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　　影響樓市的關鍵是政策

　　2009年的樓市表現之不平凡是有目共睹的。絕大多數城市前三個季度交易量就超過去年全年,有些城市交易量甚至成倍增加,樓價一路上揚,基本都超過歷史最高紀錄。這樣的井噴行情究竟動力來自何方?

　　今年的樓市用過去那種用經濟大發展、收入增長、供求兩旺等的邏輯似乎解釋不通,因為從去年下半年至今年一二季度,主要經濟指標均持續下滑,直到今天,國民經濟難言已完全走出困境。因此,今年的樓市應該并不是由經濟形勢拉動的。

　　廣東省房協會長蔡穗聲的一句話點破了其中的關鍵,他戲言:是國際金融危機挽救了中國樓市。此話應該可以理解為,為了抵御危機對經濟的破壞,為了保增長,政府實際上將房地產置于拉動投資和消費、帶動多個產業、走處困境的關鍵。因此各項針對樓市的優惠政策以及一系列刺激經濟的辦法,給樓市回暖增加了十足的動力。

　　去年底,國務院就出臺了“國13條”救市,購房減首付、房貸利率打七折、稅費減免、開發資本金下調等一些列優惠政策可謂是下足了猛藥,政策的寬松程度幾乎創歷史之最。同時,前三季度超過8萬億元的天量信貸投放,也使得大量的資金直接或間接地進入樓市,這也相當程度地支撐了樓市的大漲。

　　因此滿堂紅集團首席研究員龍斌認為,今年樓市火爆是非傳統市場因素、非傳統經濟因素起了更關鍵的作用。中原地產研究部胡廣東則將之概括為政策市。簡而言之,沒有這一系列的優惠政策和利好出臺,樓市僅憑自身很難回暖。

　　同樣,在當前開發商與購房者形成僵持、而經濟形勢仍存在不少不確定因素的情況下,政策因素仍是決定樓市走向的關鍵。認清這一點,有助于我們判斷后市的發展。

　　預測�＋�

　　國13條、粵15條會不會變

　　年底樓市的焦點之一,是現行的“國13條”以及各地方政府出臺的一系列救市政策的有效期大多是截至今年的12月31日。這些優惠政策到底會不會準時結束,又應不應該繼續執行,是后市發展的關鍵。

　　龍斌認為,最近決策層不斷強調國家經濟政策、貨幣政策等不會改變,央行表態可以忍受2%的通脹水平,多少都是在給經濟打氣,穩定大家的預期。“其實大家都清楚,房地產作為本輪拉動經濟的重要引擎,如果即刻改變相關政策,效應不單單是調整房價,經濟也可能要付出較大的代價,目前經濟并沒有完全企穩,調整房地產政策不時最好時機。”

　　此外,“國13條”強化了地方政府穩定房地產市場的職責,明確各地在執行中央統一政策的前提下,也可以結合當地實際,進一步采取措施促進房地產市場健康發展。因此,優惠政策到期后究竟能否延期將更多地取決于地方政府的態度。

　　東方證券分析師預測,大部分二、三線地區的地方政府對房地產行業依賴程度較重,故延長期限的可能性較大,而京滬深等一線地區由于出現部分過熱現象,存在優惠政策取消的可能。

　　日前,一位知情人士也向記者透露,廣東省政府多次強調房地產業具有很強的先導性、基礎性和帶動性,要大力促進商品房市場平穩發展。因此今年極大地促進了廣東樓市的回暖的、“國13條”配套的“粵15條”應該到期后也不會變,優惠政策明年很可能仍有效。

　　不過,省建設廳住房與房地產業處有關負責人則表示,現在談“粵15條”是否會延期為時尚早,因為三季度的數據剛出,還需要對數據分析、對樓市進行判斷才能做出決定。

　　對于優惠政策可能續期的消息,不少廣東的業內人士均抱持一種審慎的樂觀態度。胡廣東認為,最終優惠是否取消,政府可能會采取更為靈活的方式。比如,二套房貸的優惠政策可能取消,首次購房的優惠仍可能保留,另外中小戶型享受的契稅優惠也有可能保留。相信只要取消部分優惠,就會對樓市造成一定影響。

　　業內人士指出,優惠政策是否真的會續期,目前仍很難判斷,政策的不確定性很大。屆時究竟是利空還是利好,無論開發商還是購房者都要做好心理準備。

　　即使“國13條”等優惠政策不變,樓市的政策因素仍存在不少不確定因素。龍斌還表示,明年經濟回升之后,可能出現通脹現象,而寬松貨幣政策也將面臨退出的問題,流動性適當收緊、利率上調以及生產行業復蘇都可能弱化房地產作為吸引資金軸心的地位。

　　而對于四季度房價是否會出現下調,盡管目前業內仍存在分歧。不過一個普遍的認識是,房價維持高位仍將持續一段時間,目前出現的成交縮量也將持續。綜合各方面因素,更多業內人士傾向于四季度樓市發生大變化的機會較小,但明年高房價面臨調整的機會很大。