地下金融滲透

　　在溫州房地產市場一片繁榮的背后，民間金融的作用若隱若現。有證據顯示，在溫州有大量民間金融介入到了房地產開發中。

　　根據溫州規模最大、最為活躍的智囊機構之一——溫州中小企業促進會的統計，到2008年年底，溫州民間借貸的規模達600億元。其中有相當一部分資金可能已流入房地產開發。

　　“民間借貸的利率少則是銀行利息的2至3倍，多則10倍以上。”溫州中小企業促進會會長周德文表示。

　　溫州云天案真相的逐步浮出水面，讓許多溫州人對民間金融甚至是高利貸在房地產開發中扮演角色之重、介入之深瞠目結舌。

　　今年4月30日，溫州云天房地產開發有限公司(下稱“溫州云天”)董事長徐世國涉嫌合同詐騙被警方刑事拘留。數十位溫州云天的債權人代表自發成立清算小組，處理徐留下的爛攤子。

　　“根據初步匡算，溫州云天及其關聯公司通過向銀行、社會借貸、一房多賣套取資金等手段，涉及金額近20億元，直接債權人(單位)60余人，間接債權人八、九百余人，范圍波及溫州龍灣、泰順、平陽三個區縣的數千名購房戶。”一位債權人向記者提供的一份材料顯示。

　　王風林(化名)是溫州云天的債權人之一，2008年3月，王借給了徐世國1500萬元，約定半年后償還。

　　但到了2008年9月，徐世國只償還了500萬元，并提出通過向王出售房產的形式抵債，“當時我覺得房產是不動產，可以作為抵押物，用房產還債應該是劃得來的，所以我答應剩余的債務最終以17套房產償還。”王風林表示，這17套房產購買前，他曾到平陽縣房管局查詢，發現這17套房產尚未出售，才放下心來簽了合同。“當時徐世國只交代了一句，我給你的房子價格比市場上低一些，你能不能3個月后再賣？”王表示，后來才知道，徐世國之所以對他說這句話，主要是想為自己贏得周旋時間。

　　過了一段時間，王風林將17套房產中的3套掛牌出售，但來購房的人核實后發現，這3套房產均已登記在別人名下。也就是說，溫州云天一房多售。

　　據債權人透露，溫州云天平陽鰲江21世紀商住廣場共有300多套房產可供出售，目前已有近200套房屋出現了一房多售情況，本來市值2億元的房產項目，卻通過一房多售的辦法收回資金5億多元。

　　值得注意的是，在這300多套房產中，一半以上背后有按揭貸款和住房公積金貸款。在拿不到房子的情況下，部分業主有可能不愿意繼續償還貸款。另外，在溫州云天的項目開發中，溫州某銀行還向該公司發放貸款5000萬元。

　　債權人提供的資料顯示，徐世國通過民間借貸的利率極高。“根據我們的統計，徐世國的借款中，月息2分利，也就是年利24%算是很低的了，許多短期借款利率高達8分，也就是年利率96%，是銀行貸款利率的10倍以上。”債權人饒為民(化名)表示。

　　“徐世國就是輸在不自量力上。”饒為民與徐世國交往多年，他一直認為徐世國本質上不是壞人，不然也不會有這么多人愿意借錢給他，甚至到今天饒為民仍有幾分同情徐世國，“溫州云天初始項目開發及資金流轉方面的節奏把握得是不錯的，但后來徐世國頭腦發熱，不顧公司自身能力開始盲目擴張。”饒為民表示。

　　2008年5月，在金融危機愈演愈烈的情況下，徐世國仍拿下了溫州市的濱海園區B601B-1和B601B-2號地塊，中標價分別為4.7億元和1.71億元，分別高出出讓起始價7408萬元和2589萬元。

