中介公司并不看好后市

　　“目前很多區域的二手房價都已經超過了歷史最高點，一部分必須買房的‘剛需族’卻因為買不起而被迫觀望，有效需求也在下降，這樣不健康的市場很難說能支撐多長時間。”中大恒基市場部經理張大偉說，在2007年房價第一次飛漲的時候，二手房中介公司都以一個月開幾十家門店的速度擴張，但是今年成交量已經超過2007年同期，卻基本沒有公司開新店，這說明眾家中介公司對未來市場的前景也不看好。

　　“樓市貌似回暖的行情也讓部分業主心態再次變得浮躁，業主普遍出現了提高房源掛牌價的情況。”中易安地產擔保有限公司市場總監徐東華認為，實際的市場行情與價格上漲趨勢并不一致。市場數據顯示，這些區域二手房價格的略微變動，已導致很多購房者重回觀望。“樓市經歷了這兩年洗禮，二手房想再呈現‘賣方市場’一邊倒的局面已經很難，盲目的漲價很可能讓自己的房產出售更為艱難。”

　　來自北京市房地產交易管理網的數據顯示，北京可售二手房的消化速度自6月以來出現了逐月遞減的情況。其中6月、7月可售二手房的消化速度分別環比下降37%和14%。對此，21世紀不動產高級分析師孟奇分析，今年上半年，二手房交易價格的明顯回調加之宏觀政策面的諸多支持等利好推升了市場整體的火爆行情，隨著買賣雙方交易熱情的不斷升溫，二手房市場單月交易總量屢創新高。同時，交易總量的井噴導致了交易價格的非理性上漲，自第二季度開始，二手房交易均價出現了明顯上行走勢。“前半年剛性自住需求的集中釋放帶來了后續需求不足，加之部分業主盲目提價導致觀望情緒回潮，這些因素將迫使房價面臨再次回落，量價齊降或許會成為后半年尤其是第四季度二手房市場的主旋律。”

　　預計未來投資需求將減弱

　　近日，銀監會重新強調各銀行必須嚴格執行以前的二套房貸政策。北京中原三級市場研究部的分析人士認為，此次收緊二套房貸，雖然不會對自住和改善型需求有所影響，但是最直接的將會迫使目前樓市中重新抬頭的投資性需求降溫，從資金上提高投資樓市的成本，從而會使一部分的投資客更加謹慎入市，給近期漲得太快的樓市一個緩沖，降低金融風險和房價泡沫。在結婚購房和改善型居住需求的支撐作用下，7月上半月北京二手住宅網簽量依然呈現上漲走勢，但是由于近來政府收緊二套房貸、租金回報率走低，因此，預計未來投資需求將會減弱，一定程度上將會緩沖樓市的過快上漲。

　　“從政策支撐層面來看，直接促成此前二手房回暖的營業稅等現有優惠政策的時間節點僅截止到今年年底，其未來動向的不確定性也給二手房市場平添了諸多變數。”中國不動產研究中心研究員李方新認為，除了市場本身的變化外，政策支撐面及外部宏觀經濟的走向也將影響下半年二手房市場的走向。從目前二手房市場的走向來看，如果價格繼續“瘋漲”，此前為了刺激市場回暖的二手房稅收優惠政策將很難持續下去，加之隨著4萬億元的逐漸投入，國家財政的赤字面不斷加大，此時樓市如果過熱，難保財稅部門不重新調高相關房地產稅費。(記者 洛濤)