辯題一:房地產亂象源于期房制度?

　　王志安：我們的第一個辯題就是說現在房地產市場現在的亂象，它的原因，它的源頭到底是不是期房預售制度，有請秦兵律師先發言。

　　秦兵：這個很明顯，目前從我們的律師角度來看，80%的案件都和房地產預售制度有關，所以我們的判斷非常簡單，如果是有什么問題能夠極大地破壞房地產銷售，那就是商品房的預售制度最大限度地保護了開發商的利益，但是最大限度地我認為侵害了消費者的權益。

　　董藩：這是錯誤的，首先只說一點，你說80%的糾紛是由預售而引起的，其實90%的房子通過預售來進行的，反而是預售的比例還低，這個問題怎么來解釋？所以說出現問題是問題，和制度設計本身是沒問題的，假定沒有預售制度，中國房地產不會發展到今天，很多人就沒房子，也許像你那樣說的。

　　秦兵：那不一定很多人沒房子，咱們看中國的其它地區，在沒有預售制度的時候，人家也都有房子，而且在很早以前沒有預售制度之前，我們也有房子。

　　董藩：沒有預售的時候你住的是什么房子？

　　秦兵：如果我們說現在很多房子住得都很好，你怎么能和非要說預售有關系？而且董教授，您知道，這個預售制度怎么產生的？預售制度。

　　董藩：我很清楚它怎么產生的，預售在短缺情況下產生的。

　　秦兵：不是短缺，是香港的救災制度。

　　董藩：我比你要清楚，我要告訴你，在加拿大同樣有預售。

　　秦兵：但是人家的預售和中國的預售可不一樣。

　　任志強：你怎么說是香港創造的預售制度，這完全錯誤。

　　秦兵：中國學的預售制度就是學的香港。

　　任志強：美國也實行預售。

　　秦兵：但是你想想，付多少錢？人家那個預售付多少錢？咱們是付全款，人家是付多少錢？

　　任志強：你可說錯了，誰讓你付全款？

　　秦兵：我們現在不是付全款嗎？

　　任志強：誰讓你付全款？哪個預售制度上寫著付全款？

　　秦兵：我現在付30%，再加70%。

　　任志強：那和制度有什么關系，那是你付，那和制度沒有關系。

　　秦兵：它提供給你這個機會了，如果不允許預售的話，你只能買。

　　任志強：允許預售也可以不提供，你在預售制度上加了規則。預售制度本身并沒有錯，你說中國的法律不健全，那是另外一回事，那和預售制度沒有關系。全球大概96%的國家在執行預售制度，但是為什么人家不出問題。幾年以前，央行的報告中就曾經提出來要否決預售制度，一個禮拜之內建設部就否決了這樣一個央行的說法，是因為建設部把全國全世界接近于96個國家的制度拿回來做對比以后認為預售制度沒有問題。

　　舒可心：任先生說的，我表面上是贊成任先生的意見，可以這么說，預售制度本身是一個制度，作為一個商業制度，它實際上是可以誰都來用的，但是我想請任總考慮一個問題，就是中國在市場化進程當中，我們跟德國和美國這種西方國家不一樣，我們的人民是不是承受得了在預售制度下自己的財產受到損失。

　　任志強：為什么你要讓他的財產受到損失？

　　舒可心：對，這就是預售制度產生的。

　　任志強：我的所有客戶你可以調查，有沒有在面積上產生損失的。

　　舒可心：所以您恰恰可以。

　　任志強：那不是胡扯八道嗎？

　　秦兵：不能這樣。

　　舒可心：我現在想說的就是，中國的預售制度。

　　任志強：你不能說(期房引發的房地產案例超過)80%。

　　秦兵：遠遠超出這個數。

　　任志強：現在全國所有的投訴都算上來，連10%都不到。

　　舒可心：秦律師剛才講的，有這么多比例的訴訟，但這些訴訟未必業主都能贏，可能業主大部分都贏不了，因為制度設計本身就偏向開發商，但是問題在這兒，當消費者已經跟銀行貸了款了，像上海這次房子倒塌的，這跟預售制度沒關系，房子跟預售制度沒關系，但是這個時候買房人已經失去了跟開發商談判的能力了，錢都在您手里了，所以這個是造成什么呢？任總，我看過您的很多文章，這造成什么呢？這造成社會問題，制度本身沒有什么好壞，在中國生產關系，在生產力發達不夠的時候，采用了西方的生產關系，來跟中國的生產力，老百姓沒有承受這種大風險的能力，你就讓他背上百分之百的債，最后成為負資產，像上海的這些人，或者像由于房地產市場降價，使得業主去年、前年給你錢的房子，假如降價就會造成負資產，還不起房，香港也有這種情況。所以關鍵我不是談預售制度好與不好，沒法談，如果脫離了中國的現狀談預售制度根本沒法談。

　　王志安：你的意思就是說預售制度本身或許沒有問題，但是它并不適合今天的中國發展的現實，是這意思嗎？

　　舒可心：從第一天我認為就不該設立預售制度，因為那個時候發展商是政府的，政府沒錢，任總也沒錢，因為任總是國企，就想拿老百姓的錢來弄。

　　王志安：任總怎么看這個問題？

　　任志強：但是你說這些問題我認為根本就不存在，消費者協會給我發了獎狀，就是因為我有擔保制度，擔保制度完全可以在全世界通行解決。因為世界各國都在執行擔保制度。

　　舒可心：我插一句話任總，中國這么多，成千上萬的開發商，只有您一個開發商有擔保制度。

　　任志強：現在不止，可能有好幾個。

　　王志安：大概這個比例是什么？

　　任志強：如果用擔保制度來解決，是可以解決的，那你就是補充相應的法律去完善它，而不是要否定它，你們現在討論的要倒洗腳水，就把孩子倒掉。

　　舒可心：不是，它完全不是一個概念。

　　王志安：您說擔保制度，您能不能解釋一下。任總，您能不能解釋一下？

　　任志強：是用擔保公司來對我銷售的所有實物進行擔保，包括質量問題，包括面積問題，所有的其它問題。這個擔保公司要賠錢，第三方賠錢和我沒關系，所以這些質量問題是完全可以用其它辦法去彌補的，所以預售時候有沒有質量問題，擔保公司負責任，面積有誤差，擔保公司負責任，其它的擔保公司也可以負責任，既然我們可以用其它的方式來解決，你否定這個預售制度有什么關系？沒有任何關系。

　　舒可心：預售制度應該包括銀行監管制度，應該包括任總的房屋質量擔保制度，合起來叫預售制度，如果沒有這樣好的預售制度，這個預售制度就不叫預售制度。

　　任志強：你說得也不太對。如果按日本來說，它根本就不需要質量擔保，因為質量擔保是用法來解決的，它另外有質量法。

　　舒可心：但是在沒有質量法的情況下，我們就積極推行預售制度，勢必造成社會的這種。