　　值得注意的是，通過民間借貸進行房地產開發的企業絕非是徐世國一人。“如果沒有這波房地產市場飆升，出事情的肯定不止徐世國一個人。”饒為民表示。

　　饒為民對自己放貸人的身份并不諱言，他表示，由于地產商需要的資金量大，他最近幾年一直和地產商合作，“即使今年銀行信貸放出了天量，但地產商還是嫌錢不夠用，我手頭至少有5家以上房地產企業的借款，年化利率少則20%，多則30%。”

　　但饒為民坦言，看到今年溫州樓市如此瘋狂后，加上溫州云天的教訓，他打算接下去兩年減少與地產商的合作。

　　警惕杠桿效應

　　和全國許多城市相比，溫州樓市是一個非常獨特的樣本。

　　“通過調研我們發現，溫州房地產市場70%是投資或投機需求拉動的，真正自住的只有30%。而全國許多城市恰好相反，70%自住、30%投資。像長沙這樣的城市，投資需求的比例可能還不到20%。”周德文表示，正是溫州房地產市場這種特點，導致了溫州樓市漲幅遠超別的城市，但風險積聚也遠超其他城市。

　　“溫州樓市有泡沫，而且泡沫已非常嚴重。”周德文表示，住宅盡管有投資價值，但終歸是要人住的，溫州外來白領很少，溫州房屋的空置率極高，房屋出租100年都很難收回成本，這樣的房價上漲很不健康。

　　周德文還判斷，未來兩到三年內，溫州樓市就可能出現急劇變化，他的依據是央行的信貸增量，“2009年上半年我國的信貸增量就達到7萬億元，已超出了央行年初公布的2009年全年計劃，如此高的信貸增量不可能長期維持。2至3年后，當經濟出現通脹預期時，我國的貨幣政策有可能又轉為從緊。”

　　林歡也贊同周德文“溫州樓市泡沫已很嚴重”的判斷，他認為，消除泡沫的辦法有兩種：一種是房價止步不前，通過時間來消化前期房價的過快增長；另一種是長期緩跌，如東南亞金融危機后的我國香港樓市和金融危機中的美國樓市。

　　林歡表示，正因為民間金融發達，和上海、北京等城市相比，溫州樓市尤其要警惕杠桿效應。“很多溫州地產商在房地產開發中，和上海、北京等房地產市場相對規范的城市相比，第一大特點是杠桿高，實際自有資金很低，很多企業在項目開發時，自有資金實際只有10%至15%。其他都是通過銀行貸款或民間借貸來的。”

　　第二大特點是融資成本高，“在上海、北京等一線城市開發的主力地產商，大多是上市公司或央企，它們的融資成本多數在8%以內，有的甚至在5%以內；而溫州市場上絕大多數房地產企業都是本地企業，開發商很少有上市公司。這些企業融資的綜合成本在12%至15%，少數深圳在20%以上。”林歡表示。

　　林歡認為，溫州房地產企業利用的資金杠桿倍數大、融資成本高，是導致溫州房價快速飆升原因之一。但也正是因為資金杠桿倍數大、融資成本高，才導致了溫州云天的資金鏈斷裂。“在下一次從緊的貨幣政策來臨時，陷入困境的溫州房地產企業可能遠不止溫州云天一家。”林歡表示。

　　溫州市有關部門顯然也意識到了溫州樓市的潛在風險。據記者了解，從2009年9月起，溫州與房地產相關的信貸政策已明顯收緊。

　　除此之外，溫州已開始清理與民間金融關系十分密切的擔保機構，僅瑞安一地，工商系統就注銷了偏離主業的60多家擔保機構。

　　正是看到了溫州樓市的潛在風險，周德文認為，為了溫州經濟與社會的穩定，現在該為溫州樓市“降降火”了。

　　“實體經濟才是經濟發展的根本力量，無論是企業家還是政府，都要把主要精力放到主業上。”周德文語重心長地表示，“我認識的一些企業家，他們用辛辛苦苦積累起來的實業資本作抵押，拿到貸款后投入到風險已很高的房地產市場，我經常勸他們回頭。”(記者 朱國棟)