樓市回暖

　　政策優(yōu)惠支持，需求集中爆發(fā)，供應相對不足，企業(yè)資金壓力減緩，房價出現(xiàn)溫和回升但速度出乎預料

　　關于房地產(chǎn)市場是否真正回暖的爭論尚未平息，市場就突然迅速火爆起來。

　　據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，今年以來首次出現(xiàn)同比上漲；環(huán)比上漲0.8%，已經(jīng)連續(xù)4個月環(huán)比上漲，且漲幅不斷擴大。二手房價格同比上漲2.2%，漲幅較大。總體來說，全國房價呈現(xiàn)觸底溫和回升的態(tài)勢。

　　人們的目光聚焦在不斷上漲的房價上。量價齊升，來勢“兇猛”，令買房人甚至賣房人都有些措手不及。

　　本輪房價上漲與今年以來房地產(chǎn)市場成交量的明顯回暖直接相關。去年底，為應對國際金融危機，中央和各地政府采取了一系列鼓勵住房消費、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施。今年上半年，全國商品房銷售面積超過3.4億平方米，同比增長31.7%。其中，商品住宅銷售面積增長達33.4%。商品房銷售額15800億元，同比增長53%；商品住宅銷售額增長57.1%。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長朱中一認為，隨著國家和各地出臺的促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施逐步落實，成交量增長較快，表明居民住房消費信心已經(jīng)明顯增強，房地產(chǎn)開發(fā)投資信心也在逐步恢復。

　　北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為，在鼓勵購房政策和年初房價較低的雙重刺激下，積壓了近兩年的剛性需求爆發(fā)，帶來了市場交易量的快速上漲。但另一方面，去年房地產(chǎn)市場調(diào)整時期投資低迷，新開工項目大量減少，造成了目前和今后一段時期市場供應量相對不足。在兩種因素作用下，部分城市的局部區(qū)域出現(xiàn)供不應求的情況，導致價格快速上漲。

　　今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源23703億元，同比增長23.6%。其中，國內(nèi)貸款5381億元，增長32.6%。朱中一認為，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況較去年底有了較大改觀，使企業(yè)失去了降價促銷的動力，比起降價力度最大的春節(jié)期間，價格的回調(diào)也表現(xiàn)為漲價。

　　“從這些因素看，近一段時間全國房價上漲有其合理性。房價見底回升，也是市場回暖的重要表現(xiàn)。”董藩說。

　　風險隱現(xiàn)

　　熱點城市房價快速上漲的背后，是投資投機型需求加速入市、二套房貸政策松動、土地市場非理性“搶地”、捂盤惜售引起市場恐慌

　　在全國房價整體呈現(xiàn)溫和上漲的同時，一些熱點城市、熱點區(qū)域的房價則出現(xiàn)了過熱跡象。3月以來，北京、上海、杭州、廣州、深圳等城市，房價上漲較快。以北京為例，市統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，北京新建住宅價格已經(jīng)連續(xù)4個月上漲。上半年，北京四環(huán)路以內(nèi)新建住宅期房均價為16967元/平方米，比一季度上漲1843元；四環(huán)至五環(huán)路住宅期房均價為15748元/平方米，比一季度上漲951元。許多項目的售價，已經(jīng)超過2007年房地產(chǎn)市場過熱時期的最高價。

　　熱點城市房價快速上漲，既有上述合理因素的支撐，也隱藏風險較大的因素。

　　需求方面，除了剛性需求大量入市，在對未來通脹預期的心理影響下，投資性需求甚至投機性需求大量進入熱點城市的房地產(chǎn)市場，推高了房價。住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心房地產(chǎn)研究處處長文林峰透露，目前，部分城市超過四成的購房者都是以投資投機型為主，其中有大量外地甚至海外的投資者。

　　銀行信貸對個人住房按揭貸款的相對寬松，尤其是一些城市對二套房按揭貸款人為降低準入門檻，有力支持了投資投機型需求大量入市。今年上半年，個人住房按揭貸款達2829億元，同比增長63.1%。前一段時期，不少項目的銷售人員都向購房者私下承諾，可以與銀行合作，以低于30%的首付、優(yōu)惠利率購買二套房甚至三套房。

　　文林峰指出，正常的投資型需求之外，中央政府一向?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的抑制投機行為毫不動搖。即使在市場低迷時期，中央的支持政策也只是放開了改善型自住住房的貸款政策，對二套房貸款仍有嚴格的政策限制。只是一些地方的商業(yè)銀行為了獲取收益、爭奪個人按揭貸款這塊“肥肉”，放松了政策邊界，導致貸款政策大大松動。

　　樓市的熱度開始傳導至土地市場，寬松的資金、樂觀的預期使房地產(chǎn)開發(fā)商再次大膽出手拿地，熱點城市的熱點區(qū)域近期不斷刷新“地王”紀錄。

　　同時，隨著市場熱度不斷上升，一些城市出現(xiàn)了較為普遍的開發(fā)商捂盤惜售、哄抬房價等現(xiàn)象。這些現(xiàn)象擾亂了正常的市場交易秩序，引起普通購房者的恐慌，使許多購房者加入盲目追漲的行列。

　　朱中一認為，去年底實施一系列政策的目的是穩(wěn)定房價。目前，部分城市房價上漲過快，必然帶來很多問題和潛在風險。