各種物業(yè)糾紛隱藏共性原因

　　物業(yè)糾紛表面上看起來是開發(fā)商或物業(yè)公司侵犯業(yè)主集體利益造成的，具體原因也是多種多樣，但實(shí)際上，不同小區(qū)糾紛背后有著普遍性的深層次原因。記者在調(diào)研采訪中了解到，這些深層次原因大致可歸納為以下幾個(gè)方面。

　　第一，現(xiàn)行法律條款規(guī)定不明確，可操作性不強(qiáng)。

　　天津市和平區(qū)法院民二庭庭長(zhǎng)邱益笙、開發(fā)區(qū)法院法官李桂玲等一些基層法院法官認(rèn)為，我國(guó)有關(guān)物業(yè)服務(wù)方面的規(guī)范性法律文件主要體現(xiàn)在行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章中，對(duì)物業(yè)服務(wù)規(guī)定的整體性、配套性、適用性和操作性不強(qiáng)，難以解決不斷出現(xiàn)的新情況和新問題。如：行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不清晰，業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格不明確，致使實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)職責(zé)權(quán)利的尺度、標(biāo)準(zhǔn)不明晰，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)作不規(guī)范。人們對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間存在何種性質(zhì)的法律關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主各自的權(quán)利義務(wù)是什么一直存在模糊認(rèn)識(shí)，成為大量物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的主要原因之一。

　　第二，行政管理工作不夠完善，監(jiān)管、指導(dǎo)不到位。

　　天津和平區(qū)法院法官趙銘說，一些物業(yè)行政主管部門及其工作人員，在具體行使行政指導(dǎo)和監(jiān)督職權(quán)時(shí)，未能及時(shí)有效地以行政手段保護(hù)業(yè)主團(tuán)體自治的合法權(quán)益，而且相應(yīng)的行業(yè)管理制度也缺乏。

　　第三，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制不完善。

　　邱益笙說，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)存在先天進(jìn)入機(jī)制不健全問題，一些物業(yè)企業(yè)從一開始就是房地產(chǎn)開發(fā)商的附屬產(chǎn)物，同時(shí)我國(guó)有關(guān)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中少有外資或國(guó)有企業(yè)以及股份公司，都造成有效競(jìng)爭(zhēng)難以形成。正是由于準(zhǔn)入機(jī)制和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制不完善，目前市場(chǎng)上的物業(yè)公司良莠不齊、魚龍混雜，整體而言物業(yè)管理市場(chǎng)尚未形成制度化、規(guī)范化。

　　第四，業(yè)主委員會(huì)成立難、業(yè)主維權(quán)難問題還普遍存在。

　　和平區(qū)法院副院長(zhǎng)楊建援、南開大學(xué)法學(xué)院教授何紅鋒等一些法官和專家表示，由于雙方信息資源不對(duì)稱，取證能力嚴(yán)重失衡，當(dāng)業(yè)主集體利益受到侵害時(shí)，單靠業(yè)主個(gè)人能力和精力去維權(quán)十分困難，而被業(yè)主寄予希望的業(yè)主自治組織不僅成立難，而且缺乏明確的訴訟主體資格，導(dǎo)致業(yè)主維權(quán)難上加難。

　　一方面，由于現(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定首次業(yè)主大會(huì)的召集人、業(yè)主資格如何確認(rèn)和不召開業(yè)主大會(huì)選任業(yè)主委員會(huì)的法律后果及承擔(dān)責(zé)任主體，有關(guān)業(yè)主大會(huì)選舉的規(guī)則和程序也相當(dāng)籠統(tǒng)、模糊，操作性不強(qiáng)，一旦開發(fā)商、物業(yè)公司刁難或政府行政主管部門指導(dǎo)和監(jiān)督錯(cuò)位或缺位，業(yè)主委員會(huì)也就很難成立，或即便成立了也存在程序瑕疵，客觀上使業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的約束和監(jiān)督權(quán)利喪失，也使溝通失去了良好平臺(tái)。

　　另一方面，相關(guān)法律對(duì)業(yè)主委員會(huì)是否具有起訴和應(yīng)訴資格缺乏明確規(guī)定和操作細(xì)則，業(yè)主委員會(huì)出面起訴維權(quán)往往被法院以不具備訴訟主體資格而駁回，導(dǎo)致業(yè)主及其自治組織對(duì)開發(fā)商和物業(yè)公司違約和侵權(quán)行為制止不力。

　　第五，開發(fā)商遺留問題、業(yè)主與前期物業(yè)企業(yè)矛盾尖銳成為焦點(diǎn)。

　　劉建國(guó)、趙銘等說，開發(fā)商根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定有權(quán)單方面指定物業(yè)公司、確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，前期物業(yè)服務(wù)合同也由開發(fā)商與物業(yè)公司擬定，約定時(shí)間一般較長(zhǎng)，業(yè)主只能被動(dòng)接受。同時(shí)，相當(dāng)一部分物業(yè)企業(yè)屬于開發(fā)商子公司或在股權(quán)等方面存在聯(lián)系，不能站在獨(dú)立的第三人的角度，為以后矛盾和糾紛的出現(xiàn)埋下隱患，業(yè)主一旦入住后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商存在遺留問題，在與開發(fā)商交涉未果情況下，往往把矛頭對(duì)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。