- 個案回顧

　　橡樹灣房價一波三折

　　2005年，冷清的清河板塊因為華潤置地高價拿地而驟受矚目。當年8月1日，華潤置地以25.65億元的價格拿下原三家毛紡企業地塊。該地塊規劃建筑面積70萬平米，樓面地價3658元/平米。當時區域在售樓盤均價約5000元/平米，業內普遍認為，華潤拿地價格很高。4年過去了，多個業界人士感嘆華潤置地當時眼光獨到。

　　地價3658元，2006年8500元開賣

　　2005年，尚處城鄉接合部的清河，基礎設施不完善，房價普遍不高，以致業內對華潤的拿地很不解。

　　2006年11月，橡樹灣開盤銷售，當時區域在售樓盤仍比較少。由于華潤置地的口碑及其產品不錯，開盤前就吸引了大量的購房者。據華潤置地有關負責人介紹，華潤橡樹灣首次開盤推出860套房子，但實際排號人數高達3000多人。當時區域在售房價在8000—9000元/平米之間，橡樹灣的開盤均價定為8500元/平米。“雖然認購者眾多，但我們并沒有坐地漲價。一方面是因為區域整體房價不高，不能貿然漲價，另一方面是華潤作為品牌房企，不能透支老百姓的預期。”

　　中原地產華北區域總經理李文杰也認為，雖然華潤當年高價拿地，但因其時北京的地價、房價未出現大漲，所以他們最終的銷售價格也基本是保持在一個相對合理的價位。“華潤橡樹灣的開盤價是可以接受的。當時區域內的強佑清河新城、富力桃園都在8000元以上。”李文杰說。

　　“地王”沒有成“帶頭大哥”

　　北京土地價值和房價的飆升出現在2007年，首先是房價從4月份開始整體上漲，隨后，7月出現土地爭奪戰。當年，多數樓盤的價格漲幅超過100%。

　　在這樣的大背景下，橡樹灣的房價也開始上漲。“據我了解，清河板塊最先提價并不是橡樹灣。”清河板塊某開發商告訴記者，2007年初，清河板塊在售樓盤還賣8500—9000元/平米時，The house專家國際花園的售價達到1.1萬元/平米，率先拉升區域房價。橡樹灣當時則為9000元/平米。

　　2007年6月開始，北京房價暴漲，清河板塊的房價也不例外。同時，清河板塊的市政建設、區域環境也都有很大改善。2007年底，橡樹灣的均價約為1.6萬元，The house專家國際花園均價約2.3萬元。其他樓盤也大約有80%左右的上漲幅度。

　　2008年北京樓市波動，橡樹灣下調幅度不大，大約下調了6%，而周邊個別樓盤的降幅達30%。“大勢的變化對樓盤價格影響是最大的。”李文杰說。

　　今年，清河板塊在售樓盤寥寥無幾，出現供不應求，房價已逐漸回調至2007年的最高水平。目前，橡樹灣的精裝修房售價約2萬元/平米。

　　中鐵置業翰庭

　　昔日“地王”不領漲　25000元開售

　　7月12日，均價25000元/平米的中關村新盤中鐵置業翰庭開盤，此時正是京城樓市最火爆的時候，翰庭打出學院和文化牌，一天內實現3億元的銷售額。

　　2008年初中鐵置業拿到位于清華東路的翰庭地塊，總計6.4億元，折合樓面地價14700元/平米，也是當時的“地王”。

　　距此不遠，龍湖地產2007年底拿下的唐寧ONE地塊，樓面價11500元/平米，如今單價已達30000元以上，而它在去年樓市低迷時開盤，曾經低至19000元。

　　購房者認可定價

　　翰庭選擇的開盤時間可謂生逢其時，沒有人再追究地王是否推高房價，因為此時中關村在售樓盤很少，單價大多超過25000元。

　　而且從區域來看，京北是今年樓市漲幅最高的區域，北五環外的華潤橡樹灣新推出的公寓，售價達20000元/平米；北五環外的潤澤悅溪，價格也漲到了16000元以上/平米。

　　在知春路上班的任小姐說，中關村在售的房子很少，尤其是純住宅更少，綜合項目周邊情況和戶型設計等方面，25000的價格還可以接受。

　　翰庭附近一位不愿透露姓名的開發商告訴記者，翰庭的定價或許與其國企背景有關，“國企一般是比較低調的，在價格策略上不會高開高打”，他說，類似的還有城建開發的首城國際中心，低開高走是這類項目的特色。