真身難辨：

　　經適房是保障房還是商品房？

　　從1998年到2003年再到2007年，中國住房保障制度在彷徨中走上了正確的道路，但短期內面臨“歷史欠債”多和經驗不足的問題。

　　近10年來，中國的住房制度經歷了兩次深刻的變革。1998年，《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》發布，提出：“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。”

　　但到了2003年，《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》發布，上述目標被修正為讓“多數家庭購買或承租普通商品住房”，要“增加普通商品住房供應，提高其在市場供應中的比例。”與此同時，將經適房的性質定位為“具有保障性質的政策性商品住房”。從此，中國房地產開始了瘋狂的市場化之旅。

　　從語義上看，應當把經適房“具有保障性質的政策性商品住房”的定位濃縮地理解為“商品房”。但“商品房”三字之前還綴有“政策性”三字，這便讓經適房的真實性質顯得撲朔迷離。龍斌認為經適房的本質是保障房，但亦有不少學者認為經適房只是特殊的商品房而已。因為修建經適房的開發商可以獲得一定的利潤。

　　經適房的性質認定事關重大：如果經適房不是保障房，那么，像王芳和黃某這樣的家庭根本就沒有被納入住房保障體系；或者說，他們并未獲得真正意義上的住房保障。如果經適房不是保障房，而社會各界又用保障房的標準看待住在經適房里的人，那么，社會整體的評判標準就會出現偏差。

　　中國掀起建設經適房和廉租房的高潮，還是近在眼前的2007年的事。隨著樓價的飆升，老百姓、尤其是低收入家庭“住房難”問題日益凸顯，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》當年出臺，首次明確提出“把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能”。

　　廉租房供應量過少，是全國各大城市普遍存在的問題。一位不愿透露姓名的業內人士向記者表示，這主要是因為低收入群體最迫切需要的廉租房建設量，尚未納入現行的政府官員政績考核機制，“多蓋，不算政績；少蓋，也不會拿官員怎么樣”，更何況發展廉租房注定是“虧本買賣”，而修建經適房至少不會虧本，導致財政投入明顯偏少。

　　當然，廉租房的機制性奇缺正在得到一定程度的改善。今年年初，廣州市住房保障辦有關負責人曾表示，廣州市2009年、2010年計劃開工建設408萬平方米保障性住房，其中廉租住房與經適房的比例為2：1，將適當減少經適房建設，加快廉租住房建設。為加快解決低收入群體住房難題，廣州市還將在市場上收購50平方米以下、價格合適的二手房以補充保障性住房的房源。根據規劃，廣州將在2012年內解決今年“廣州住房困難調查”中統計出的77177戶低收入住房困難戶的住房問題。

　　對癥下藥：

　　補“磚頭”，還是補“人頭”？

　　在實物補貼和貨幣補貼之間，政府應當根據房地產市場的波動情況，審時度勢地對癥下藥。

　　今年6月29日，廣州市委常委、常務副市長蘇澤群表示：符合購買經濟適用房條件的市民，可以拿政府的補貼自己去購房。目前，該政策正在研究之中。

　　政府直接補貼市民，即“補人頭”，明顯地區別于現行經濟適用房制度下補貼開發商利潤的“補磚頭”政策。

　　中山大學社會保障與社會政策研究所研究員朱亞鵬認為，采用實物(按房)補貼或貨幣補貼，在特定的時間選擇不同的補貼方式，效果大不一樣。實物補貼，是補供方(開發商)；貨幣補貼，是補需方(購房者)。實物補貼將解決一部分低收入者的住房問題，同時也可以有效地穩定房價；但限制了買房者和租房者的選擇權——比如區位、朝向等。而貨幣補貼可以彌補實物補貼的不足——賦予買房者選擇權。但是補貼的規則制定有難度，比如發了補貼能不能買到房、補多少才算公平、在補貼過程中如何保證初衷的實現等，都需慎重考慮。

　　另外，在房價高時，應該補實物(按房)，這不僅可以抑制房價，同時也能有效地對買不起房的購房者進行補助；而在房價低時，尤其是樓市供大于求的情況下，則可以考慮貨幣補貼。

　　龍斌認為，與實物補貼一樣，貨幣補貼同樣面臨監管風險。