房地產(chǎn)進(jìn)入新一輪上升周期

　　高波 南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，近20年來房地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)了三次大的底部，分別是1989年、1996年和2008年。其中2008年銷售面積和銷售額分別大幅下降了19.7%和19.5%。2009年一季度，房地產(chǎn)銷售止跌回升，1—7月銷售面積和銷售額分別增長(zhǎng)37.1%和60.4%。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資同樣出現(xiàn)了三次底部：1990年、1997年和2008年。去年全年增長(zhǎng)20.9%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)12%。2009年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)4.1%，底部已經(jīng)出現(xiàn)。2009年1—7月房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)達(dá)到11.6%，考慮價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)已經(jīng)高于2008年。

　　而人們最關(guān)注的房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)，分別在1991年和1999年出現(xiàn)底部。經(jīng)歷2000—2003年3—5%的緩慢上漲后，出現(xiàn)了2004—2007年6—18%的暴漲行情，2008年房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)，并逐步走低。2009年一季度房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)，全國70個(gè)大中城市的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)1—7月份上漲1%。

　　可見今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存化行情已經(jīng)結(jié)束，并進(jìn)入全面復(fù)蘇期，房地產(chǎn)周期新一輪上升行情已經(jīng)展開。這種房地產(chǎn)中周期的市場(chǎng)調(diào)整，過去需要3年左右才能完成，這次僅用1年半時(shí)間就基本完成了。

　　熨平房地產(chǎn)周期波動(dòng)，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，宏觀調(diào)控需要新思維。一是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供求雙向調(diào)節(jié)，促使供求均衡。二是注重區(qū)域差異，充分發(fā)揮地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能和積極性。三是合理把握調(diào)控節(jié)奏，適度超前調(diào)控。四是提高宏觀調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性，改變政出多門、政策相互抵觸的局面。五是堅(jiān)持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性和靈活性，給市場(chǎng)一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期。