房地產投資和建設

　　下半年將加快復蘇步伐

　　——專訪瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤

　　“中國房地產業從銷售和房價來看，有局部過熱現象。這種過熱主要是對高端住房的過熱，政府可以從供求方面來增加保障型住房的供給力度，穩定市場信心和預期，而對于房地產市場的一些投機行為、以及房價上漲過快的擔憂將促使政府更加嚴格地執行現有的對房地產行業的監管。”瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤日前在接受證券日報記者采訪時表示，充裕的流動性還將推動房地產價格的進一步高漲。

　　她認為，雖然目前房地產銷售有過熱現象，但是，房地產的投資和建設卻是在今年的6月才開始反彈，6月份新開工建設活動(房屋新開工面積)比去年同期增長了12%，是12個月以來的首次正增長。

　　汪濤認為以下兩個因素推動房屋新開工建設活動的反彈。

　　第一個因素是低端和大眾住宅市場的建設活動強勁反彈，在銷售超預期和流動性充裕的推動下，高端住宅和商業地產項目的建設活動也已開始反彈。而且，很大一部分建設活動的反彈受到了政府刺激的直接影響，尤其在內陸城市和普通商品房市場。

　　根據她統計的數據顯示，房地產投資的增長勢頭已經開始遍布全國多個地區，而過去幾個月中銷售增長快的省份卻并不一定是房地產投資和建設活動增長最快的地區。例如，北京、上海、廣東和江蘇等沿海地區的房地產銷售強勁增長，增速快于其他大部分省份，但這些地區的房地產投資卻并未呈現出同樣強勁的增長。在30多個省份中，10個房地產投資增長最快的區域幾乎全都是中西部省份。這與政府政策和大量來自基層的信息相一致，即：全國各地的許多地方政府正在加快推進舊城改造工程和保障性住房建設。

　　第二個因素是開發商開始變得更加樂觀，并希望開工建設新項目。經季節調整后的月度銷售面積已連續3個月超過7千萬平方米，超過了2007年秋的峰值。即便開發商已經開始加快現有項目的竣工速度，持續強勁的銷售還是使得庫存/銷售比率出現下降。與此同時，房地產價格開始環比大幅增長，并且全國70個大中城市的平均房價自2008年11月以來首次出現同比增長。

　　“開發商流動性增加無疑起到了一定的作用。”汪濤對此表示。

　　首先，在經歷了一段時期的信貸限制后，對開發商的貸款在最近幾個月大幅增長。其次，住房抵押貸款也開始加速增長，1季度的季度環比年增長率高達88%，并且在最近幾個月繼續高速增長。經濟刺激政策和大幅增加的流動性也幫助扭轉了房地產行業的人氣，而未來通脹預期的不斷增強也推動了房地產投資的增長。

　　此外，她還談到，房地產建設活動的復蘇對整體經濟增長前景非常重要。

　　她認為，在全球經濟疲弱的背景下，由經濟刺激政策推動的中國經濟復蘇能否持續關鍵取決于房地產行業的走向。盡管基礎設施投資規模龐大，但缺乏了房地產建設活動的復蘇，基礎設施投資本身不足以推動中國經濟增長可持續性地達到政府設定的目標。房地產投資和新開工建設活動的復蘇為銀行貸款帶來了另一個需求，并降低了未來經濟前景中最關鍵的不確定性。

　　同時，政府投資刺激政策和整體流動性充裕加快了房地產投資和建設活動的復蘇步伐。當一個地方政府全力推動舊城改造建設，未來幾年的住房和建設需求將被提前并集中到一個較短的時期內，從而使目前的經濟增長非常強勁，但卻為中期增長留下了較小的空間。

　　但是，汪濤也擔心，流動性充裕和地方政府推動經濟增長的沖動可能使得未來幾年不良貸款增加。由于目前房地產行業的復蘇在一定程度上受到了流動性的推動、而不完全是因為城市住宅供求的平衡，因此未來它將更容易受到流動性緊縮和其他宏觀政策變動的影響。(記者 侯捷寧)