10月供應(yīng)充足

　　雖然9月樓市的成交量難如人意，但是對(duì)于10月，開發(fā)商還是抱有很大信心的，政策層面不斷加大打擊捂盤惜售行為促使樓市供盤量有所抬頭。此外，一些新盤也將開盤的時(shí)間延至國(guó)慶節(jié)后，令10月的市場(chǎng)供應(yīng)仍保持穩(wěn)定。

　　據(jù)各大機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，10月份預(yù)計(jì)有近50個(gè)項(xiàng)目入市銷售，項(xiàng)目大量入市，必然會(huì)造成樓市供應(yīng)的井噴。從新盤分布的區(qū)域來看，最搶眼的當(dāng)屬國(guó)奧板塊。下半年圍繞北苑、立水橋周邊，將有逾十個(gè)新盤浮出水面，總量超過200萬平方米，占新增供應(yīng)的1/5。其中，入市純新盤明顯增多，并且，多為小戶型產(chǎn)品，如美立方、合立方、華貿(mào)城、紅杉國(guó)際公寓。此外，潤(rùn)澤悅溪亦將于下半年推出一部分小戶型產(chǎn)品。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)奧小戶型項(xiàng)目約占整體小戶型供應(yīng)總量的17%。

　　目前，該區(qū)域關(guān)注度最高的當(dāng)屬美立方和華貿(mào)城。美立方開發(fā)商為擁有央企背景的中國(guó)水電地產(chǎn)，項(xiàng)目位于北苑路與雙營(yíng)路交會(huì)處東北角。此番開盤將推出一期C座，共700多套房源。華貿(mào)城即國(guó)華置業(yè)在CBD成功打造華貿(mào)中心之后的另一力作。項(xiàng)目總占地40萬平方米，規(guī)劃建筑面積55萬平方米。本次開盤將推出近2000套房源。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，屆時(shí)，在觀望增強(qiáng)的背景下，供應(yīng)量的井噴將對(duì)已經(jīng)松動(dòng)的房?jī)r(jià)形成沖擊。

　　-分析

　　高房?jī)r(jià)是“元兇”

　　黃金周成交慘淡，使得今年的“金九銀十”徹底成為泡影，這成為業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。記者采訪中，開發(fā)商也好，研究人士也好，都認(rèn)為飆升的房?jī)r(jià)是影響交易的“元兇”，過高的房?jī)r(jià)扼殺了市場(chǎng)需求。

　　近日，由克而瑞中國(guó)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心及上海易居聯(lián)合發(fā)布的“2009年三季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP20排行榜”顯示出，第三季度繼續(xù)推高房?jī)r(jià)的同時(shí)，銷售面積卻沒有同比增長(zhǎng)。普遍看來，前三季度企業(yè)總體銷售均價(jià)普遍較上半年有所上升，數(shù)據(jù)顯示，1-9月份上榜企業(yè)的平均售價(jià)在3472-28317元/平方米之間，平均比上半年高712元/平方米。其中，在7000-10000元/平方米銷售均價(jià)區(qū)間的企業(yè)共有9家，均價(jià)在10000元/平方米以上的企業(yè)有8家。

　　以行業(yè)龍頭萬科地產(chǎn)為例，今年上半年，萬科旗下的項(xiàng)目銷售平均單價(jià)約是8819元/平方米，而第三季度則達(dá)到了9855元/平方米，上漲10.5%；世紀(jì)金源集團(tuán)上半年銷售單價(jià)最低，只有3346元/平方米，而今年第三季度變成了3712元/平方米，上漲了10.8%；綠城集團(tuán)上半年平均單價(jià)為13561.5元/平方米，第三季度為18195.6元/平方米，上漲34.17%；以走精品樓盤著稱的星河灣為例，三季度銷售均價(jià)比上半年銷售均價(jià)上漲幅度更是高達(dá)57.73%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，進(jìn)入三季度以來，重點(diǎn)城市成交量大面積出現(xiàn)下滑，既有傳統(tǒng)淡季的因素，也和供應(yīng)緊張、部分開發(fā)捂盤有關(guān)，但最關(guān)鍵的原因是需求發(fā)生了變化。“剛性需求者的購(gòu)房預(yù)算追不上房?jī)r(jià)上漲的速度，致使出現(xiàn)萎縮；投資投機(jī)需求依然旺盛，但在二套房貸嚴(yán)厲化之后，貸款的首付門檻與利率成本明顯提高，部分投機(jī)客有所觀望。”

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)、華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)：“首先是因?yàn)?-9月份樓市成交量過旺，已經(jīng)透支了整年的銷量；再就是持續(xù)的銷量和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)使房?jī)r(jià)已經(jīng)超過消費(fèi)者心理預(yù)期，出現(xiàn)了觀望狀態(tài)。”