調查之三 深圳：暴漲之后出現調整跡象

　　年初以來，經過一輪暴漲，深圳樓市重回瘋狂。然而7月中旬以后，宏觀政策的一些微調，給滾燙的深圳樓市潑了一瓢冷水，目前深圳房價雖然保持高位，但成交量已經出現下降。

　　置業國際研究中心監測數據顯示，7月最后一周(24日至30日)，深圳新房成交均價為17394元/平方米，環比上漲10.5%；共成交新房749套，日均成交107套，環比下降33.6%；成交面積7.51萬平方米，日均成交1.07萬平方米，環比下降32.4%。可以說，樓市調整的跡象比較明顯。

　　事實上，經過半年時間的暴漲，深圳樓市已經站到了高位。來自深圳市國土房管局的統計顯示，7月深圳市房價為16080元/平方米，與今年1月份11459/平方米的水平相比，已經大幅上漲了40.32%，與2007年10月深圳房價17350元/平方米的歷史高位相比，僅僅是一步之遙。成交量方面，今年1月至7月，深圳市新建商品住宅共銷售434.62萬平方米，比去年同期增長141%。

　　細數來看，推高深圳房價的原因不外有三：國家宏觀調控政策的支持、貨幣信貸的寬松環境和投資客的卷土重來。今年上半年我國新增貸款就超過7萬億元，這一數字遠超全年新增貸款5萬億元的目標，全年信貸增長超過10萬億元似乎已無懸念。有些貸款沒有進入實體經濟，反而進入了樓市、股市，直接推動樓市上漲。

　　就投資客而言，深圳中原地產總經理李耀智表示，深圳投資客比例由年初的不到5%上升到近期的20%以上，個別熱點片區的投資比例更高。他指出，從投資客的角度而言，他們通常“買漲不買跌”，當樓價處于上升期間，會是他們選擇出手的時機。正是在這樣的背景下，投資者頻繁現身。

　　進入7月以來，國家的宏觀經濟政策出現了微調，央行頻頻通過公開市場操作來控制市場流動性，銀監會收緊二套房貸，各地政府也紛紛出招整治捂盤、屯地等違規違法行為。據深圳市國土房管局房產處人士透露，該局將加大對深圳房地產商捂盤惜售行為的檢查，根據目前的檢查情況，深圳房產局已經對五六個樓盤進行了查處，封鎖了部分違規樓盤的房源。

　　盡管推動樓市上漲的三大動力沒有發生根本性變化，但對于與國家宏觀經濟政策密切相聯的樓市而言，任何政策的風吹草動都足以掀起波浪，特別是全國樓市風向標、炒房氛圍濃厚的深圳樓市，隨即出現了成交量的萎縮和調整跡象。

　　在這種背景下，對于深圳樓市的未來走向，專家們意見不一。深圳大學國際金融研究所所長國世平認為，上半年我國實行寬松的貨幣政策，目的是拯救陷入危機的中小企業。但實際上寬松的貨幣政策并未讓銀行在信貸結構上向中小企業傾斜，對實體經濟沒有實質的幫助，普通百姓的收入也沒有得到增長。因此，如果政府加強對樓市的調控，房地產市場可能進入新一輪的調整期。

　　國世平認為，只有以下四個因素同時出現，房價才有可能全面上漲：一，中國經濟全面好轉；二，世界經濟全面復蘇，出口交易增加；三，CPI開始上升；四，居民收入明顯增多。

　　長城證券分析師則認為，宏觀層面的寬松貨幣、極低的實業投資意愿、實際利率的下降、加杠桿化在迅速展開等；行業層面長期趨緊的供求狀況、低廉的交易成本、持有物業的低成本等，都使得我國發生新一輪地產泡沫的概率極大。在未確認金融危機已經度過之前，中國仍將堅定不移地實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，因此房地產業至少在今年不會受到大的調控。綜合看來，目前地產仍處于新一輪牛市的起點，其演繹的頂峰或許比2007年更瘋狂。