“融資-拿地”模式成型新開工大干快上，資金火上澆油

　　萬科執行副總裁肖莉表示，目前萬科的資金狀況可以滿足正常經營的需求，但從公司持續增長和發展的角度，進一步增強資金實力是有必要的。

　　截 至 今 年 年 中 萬 科 持 有 現 金268.8億元。不過，考慮到萬科的經營節奏已經加快，預計下半年的資金支出會顯著提高。公開信息顯示，5月以來萬科新增項目數量已經明顯增加，共獲取了19個項目，地價金額總計約110億元。此外，萬科在中期報告中宣布09年的計劃開工面積由原先的403萬平米上調為585萬平米，上調幅度達45%。這意味著未來的資金需求將大幅提升。

　　萬科表示，房地產行業是一個資金密集型的行業，而萬科的開發規模又在行業中處于領先地位，資金需求量大。截至中期萬科共有在建項目100個，擬建項目53個，合計153個項目需要后續投入。一方面萬科必須保持足夠的資金協調項目的發展。另一方面，雖然萬科并不主張過多的土地儲備，但從可持續發展的角度考慮，也有必要及時補 充 一 些合 適 的 項 目 資源。此次融資如果能順利進行，對萬科未來兩到三年的發展將起到積極的促進作用。

　　截至中期時，萬科的資產負債率為66.4%，進一步債權融資的空間不大。根據理論測算，如果此次成功融資112億元，融資后其資產負債率有望進一步下降至60.9%左右，公司的財務結構將更加穩健，現金比率也將進一步提升，未來的項目開發與項目拓展將具有更大的資金空間。

　　中原地產研究中心高級研究經理劉淵認為，由于今年以來金融政策較為放松，開發商已重啟“融資-拿地”的運作鏈，這一趨勢在未來還將持續。

　　今年二季度以來萬科的拿地步伐明顯加快，不過，在具體項目獲取上萬科表現出了更多的謹慎。譚華杰表示，今年萬科的拿地策略是“精挑細選，把握機會”，重點會關注新增項目的價格合理性和風險性，并且不會購買只有基于房價快速上漲才能贏利的項目。

　　最明顯的例子是，萬科今年以來新增的土地大多集中于二三線城市。公司在中報中對此進行了解釋：“一線城市的土地競爭相對其它城市更加激烈，為了保證項目的收益水平，公司本年新增的項目多數位于沈陽、鞍山、青島、無錫、佛山、廈門、福州、重慶等城市。”

　　申銀萬國認為，萬科目前資金狀況較優，募投若順利完成為騰挪更多資金獲取土地儲備打下基礎。由于上半年房地產市場銷售超預期回升，使得公司現金流和資金狀況大幅提升。

　　按照目前的項目開發進度和全年600億左右的銷售回款預期，考慮到適度的現金儲備，申銀萬國認為，公司全年可動用獲取土地的金額基本在300億左右，此次融資若能順利完成，公司可利用獲取土地資源的資金將進一步大幅提高。

　　旁邊報道

　　萬科的觀點：部分地區房價面臨一定上漲壓力

　　作為行業風向標，萬科的觀點一直備受關注，昨天萬科對于目前市場發表了看法。萬科認為，上半年在多重因素的推動下，此前積累的自住型需求集中釋放，市場成交量明顯回升。由于存貨去化消化過快，而短期內新房供應難以相應增加，因此部分地區的價格面臨一定的上漲壓力。預計三季度時新房供應仍然會有一定緊張，但年底隨著新房供應的增加，供需關系將得到緩解。

　　7月份一些城市的住房成交量環比有所下降，原因是多方面的。從供需關系看，7月份主要城市的批售比仍然維持高位，說明新房供應仍然比較緊張，這在一定程度上會影響市場銷售。另一方面，部分地區房價前期上漲較快，以及二套房貸政策所釋放出的適度收緊的信號，都有可能對成交量產生影響。

　　從行業發展的角度而言，二套房貸政策所釋放出的信號，有利于防止房地產市場向過熱發展，抑制價格的過度上漲，避免市場因短期內供需關系的變化而出現大的波動，對于行業的平穩發展是有利的。

　　本報記者　戎明邁　周燕妮　張建明