“政府劃撥”變成了“協議轉讓”

　　按照國家政策，經濟適用房建設用地由政府劃撥，目的是為了降低開發成本以拉低房價。在車南小區項目中，原本屬于“出讓”性質的土地為什么成了經濟適用房項目？

　　車南小區地塊使用權原為南陽市石化工貿有限公司所有。南陽市國土資源局提供的檔案表明，經南陽市政府批準，根據宛政【1995】196號文件，南陽市石化工貿有限公司獲得了該宗土地，獲取方式為“劃撥”，轉讓土地面積為50693.3平方米(76.04畝)，規定用途一項為空白。

　　銀龍公司1998年4月16日提交給南陽市土地管理局的《土地變更登記申請書》中，說明了“申請變更登記的內容和理由”：由于市石化工貿有限公司征用車站南路劃撥地已有幾年，現無力開發。現經市土地局轉讓給銀龍公司，補辦出讓手續，補交出讓金，由銀龍公司進行群體商品樓開發。

　　1998年4月14日，經南陽市土地管理局審查同意，該宗地被轉讓給銀龍公司，土地用途為“住宅”，轉讓年限為50年。

　　銀龍公司的一份合同顯示，銀龍公司為取得該土地，花費共計3380萬元。

　　1998年4月16日，銀龍公司出具《土地登記法人代表身份證明書》，證明宋寶琴為該公司董事長、法人代表。

　　同一天，銀龍公司委托李興東全權辦理銀龍公司車站南路的國有土地使用權的登記事宜。

　　至此，該宗土地從“政府劃撥”變成了“協議轉讓”。

　　合同約定利益分成比例

　　2001年7月13日，銀龍公司(甲方)與南陽市統建公司(乙方)簽訂《聯合開發經濟適用房合同》。《合同》說，聯建項目名稱為“麗都花園”(風帆三期)，又名車南小區(風帆三期)。聯合開發形式為：銀龍公司提供建設用土地和全部建設資金，南陽市統建公司負責提供開發用經濟適用房建設指標和辦理報建減免手續。

　　為鼓勵經濟適用房建設，國家出臺了經濟適用房優惠政策，主要是，經濟適用住房建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。經濟適用住房項目外基礎設施建設費用，由政府負擔。經濟適用住房建設單位可以以在建項目作抵押向商業銀行申請住房開發貸款。

　　《合同》規定了雙方的利益分配方式。聯建項目獲得的開發利潤全部歸銀龍公司所有，統建公司不參與分配。統建公司只在聯合開發過程中獲得一定量的開發代理費和場地使用費，支出形式以代理費、場租費、車輛購置費和人員報酬等名義出現，支付時間可分別在開發始、售房后和開發終三個階段分次付給。

　　《合同》規定，統建公司獲益的標準為因使用經濟適用房計劃指標而“節省的前期工程費”額度在：

　　1.達到500萬元(含500萬元)時，由銀龍公司按總額的25%付給統建公司(不含車輛購置費)。

　　2.達到600萬元(含600萬元)時，由銀龍公司按總額的28%付給統建公司(不含車輛購置費)。

　　3.達到700萬元(含700萬元)時，由銀龍公司按總額的30%付給統建公司(含車輛購置費)。

　　《合同》規定，考慮到在辦理項目前期手續時工作量較大，急需交通和通訊工具這一情況，經雙方商定，合同簽訂后由銀龍公司出資購買轎車一輛，價值為24萬元，由統建公司使用，屆時其所有權歸統建公司。