題。“如果生活在一個小區(qū)的住戶收入差距和生活習(xí)慣差別太大，反而有可能對低收入家庭尤其是青少年造成心理壓力，配建的效果適得其反。”孫力說。

　　□“小集中，大分散”，從實際出發(fā)探索配建之路

　　配建推進(jìn)慢，實物建設(shè)任務(wù)又重。記者近期采訪的幾個城市的主管部門均表示，完成3年的目標(biāo)，集中建設(shè)仍然會占據(jù)相當(dāng)?shù)谋戎亍?/p>

　　既然集中建設(shè)必不可少，如何避免“貧民窟”出現(xiàn)？

　　2005年建成的華龍家園是重慶市第一批廉租房小區(qū)。3年多過去，小區(qū)環(huán)境仍然整潔，井井有條。醫(yī)療服務(wù)站、警務(wù)室、社區(qū)居委會等一應(yīng)俱全。

　　孔琳母子倆是第一批入住華龍家園的，本來待業(yè)在家的她參加了社區(qū)招聘，現(xiàn)在是小區(qū)的一名清潔工，每月有500元工資收入，加上母子倆各260元的低保，日子過得“還算平衡”。不少居民像她一樣，就在小區(qū)里打工。

　　“要讓低收入家庭‘穩(wěn)得住’，最重要的是幫他們解決就業(yè)問題，改善收入狀況。”居委會工作人員周玲告訴記者，居委會一方面在社區(qū)內(nèi)部開發(fā)崗位，保潔、商店等優(yōu)先雇傭本社區(qū)困難家庭的居民，一方面主動與周邊的企業(yè)和房地產(chǎn)項目聯(lián)系就業(yè)。

　　華龍家園雖然有完善的物業(yè)服務(wù)，但居民不用交物業(yè)費，每戶每月只要交5元的清潔費。重慶市九龍坡區(qū)住房保障辦有關(guān)人士說：“以后隨著房屋維修任務(wù)增加，支出也會增加，政府已經(jīng)承諾了全額補貼，不增加居民的負(fù)擔(dān)。”

　　盡管華龍家園是相對集中的廉租房小區(qū)，但周邊并沒有緊鄰的其他廉租房小區(qū)。

　　“規(guī)劃時，我們盡量避免單個小區(qū)體量過大。如果一個項目住戶太多、容積率太高，再好的管理效果也不理想。”孫力說。

　　華龍家園的建設(shè)模式提供了一個樣本：小集中、大分散的建設(shè)方式；規(guī)劃在交通、就業(yè)、就醫(yī)、上學(xué)等公共服務(wù)設(shè)施完善便捷的位置；街道、居委會和物業(yè)公司三方共同提供服務(wù)，政府補貼物業(yè)費。這或許是當(dāng)前廉租房建設(shè)的一個比較具有可行性的選擇。

　　③資金難題如何解?

　　今年1500億元的廉租房投資任務(wù)，超過80%落在各地政府肩上。在財政緊張的中西部地區(qū)，資金壓力愈發(fā)明顯。在拓寬融資渠道的同時，充分用好銀行貸款，是目前解決資金難題的重要思路

　　□資金重?fù)?dān)考驗中西部地方投入

　　廉租房建設(shè)需要不斷投入、不斷花錢。中央財政今年加大了對中西部地區(qū)廉租房建設(shè)的補貼標(biāo)準(zhǔn)，西部地區(qū)400元/平方米，中部地區(qū)300元/平方米。

　　重慶市主城區(qū)廉租房建設(shè)成本約為1600元/平方米，中央財政和市級財政各補400元，區(qū)縣自己還需配套800元/平方米。渝西的區(qū)縣需配套500元/平方米。重慶市國土房管局副局長孫力說，一些貧困縣吃飯都要靠轉(zhuǎn)移支付，建廉租房的配套資金壓力很大。

　　重慶只是一個縮影。2009年我國將解決260萬戶廉租房保障對象的住房問題，其中新增房源達(dá)到177萬套。按照當(dāng)前廉租房平均1500元/平方米的建設(shè)成本計算，每套約50平方米，建設(shè)177萬套廉租房需要資金1300多億元。加上新增租賃補貼83萬戶，僅今年就需資金超過1500億元。

