調(diào)查之四 廣州：房價見頂回調(diào)不可避免

　　隨著自住需求、改善型投資型需求的大量釋放，廣州樓市從第二季度開始量價齊升。然而，當樓市均價已經(jīng)接近購房者的最大承受度，尤其是當目前促成上半年樓市“牛市”的條件已經(jīng)悄然改變，市場風險不可小覷。

　　廣州的杜先生正在為自己的買房決策感到慶幸。今年1月，他在白云區(qū)金沙洲以每平方米6000多元的價格買下了一套商品房，而現(xiàn)在這個價位早已見不到了。

　　隨著廣州住宅均價從2007年10月的11574元/平方米逐漸調(diào)整至2008年12月的8012元/平方米，在被高房價抑制一年多之后，像杜先生這樣的一部分自住需求在今年初開始釋放。然而，隨后廣州樓市出現(xiàn)了一輪量價急漲的行情。據(jù)統(tǒng)計，廣州一手住宅上半年共成交428.20萬平方米，同比上漲77.1%，其中1月份僅成交46.18萬平方米，均價為8014元/平方米，而到了6月份，成交面積達到了110.40萬平方米，均價躍升至9676元/平方米。

　　滿堂紅市場研究部總監(jiān)龍斌認為，在各種政策利好的累積作用之下，第一季度的置業(yè)主體主要是以首次置業(yè)以及換房自住等群體為主，投資型需求占少數(shù)。因此第一季度三個月的樓價也都基本穩(wěn)定。但進入第二季度以后，廣州樓市成交開始發(fā)生結(jié)構(gòu)性的變化，市場需求結(jié)構(gòu)向高端物業(yè)轉(zhuǎn)移，改善型投資型需求開始大量釋放，主流購房群體也從年初的首次自住型需求轉(zhuǎn)換成當前的改善型投資型需求。

　　據(jù)合富輝煌首席分析師黎文江分析，當前出口、制造業(yè)難有起色，隨著樓市回暖，越來越多的出口、制造業(yè)閑置資金正在進入樓市。另一方面，今年大量的信貸投放引發(fā)人們對未來通貨膨脹的擔憂，以投資的形式將財富轉(zhuǎn)移到價格已見底回升的高端物業(yè)，是人們目前作為長期投資增值、存儲保值及改善居住環(huán)境的較為穩(wěn)妥的理財方式。

　　由于改善型投資型需求大量釋放，直接導(dǎo)致廣州第二季度樓市量價齊升。據(jù)統(tǒng)計，第二季度廣州一手住宅共成交271.07萬平方米，比第一季度上漲72.5%，其中6月份成交量更是突破百萬平方米，成為近兩年來的最大單月成交，均價也重回“9”字頭。

　　“市中心部分區(qū)域甚至已超過去年同期水平。”戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問部董事及主管黎慶文介紹說，上半年廣州樓市市場消化能力接近近三年的最高峰，但是過高的房價也會抑制未來需求釋放，目前全市價格已接近購房者的最大承受度，市場蘊含風險。

　　事實上，廣州樓價的上漲，已讓不少購房者失去了追隨高價的意愿。龍斌表示，最先是自用客戶在不斷走高的樓價面前退出了，接著是一些投資者也開始猶豫。

　　一些專家也認為，樓市急漲之后，下半年的震蕩調(diào)整將不可避免，而目前已經(jīng)初現(xiàn)端倪。據(jù)廣州一手住宅每日網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，6月份廣州一手住宅每天網(wǎng)簽數(shù)量都有三四百套，數(shù)量最高的6月1日有509套。可到了7月份，每日的網(wǎng)簽數(shù)降到200多套，成交量已經(jīng)有所回落。

　　“事實上，目前促成上半年牛市的條件已經(jīng)悄悄有了改變：銀監(jiān)會反復(fù)申明二套房貸政策嚴格執(zhí)行，信貸投放量從7月開始迅速下降，政策面和市場面的變化等，這些政策和市場的變化，已經(jīng)使得高樓價下，投資者和改善型買家已經(jīng)不再急于入市，開始變得謹慎。”龍斌表示。

　　盡管未來成交會放慢，但價格方面有較大的不確定性。不過，多數(shù)專家認為，廣州樓市是以大開發(fā)商為主導(dǎo)，而這些開發(fā)商上半年業(yè)績普遍不錯，資金比較充裕，沒有下調(diào)價格的沖動，但是面對日趨謹慎的市場，開發(fā)商不會再肆意上調(diào)價格，因此價格將呈現(xiàn)震蕩變化。

　　此外，下半年較充足的供應(yīng)量也將使樓價增長勢頭減弱。據(jù)戴德梁行預(yù)測，下半年廣州將出現(xiàn)住宅供應(yīng)的高峰期，將有300萬平方米新增供應(yīng)(3萬套)，其中中心四區(qū)約有1萬套面世，較上半年中心四區(qū)的總供應(yīng)量增長3%。

　　而廣州房地產(chǎn)專家、廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同則認為，現(xiàn)在樓市的急漲就如同股市調(diào)整中的反彈，只要是反彈就肯定會回調(diào)下來，市場會進行新的博弈。(陳先鋒 彭勇 葉鋒 洛濤)