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　　影響樓市的關(guān)鍵是政策

　　2009年的樓市表現(xiàn)之不平凡是有目共睹的。絕大多數(shù)城市前三個(gè)季度交易量就超過(guò)去年全年,有些城市交易量甚至成倍增加,樓價(jià)一路上揚(yáng),基本都超過(guò)歷史最高紀(jì)錄。這樣的井噴行情究竟動(dòng)力來(lái)自何方?

　　今年的樓市用過(guò)去那種用經(jīng)濟(jì)大發(fā)展、收入增長(zhǎng)、供求兩旺等的邏輯似乎解釋不通,因?yàn)閺娜ツ晗掳肽曛两衲暌欢�季�?主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均持續(xù)下滑,直到今天,國(guó)民經(jīng)濟(jì)難言已完全走出困境。因此,今年的樓市應(yīng)該并不是由經(jīng)濟(jì)形勢(shì)拉動(dòng)的。

　　廣東省房協(xié)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲的一句話點(diǎn)破了其中的關(guān)鍵,他戲言:是國(guó)際金融危機(jī)挽救了中國(guó)樓市。此話應(yīng)該可以理解為,為了抵御危機(jī)對(duì)經(jīng)濟(jì)的破壞,為了保增長(zhǎng),政府實(shí)際上將房地產(chǎn)置于拉動(dòng)投資和消費(fèi)、帶動(dòng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)、走處困境的關(guān)鍵。因此各項(xiàng)針對(duì)樓市的優(yōu)惠政策以及一系列刺激經(jīng)濟(jì)的辦法,給樓市回暖增加了十足的動(dòng)力。

　　去年底,國(guó)務(wù)院就出臺(tái)了“國(guó)13條”救市,購(gòu)房減首付、房貸利率打七折、稅費(fèi)減免、開(kāi)發(fā)資本金下調(diào)等一些列優(yōu)惠政策可謂是下足了猛藥,政策的寬松程度幾乎創(chuàng)歷史之最。同時(shí),前三季度超過(guò)8萬(wàn)億元的天量信貸投放,也使得大量的資金直接或間接地進(jìn)入樓市,這也相當(dāng)程度地支撐了樓市的大漲。

　　因此滿(mǎn)堂紅集團(tuán)首席研究員龍斌認(rèn)為,今年樓市火爆是非傳統(tǒng)市場(chǎng)因素、非傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)因素起了更關(guān)鍵的作用。中原地產(chǎn)研究部胡廣東則將之概括為政策市。簡(jiǎn)而言之,沒(méi)有這一系列的優(yōu)惠政策和利好出臺(tái),樓市僅憑自身很難回暖。

　　同樣,在當(dāng)前開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者形成僵持、而經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍存在不少不確定因素的情況下,政策因素仍是決定樓市走向的關(guān)鍵。認(rèn)清這一點(diǎn),有助于我們判斷后市的發(fā)展。

　　預(yù)測(cè)�＋�

　　國(guó)13條、粵15條會(huì)不會(huì)變

　　年底樓市的焦點(diǎn)之一,是現(xiàn)行的“國(guó)13條”以及各地方政府出臺(tái)的一系列救市政策的有效期大多是截至今年的12月31日。這些優(yōu)惠政策到底會(huì)不會(huì)準(zhǔn)時(shí)結(jié)束,又應(yīng)不應(yīng)該繼續(xù)執(zhí)行,是后市發(fā)展的關(guān)鍵。

　　龍斌認(rèn)為,最近決策層不斷強(qiáng)調(diào)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、貨幣政策等不會(huì)改變,央行表態(tài)可以忍受2%的通脹水平,多少都是在給經(jīng)濟(jì)打氣,穩(wěn)定大家的預(yù)期。“其實(shí)大家都清楚,房地產(chǎn)作為本輪拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的重要引擎,如果即刻改變相關(guān)政策,效應(yīng)不單單是調(diào)整房?jī)r(jià),經(jīng)濟(jì)也可能要付出較大的代價(jià),目前經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有完全企穩(wěn),調(diào)整房地產(chǎn)政策不時(shí)最好時(shí)機(jī)。”

　　此外,“國(guó)13條”強(qiáng)化了地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé),明確各地在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下,也可以結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際,進(jìn)一步采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。因此,優(yōu)惠政策到期后究竟能否延期將更多地取決于地方政府的態(tài)度。

　　東方證券分析師預(yù)測(cè),大部分二、三線地區(qū)的地方政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)依賴(lài)程度較重,故延長(zhǎng)期限的可能性較大,而京滬深等一線地區(qū)由于出現(xiàn)部分過(guò)熱現(xiàn)象,存在優(yōu)惠政策取消的可能。

　　日前,一位知情人士也向記者透露,廣東省政府多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性和帶動(dòng)性,要大力促進(jìn)商品房市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。因此今年極大地促進(jìn)了廣東樓市的回暖的、“國(guó)13條”配套的“粵15條”應(yīng)該到期后也不會(huì)變,優(yōu)惠政策明年很可能仍有效。

　　不過(guò),省建設(shè)廳住房與房地產(chǎn)業(yè)處有關(guān)負(fù)責(zé)人則表示,現(xiàn)在談“粵15條”是否會(huì)延期為時(shí)尚早,因?yàn)槿�季度的�?shù)據(jù)剛出,還需要對(duì)數(shù)據(jù)分析、對(duì)樓市進(jìn)行判斷才能做出決定。

　　對(duì)于優(yōu)惠政策可能續(xù)期的消息,不少?gòu)V東的業(yè)內(nèi)人士均抱持一種審慎的樂(lè)觀態(tài)度。胡廣東認(rèn)為,最終優(yōu)惠是否取消,政府可能會(huì)采取更為靈活的方式。比如,二套房貸的優(yōu)惠政策可能取消,首次購(gòu)房的優(yōu)惠仍可能保留,另外中小戶(hù)型享受的契稅優(yōu)惠也有可能保留。相信只要取消部分優(yōu)惠,就會(huì)對(duì)樓市造成一定影響。

　　業(yè)內(nèi)人士指出,優(yōu)惠政策是否真的會(huì)續(xù)期,目前仍很難判斷,政策的不確定性很大。屆時(shí)究竟是利空還是利好,無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者都要做好心理準(zhǔn)備。

　　即使“國(guó)13條”等優(yōu)惠政策不變,樓市的政策因素仍存在不少不確定因素。龍斌還表示,明年經(jīng)濟(jì)回升之后,可能出現(xiàn)通脹現(xiàn)象,而寬松貨幣政策也將面臨退出的問(wèn)題,流動(dòng)性適當(dāng)收緊、利率上調(diào)以及生產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇都可能弱化房地產(chǎn)作為吸引資金軸心的地位。

　　而對(duì)于四季度房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)下調(diào),盡管目前業(yè)內(nèi)仍存在分歧。不過(guò)一個(gè)普遍的認(rèn)識(shí)是,房?jī)r(jià)維持高位仍將持續(xù)一段時(shí)間,目前出現(xiàn)的成交縮量也將持續(xù)。綜合各方面因素,更多業(yè)內(nèi)人士?jī)A向于四季度樓市發(fā)生大變化的機(jī)會(huì)較小,但明年高房?jī)r(jià)面臨調(diào)整的機(jī)會(huì)很大。