房地產(chǎn)業(yè)

　　面臨三大挑戰(zhàn)

　　賈生華 浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任

　　在經(jīng)歷了金融海嘯的洗禮后，2009年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入新的成長(zhǎng)周期。然而，這個(gè)新起點(diǎn)面臨著“后金融危機(jī)”、“后救市政策”的新問題和新挑戰(zhàn)。

　　首先，從2008年到2009年上半年，房地產(chǎn)業(yè)的劇烈波動(dòng)更深層次緣于供求關(guān)系的屬性和不平衡特征。土地和商品房的“供不應(yīng)求”，導(dǎo)致地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不斷強(qiáng)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資屬性增強(qiáng)。在一個(gè)典型的投資市場(chǎng)上，市場(chǎng)預(yù)期是關(guān)鍵因素。如何針對(duì)投資市場(chǎng)的供求關(guān)系特點(diǎn)，完善供求平衡機(jī)制，防止市場(chǎng)過度波動(dòng)，是我們必須應(yīng)對(duì)的一個(gè)挑戰(zhàn)。

　　客觀上，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有投資和消費(fèi)的雙重屬性，但現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的投資屬性和消費(fèi)屬性并不容易協(xié)調(diào)。特別是在中國(guó)現(xiàn)階段，富裕家庭的投資性購房需求十分旺盛，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供不應(yīng)求，價(jià)格上漲，導(dǎo)致大中城市房?jī)r(jià)明顯偏高，中等以下收入家庭住房消費(fèi)能力不足。在完善住房保障政策的同時(shí)，如何對(duì)房地產(chǎn)投資需求進(jìn)行調(diào)控和管理，是今后房地產(chǎn)政策優(yōu)化的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

　　在過去10年的房地產(chǎn)繁榮周期中，在“面粉比面包貴”的格局中，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也暴露無遺。如果房?jī)r(jià)下跌，甚至只要房?jī)r(jià)不漲，許多開發(fā)商就面臨資金鏈斷裂和破產(chǎn)的境地。因此，政府要對(duì)高地價(jià)采取克制態(tài)度，開發(fā)商不能對(duì)高房?jī)r(jià)歡欣鼓舞。這個(gè)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)十分脆弱。要在這樣嚴(yán)峻的市場(chǎng)和行業(yè)持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須反思企業(yè)的商業(yè)模式，逐步形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。如何在房?jī)r(jià)不漲的情況下也能夠賺錢，這是想要長(zhǎng)期生存和發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)必須解決的問題。

　　鼓勵(lì)老百姓

　　投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)

　　夏斌 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所所長(zhǎng)

　　房?jī)r(jià)為何漲這么快，波動(dòng)那么大？原因之一是資金問題，投資渠道少。第二是政策制度問題。我認(rèn)為當(dāng)前調(diào)控房地產(chǎn)首先應(yīng)該對(duì)民生與市場(chǎng)問題要有清晰的區(qū)別政策。在廉租房建設(shè)上，政府應(yīng)從土地供應(yīng)、資金供應(yīng)、城市交通規(guī)劃、租金補(bǔ)貼等各方面予以充分的政策優(yōu)惠。只有確保基本的民生和社會(huì)穩(wěn)定之后，才能給房地產(chǎn)市場(chǎng)以充分的、更大的市場(chǎng)調(diào)控空間，才能在市場(chǎng)調(diào)控中減少各種顧慮。

　　第二，進(jìn)一步運(yùn)用稅收等手段，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的虛擬資產(chǎn)市場(chǎng)因素。中國(guó)要吸取世界各國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)：凡是將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為消費(fèi)市場(chǎng)的，一國(guó)的經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)就比較小。所以我認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)盡快開放各項(xiàng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的私人投資政策，鼓勵(lì)老百姓獲得更多的實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資上的財(cái)產(chǎn)收入，而不是鼓勵(lì)老百姓獲得更多的虛擬資產(chǎn)市場(chǎng)上不穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)收入。

　　第三，對(duì)居民改善性住房和第二套住房，要堅(jiān)持嚴(yán)格的首付按揭制度，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同樣要嚴(yán)格堅(jiān)持一定比例的自有資本金制度。認(rèn)為金融政策是決定當(dāng)前房地產(chǎn)冷熱的輿論引導(dǎo)是不正確的，危險(xiǎn)的。必須把房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策之一的金融政策，置于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與物價(jià)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與信用供給、國(guó)際收支平衡的最基本的考量中。