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　　四季度二手房交易或出現井噴

　　目前,全國各大城市的房價已基本超過2007年的紀錄并還在繼續攀升。以廣州為例,中原地產估計國慶前后近一個月的時間里全市成交均價約在11500元/平方米左右,中心六區的成交均價很可能會超過14000元/平方米,達到今年以來的峰值。

　　由于租金的上漲趕不上房價的速度,各大城市的租金回報率今年以來一直呈現下降的趨勢。中原地產研究中心調查顯示,目前,北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市的租金回報率分別為3.10%、2.49%、3.61%、2.96%和3.29%,在上海部分郊區,個別項目的租金回報率甚至不足2%,均已低于同期貸款基準利率。

　　因此胡廣東坦言,僅從租金回報率來看,當前的樓市并不是一個投資的好機會,尤其是短線炒樓,投資價值更大幅萎縮。“但對于個別地段的個別樓盤來說,如果考慮長期升值和教育資源等因素,則另當別論。”

　　而對于自住型買家,他認為如果不考慮轉手的因素,只要購房成本在自己可以接受的范圍之內,還是可以考慮出手。“每個自住買家都希望能在低位買入,但到底何時見底誰也不好判斷,就好比去年12月低位時,很多自住型買家認為還會繼續探底,保持觀望,卻錯過了抄底的好機會。”因此重點考慮的應該是資金的需求,以及價格自己能否接受。但如果能力、實力暫時不夠,需求也不是很迫切,則不必急著入市。

　　龍斌則提出,從中長期看,房地產一定是最佳投資品種,比其他投資品而言,不僅波動小,風險非常之小,而且實際收益不見得低。“看這些年的發展歷程,投資的最大贏家不在股市或者其他市場,而在樓市。基于這樣的看法,我覺得目前投資從中長期看,一定是沒問題的,特別是有些價格相對比較低的城市如廣州、以及核心區域的物業、稀缺性的物業,將來的升值潛力和回報都不會低。要注意的是自己的實力,有中長期持有能力,可以抵御短期小幅波動,目前入市也不是不可以的。選什么樣的物業更重要。”

　　不過,在當前的形勢之下,同樣隱藏著投資的機遇,關鍵也在于政策因素。年底到期的“國13條”是否續期雖然尚無定論,但只要原定年底到期的營業稅、契稅、個稅等優惠政策存在調整的可能,業主就可能會利用最后的政策優惠期加快售樓的決定。

　　以二手房營業稅優惠為例,“國13條”將此前個人購買普通住房超過5年(含5年)轉讓免征營業稅,改為了超過2年(含2年)轉讓免征營業稅。這一優惠一旦取消,不少樓齡為2—5年的次新房明年再轉讓,就將繳納房屋總價5.5%的營業稅,是一筆不小的費用。

　　因此合富輝煌首席市場分析師黎文江預測,四季度二手房交易很可能出現井噴,“尤其是此前為保值而將資金投入樓市的珠三角一些制造業的小企業主,一方面現在總體形勢好轉,另一方面優惠即將到期,他們很可能回籠資金重新投入實業”。二手房集中套現將直接影響到二手房價格,四季度可能會下降。“四季度有意購房的市民可以考慮從一手房轉向二手房,會比較合算”。

　　專題撰文本報記者盧軼