編者按：房地產業雖然沒有被列入“十大產業振興規劃”之中，但其復蘇速度卻遠遠快于列入規劃的十大行業。目前，很多城市的房價達到甚至超過2007年水平，地王再次頻頻出現，開發商又開始捂盤，二手房成交量井噴……在宏觀經濟剛剛見底的情況下，應該如何看待再創新高的房價呢？

　　從“冬”一步到“夏”：房地產非典型季節更迭　　

　　市場的表現總是不以人們的意志為轉移。

　　自1998年住房改革以來，經歷了10年高速發展的我國房地產市場，在其頂峰時期的2008年前后，受國際金融危機等沖擊影響，迎來成長歷程的第一個“寒冬”，業界謂之“拐點”；當地產大佬人心惶惶草木皆兵的時候，市場又悄然越過了這道坎兒；而當購房者和投資客對“小陽春”猶疑不定之際，樓市復蘇的嫩芽卻倔強瘋長，邁入“初夏”季節。

　　往后看，此次房地產非典型季節更迭或已實現；但是往前看，房地產市場的結構調整遠未完成。

　　復蘇嫩芽倔強生長

　　盡管地產大佬對于去年“寒冬”可能心有余悸，但這種記憶事實上是短暫的。今年3月份以來，我國房地產市場迎來一波“小陽春”行情，復蘇跡象的出現甚至早于正式列入國家振興規劃的十大產業。眼下，房地產顯然進入了“初夏”行情，復蘇嫩芽倔強瘋長。除了各地房地產投資普遍企穩回升，北京、上海、廣州、深圳等重點城市交易活躍，以銀川、西寧、蘭州為代表的一些二三線城市新建住房銷售價格同比漲幅較大，其中銀川甚至連續第六個月漲幅位居全國首位。

　　根據國家發改委和統計局發布的最新調查數據，2009年6月份全國房價首次出現自2008年11月以來的同比上漲。同時，全國房價環比實現連續四個月“飄紅”，且漲幅逐月增大。

　　數據顯示，6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，環比上漲0.8%。從地區情況看，6月份新建住房銷售價格同比上漲的城市有34個，環比價格上漲的城市有63個；同比價格下降的城市有36個，環比價格下降的城市僅有兩個。

　　我國房價環比漲幅在2007年7月達到最高值，其后持續回落，2008年8月正式進入負增長。直到今年3月，全國房價環比漲幅實現“由負轉正”，其后漲幅逐漸遞增。

　　近期以來土地交易市場更是“地王”頻出，可以看做市場復蘇的另一個風向標。在北京，中化方興以40.6億元的總額、1.45萬元/平方米的樓面價競得廣渠路15號地塊，成為北京樓市成交總價和樓面單價的“雙重地王”；在廈門，世茂房地產擊敗萬科、紫金礦業等對手，以30.2億元的價格競得一幅“地王”地塊，比底價高出約50%；在武漢，萬科以7.27億獲武漢光谷24萬平方米地塊，較起始價溢價九成，創下自今年上半年以來武漢土地市場居住類用地掛牌成交價新高。

　　從去年下半年開始，整個房地產行業經歷了從成本上升、房價下降、銷售遲緩，到開發企業資金危急、土地流拍的重重考驗。一時間，房地產業墜入“寒冬冰窖”，大佬們的“拐點”、“百日劇變”等論調盛行，業界人人自危。

　　對于房地產冬季的寒冷，沒有人比地產大佬們的體驗更為直接和深刻了。事實上，至少到2009年春節前，地產大佬們還不敢想象，此輪危機能夠得到如此迅速的化解。現在回過頭來看，當時很多深陷流動性困境的大型房地產開發商，實際上已經是瀕臨破產了。據媒體報道，包括富力地產、綠城中國等多家年銷售額過百億元的業界巨鱷，去年年底時的賬面現金存款只夠維持一個項目的資金投入，只有區區不到20億元。一些負債率和資金成本偏高的開發商，不得不急尋債務重組之計，以避免被債權人清算的命運。

　　結構調整未完成

　　發端于美國的次貸危機一步步演變，釀成席卷全球的金融風暴，最終嚴重沖擊了全球實體經濟。以出口為導向的中國經濟難以獨善其身，外部需求急劇下滑，并隨之引發一系列的連鎖反應，比如投資縮減、消費萎靡等等。

　　宏觀經濟陷入困境，作為國民經濟重要支柱的房地產行業，對拉動固定資產投資增長和“保八”的重要作用凸顯。千鈞一發之際，政策調控的有形之手終于行動了。2008年11月，國務院出臺了一系列的刺激房地產政策，如減免交易環節稅收、適當松綁二套房貸政策、降低按揭貸款利率等。這些政策對房地產市場成交量迅速回升起到了重要作用。

　　不過，隨著世界經濟形勢的進一步惡化，為刺激房地產投資，政策隨后進一步加碼。

　　2009年5月27日，國務院公布了固定資產投資項目資本金比例的調整結果，其中將保障性住房及普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%，商品房最低資本金比例則下調至30%。

　　除了上述一系列針鋒相對的行業政策，適度寬松的貨幣政策也力挺樓市回暖。從一定程度上說，正是市場上泛濫的資金帶來的“溫室效應”，使得“冬天”的時間沒有預料的長，也沒有預料的冷。

　　站在2009年中的節點，此次房地產“非典型的季節更迭”或已實現，但是可以肯定的是，房地產市場的結構調整遠未完成。比如中國房地產研究會副會長顧云昌就一針見血地指出，這一輪調整并沒有充分洗牌。

　　由于政府逐漸加大住房保障體系的建設，梯級化的住房消費市場正在形成，將對中低檔商品房市場形成強烈沖擊。因此對于房地產企業來說，市場環境已改變，其核心競爭環節將從土地、資金等的資源競爭，轉變為品質、成本等的產品競爭。不過，很多房地產企業似乎并未充分認識到這一點，沒有制定清晰的戰略。(記者 熊 欣)