中介公司并不看好后市

　　“目前很多區(qū)域的二手房?jī)r(jià)都已經(jīng)超過了歷史最高點(diǎn)，一部分必須買房的‘剛需族’卻因?yàn)橘I不起而被迫觀望，有效需求也在下降，這樣不健康的市場(chǎng)很難說能支撐多長(zhǎng)時(shí)間。”中大恒基市場(chǎng)部經(jīng)理張大偉說，在2007年房?jī)r(jià)第一次飛漲的時(shí)候，二手房中介公司都以一個(gè)月開幾十家門店的速度擴(kuò)張，但是今年成交量已經(jīng)超過2007年同期，卻基本沒有公司開新店，這說明眾家中介公司對(duì)未來市場(chǎng)的前景也不看好。

　　“樓市貌似回暖的行情也讓部分業(yè)主心態(tài)再次變得浮躁，業(yè)主普遍出現(xiàn)了提高房源掛牌價(jià)的情況。”中易安地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場(chǎng)總監(jiān)徐東華認(rèn)為，實(shí)際的市場(chǎng)行情與價(jià)格上漲趨勢(shì)并不一致。市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，這些區(qū)域二手房?jī)r(jià)格的略微變動(dòng)，已導(dǎo)致很多購(gòu)房者重回觀望。“樓市經(jīng)歷了這兩年洗禮，二手房想再呈現(xiàn)‘賣方市場(chǎng)’一邊倒的局面已經(jīng)很難，盲目的漲價(jià)很可能讓自己的房產(chǎn)出售更為艱難。”

　　來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，北京可售二手房的消化速度自6月以來出現(xiàn)了逐月遞減的情況。其中6月、7月可售二手房的消化速度分別環(huán)比下降37%和14%。對(duì)此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師孟奇分析，今年上半年，二手房交易價(jià)格的明顯回調(diào)加之宏觀政策面的諸多支持等利好推升了市場(chǎng)整體的火爆行情，隨著買賣雙方交易熱情的不斷升溫，二手房市場(chǎng)單月交易總量屢創(chuàng)新高。同時(shí)，交易總量的井噴導(dǎo)致了交易價(jià)格的非理性上漲，自第二季度開始，二手房交易均價(jià)出現(xiàn)了明顯上行走勢(shì)。“前半年剛性自住需求的集中釋放帶來了后續(xù)需求不足，加之部分業(yè)主盲目提價(jià)導(dǎo)致觀望情緒回潮，這些因素將迫使房?jī)r(jià)面臨再次回落，量?jī)r(jià)齊降或許會(huì)成為后半年尤其是第四季度二手房市場(chǎng)的主旋律。”

　　預(yù)計(jì)未來投資需求將減弱

　　近日，銀監(jiān)會(huì)重新強(qiáng)調(diào)各銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行以前的二套房貸政策。北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的分析人士認(rèn)為，此次收緊二套房貸，雖然不會(huì)對(duì)自住和改善型需求有所影響，但是最直接的將會(huì)迫使目前樓市中重新抬頭的投資性需求降溫，從資金上提高投資樓市的成本，從而會(huì)使一部分的投資客更加謹(jǐn)慎入市，給近期漲得太快的樓市一個(gè)緩沖，降低金融風(fēng)險(xiǎn)和房?jī)r(jià)泡沫。在結(jié)婚購(gòu)房和改善型居住需求的支撐作用下，7月上半月北京二手住宅網(wǎng)簽量依然呈現(xiàn)上漲走勢(shì)，但是由于近來政府收緊二套房貸、租金回報(bào)率走低，因此，預(yù)計(jì)未來投資需求將會(huì)減弱，一定程度上將會(huì)緩沖樓市的過快上漲。

　　“從政策支撐層面來看，直接促成此前二手房回暖的營(yíng)業(yè)稅等現(xiàn)有優(yōu)惠政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)僅截止到今年年底，其未來動(dòng)向的不確定性也給二手房市場(chǎng)平添了諸多變數(shù)。”中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心研究員李方新認(rèn)為，除了市場(chǎng)本身的變化外，政策支撐面及外部宏觀經(jīng)濟(jì)的走向也將影響下半年二手房市場(chǎng)的走向。從目前二手房市場(chǎng)的走向來看，如果價(jià)格繼續(xù)“瘋漲”，此前為了刺激市場(chǎng)回暖的二手房稅收優(yōu)惠政策將很難持續(xù)下去，加之隨著4萬(wàn)億元的逐漸投入，國(guó)家財(cái)政的赤字面不斷加大，此時(shí)樓市如果過熱，難保財(cái)稅部門不重新調(diào)高相關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)。(記者 洛濤)