從信托的歷史與房地產行業現狀看房地產信托

　　不可否認的是，房地產信托是一個無可厚非的業務品種，關鍵在于它所支持的是否是一個健康的行業，是否符合宏觀經濟與政策的趨向。在國家法律法規框架下，本著“受人之托，代人理財”根本任務和立命之本，為投資者謀利益本無可厚非，但信托公司要在國家法律法規框架下合法經營，在方向上要以獲得自身的可持續發展和為投資者謀得長久利益為基點。

　　誰會是壓倒駱駝的最后一根稻草？統計顯示，截至今年7月，房地產信托計劃資金規模達近167億多元。即使以全年300億元的規模計算，區區數百億元的房地產信托資金相對于投放到房地產領域幾千億元的房地產信貸而言，可謂小巫見大巫。但是，也許就是這在房地產領域區區數百億元可能會成為吹破房地產泡沫的最后一口氣。這并非危言聳聽，在信托的歷史上，信托公司曾經多次成為了這樣的角色。信托業五次整頓的歷史可以為證。

　　1981年至1982年，各種類型的信托投資公司在短期內迅速膨脹。這些機構與銀行搶資金、擠業務、爭地盤，其所發展的負債業務基本上是變相的銀行存款業務，通過吸收存款、同業拆借資金用以發放貸款或直接投資于實業項目。一些地方政府為了使地方所屬的信托公司擴大融資規模，甚至公開下發文件要求地方管轄的國營、集體企業和其他行政、事業單位的自有資金和專項資金必須在信托投資公司開戶存取，嚴重沖擊了國家對金融業務的計劃管理和調控，也直接助長了固定資產投資規模的膨脹和物價水平的上漲。因此，國務院于1982年4月發出61號文，決定對信托業進行整頓，第一次整頓開始了。

　　1984年經濟過熱中，信托業通過各類名義進行的貸款和投資，對固定資產投資的急劇膨脹起了推波助瀾的作用，使留有缺口的物資供應計劃更加失去平衡調節能力。1985年初，國務院發出《關于進一步加強銀行貸款檢查工作的通知》，人民銀行隨即決定再次清理整頓信托業，由此導致了第二次信托業大整頓。

　　1988年中國經濟過熱現象空前嚴重，乃至達到嚴重惡化的地步。這一年，固定資產投資較整頓時的1985年上升了69.64%，通貨膨脹由1987年的7.8%猛升至20%。為回避人民銀行對信貸規模的控制，其時各專業銀行紛紛通過各種形式和渠道向信托公司轉移資金，信托公司再次成為固定資產投資失控的推波助瀾者。1988年，信托公司的資產規模較清理整頓時的1986年增長1.96倍，通過委托貸款發放的固定資產投資貸款增長3.24倍，通過信托貸款發放的固定資產貸款增長0.91倍。1988年8月，第三輪信托投資公司的清理整頓開始。

　　1992年，經濟迅速回升并呈現高速增長態勢，經濟增長中的各類問題也再次固態復萌：固定資產比1991年猛增37.6%，沿海部分地區出現瘋狂的“圈地運動”，新興的股票市場狂熱，貨幣投放猛增，通貨膨脹率再次竄升。在此過程中，信托投資公司與銀行聯手，違規拆借、違規攬存、違規放貸，并直接大規模地參與了沿海熱點地區的“圈地運動”和房地產炒作活動，再次充當了加劇經濟形勢過熱、擾亂金融秩序的角色。1993年6月，中央決定進行宏觀調控，收緊銀根，嚴控貨幣發行，整頓金融秩序。對信托業的第四輪清理整頓正式開始。

　　1995年8月之后，出于維系生存的本能，為獲取資金以新還舊維系金融機構的信譽，信托機構采取的消極對策有：通過高息攬存等方式，擴大自然人債務規模；濫用金融機構的信用和政府信用融資；超范圍超額度發行特種金融債券；擠占挪用證券業務的股民保證金。在第四次信托公司清理整頓還沒有宣布結束之時，1999年3月，中國信托業的第五次清理整頓揭開序幕。