　　今年中央財政用于各地廉租房建設(shè)的補貼將達(dá)到330億元。即便如此，仍有超過80%的資金缺口需要各地解決。

　　□地方債、公積金打開“新思路”

　　當(dāng)前廉租房建設(shè)主要有三種渠道——各級財政、土地出讓凈收益的10%、住房公積金的增值收益。

　　事實上，僅有少數(shù)經(jīng)濟較發(fā)達(dá)的城市能夠充分利用好這3種渠道。大多數(shù)城市公積金增值收益并不多。土地出讓凈收益也主要以財政資金的形式支出。在今年建設(shè)規(guī)模加大而地方財政普遍減收的情況下，廉租房建設(shè)融資渠道單一的問題顯得更為突出。

　　拓寬融資渠道，急需打開新思路。地方債正成為各地拓寬財政資金來源的重要渠道。今年除了資金狀況較好的幾個省市，各地均已發(fā)行了用于保障性住房建設(shè)的地方債，其中相當(dāng)一部分資金將用于建設(shè)廉租房。

　　此外，住房公積金閑置資金用于廉租房建設(shè)，也被認(rèn)為是為廉租房建設(shè)提供長期穩(wěn)定資金來源的重要渠道。目前，各地都在等待新的公積金管理條例出臺，以明確如何動用公積金支持廉租房建設(shè)。

　　□用好金融杠桿，廉租房投資“去民間化”

　　除財政預(yù)算內(nèi)支出外，多數(shù)地方政府廉租房建設(shè)都依靠銀行貸款來完成。基本模式是地方政府成立一家投資公司，然后以業(yè)主身份向銀行申請開發(fā)貸款。

　　一方面，這類貸款有地方政府財政做擔(dān)保。另一方面，央行和各相關(guān)政府部門多次發(fā)文，要求商業(yè)銀行對符合貸款條件的廉租住房建設(shè)項目，要加大信貸支持力度。因此，從銀行貸款并不難。

　　但是，由于廉租房僅用于廉價出租，項目成本回收非常慢。銀行對廉租房項目的貸款十分謹(jǐn)慎。

　　為此，曾經(jīng)一度被寄予厚望的民間資金并未形成氣候。“我們希望開發(fā)商能有這樣的遠(yuǎn)見，預(yù)見到未來經(jīng)營廉租房穩(wěn)定的收益。但現(xiàn)在來看，指望不上。”上述官員說，“目前只能盡量用好銀行貸款等金融杠桿來融資。”

　　“數(shù)”說廉租房(延伸閱讀)

　　【747萬戶】

　　近年來，我國把解決城市低收入家庭住房困難作為改善民生的重要內(nèi)容，基本建立了以廉租住房為主要內(nèi)容的住房保障制度。截至2008年底，全國還有747萬戶城市低收入住房困難家庭，急需解決基本住房問題。為了切實解決困難家庭基本住房問題，國家有關(guān)部門出臺規(guī)劃，力爭從2009年起到2011年，用三年時間，基本解決這747萬戶家庭的住房問題。其中，2008年第四季度已開工建設(shè)廉租住房38萬套，三年內(nèi)再新增廉租住房518萬套、新增發(fā)放租賃補貼191萬戶，目前任務(wù)已經(jīng)分解到了全國各地。

　　截至今年4月底，全國已經(jīng)開工建設(shè)的廉租住房69萬套;其中,中央投資補助項目已開工65萬套。

　　【13平方米】

　　經(jīng)過今后3年的廉租房建設(shè)，人均建筑面積低于10平方米的低收入住房困難家庭，將保障到13平方米左右，三口之家能保障到40平方米左右。通過租賃補貼來解決住房困難的家庭，地方政府也會按照13平方米左右的租金給他們提供貨幣化的租房補貼。

　　【493億元】

　　為保障廉租房建設(shè)資金，中央進(jìn)一步加大了財政支持力度，今年安排493億元投資補助資金，這部分錢絕大部分已經(jīng)落實到地方、落實到具體項目上。除此以外，中央代地方發(fā)行的國債資金也重點安排用于保障性安居工程建設(shè)。