高價地頻繁出現，“地王”屢被刷新，“地王”效應在短期內被放大。這是當下樓市的一大特點。對此，不少業內人士及購房者的觀點是：“地王”推動房價高漲。他們甚至認為，“地王”頻現的區域，房價肯定會爆發性地增長。

　　但是，記者對北京近年來多個“地王”樓盤的銷售軌跡調查發現，“地王”并不能對房價上漲起決定作用，只是在短期內會提高購房者對區域房價的預期。而區域房價的變化更重要的是與供求關系及樓市整體大勢緊密相關。

　　多個“地王”樓盤售價與區域持平

　　所謂“地王”，要么是總價高，要么是單價高。自2005年以來，北京出現了多塊市級地王或區域地王，紀錄屢被刷新。“地王”們的出現，和當時北京樓市土地爭奪的激烈程度有關。

　　亞豪機構的統計顯示，從2005年8月華潤置地奪得清河地王開始，到今年7月廣渠路15號成交，北京出現20多塊市級或區域“地王”。除今年拍出的6塊“地王”外，此前的20多個“地王”至今僅約70%開盤銷售，其他的或是在“曬太陽”，或在準備開盤中。尚未開盤的“地王”主要是當時“面粉”太貴，短期內無法或不愿意生產“面包”。而已開盤的“地王”樓盤，其開盤價格基本和區域房價持平，有的甚至低于區域均價。

　　2005年因高總價“稱王”的華潤橡樹灣地塊，拿地時樓面地價約3600元/平米，開盤時均價8500元/平米，其時區域房價集中在8000元/平米左右，兩者基本持平。即使是在一輪波動后，目前華潤橡樹灣的售價也基本和區域價格持平，并未成為區域的領跑者。

　　此外，2008年北京“單價地王”中鐵置業翰庭地塊，當時樓面地價為14750元/平米，今年7月入市時開盤均價25000元/平米，但區域均價在21000元—26000元/平米。

　　記者對北京高價地的開盤情況調查發現，除了有少數地塊的開盤價略高于區域均價外，多數樓盤的實際開盤價以及此后的售價，均并非區域房價的領漲者，其價格變化均隨著區域整體價格的大勢而變化。

　　短期內供求關系決定房價，長期則看大勢

　　昨日，多個業內人士以及經濟學家對記者表示，“地王”在一定程度上提高的是心理預期，而周邊的房價是否能持續上漲，則需要看北京樓市的整體大勢。

　　7月，廣渠路15號競拍聲剛落，周邊樓盤的業主立馬提高了二手房價。多家經紀公司提供的數據顯示，7月底該區域二手房的報價猛漲，多個小業主的報價高達2.8萬—3萬元/平米，不過并沒有順利成交。目前，該區域的二手房價格約在2.5萬元/平米。“‘地王’出現，周邊房價高漲是心理預期。能否被購房者接受，還需要看市場大勢。”雅世置業(集團)有限公司副總裁宮鐵軍指出。

　　“短期內供求關系決定房價，長期則是宏觀經濟整體大勢及樓市的整體走勢決定房價。”中國國有經濟研究中心主任徐傳諶教授表示，如果購房者根據哪里出現“地王”就預期哪里必然大漲而購買，是有風險的。

　　中原地產華北區域總經理李文杰也表示，目前的房價很少是成本定價法，多數是參考對比后定價。因此，“地王”開盤時，其定價參照的是周邊在售樓盤和區域均價。“如果價格定得高，就賣不出去。這也是為什么‘地王’樓盤不敢高價開盤的主要原因。”李文杰進一步說，在“曬太陽”的“地王”也正說明“地王”是無法撼動區域價格的，它們在等周邊房價漲起來。

　　宮鐵軍表示，幾年來不僅“地王”樓盤的售價出現較大幅度上漲，北京很多樓盤都出現了上漲，個別漲幅甚至超過“地王”樓盤。“2008年整體大勢不好時，那些‘地王’樓盤都是采取低于區域均價開盤的。”