宏觀調(diào)控就是調(diào)控供求關(guān)系

　　記：梳理過去歷程，我們看到國內(nèi)房價是從2004年開始大漲，“高房價”成為百姓心頭之痛，你曾有個比喻說房地產(chǎn)行業(yè)由“牛”的行業(yè)變成“過街老鼠”的行業(yè)，我們從體制上、市場上該進行哪些反思？

　　顧：1998年以后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場才算真正出現(xiàn)，那時房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，房價上漲的速度也不快，每年保持2%-4%的增幅，2004年以后，房價連續(xù)4年高速增長。對于這個變化，首先要明白到底什么因素影響房地產(chǎn)的起落變化？當(dāng)然是供求關(guān)系。為什么2004年開始房地產(chǎn)漲得過快，因為供應(yīng)緊張，使得供不應(yīng)求了；為什么2008年房價下跌，因為需求大幅收縮，造成了供大于求。所以宏觀調(diào)控就是調(diào)控供求關(guān)系———供求總量關(guān)系、供求結(jié)構(gòu)關(guān)系，而接下來仔細看需求是由什么決定的呢？又得回到政策層面因素。

　　記：兩者是相輔相成的關(guān)系。

　　顧：是的，而現(xiàn)在看影響房地產(chǎn)需求最關(guān)鍵的政策因素是金融貨幣政策。比如為什么今年以來房地產(chǎn)市場的需求那么旺？老百姓的購買能力沒怎么變化，但為什么那么多新增購買？主要是因為寬松的貨幣政策，放開了二套房貸款，誰買房銀行都支持。反過來現(xiàn)在二套房政策嚴(yán)格執(zhí)行，首付款提高了，利率提高了，有些城市的成交量就在下降了，因為炒房成本就高了，這部分購買人群就沒了。

　　記：我看近兩年顯示調(diào)控作用的主要就是金融杠桿。

　　顧：注重金融杠桿之外還有另一個關(guān)鍵問題。什么決定供應(yīng)？土地決定供應(yīng)。例如為什么2003年時廣州房價還下降？因為廣州的土地供應(yīng)量在2001年時太大了，花都、番禺等地區(qū)有幾千上萬畝的新增土地。又如為什么近期深圳房價還在漲那么快？因為深圳連續(xù)三年在關(guān)內(nèi)沒怎么批售土地。

　　所以說，我們對高房價問題的反思，關(guān)鍵是要認真地把握好金融貨幣政策和土地供應(yīng)狀況，以此正確影響房地產(chǎn)市場。我一直說，金融決定了市場的冷熱，土地是決定供應(yīng)的關(guān)鍵。當(dāng)然，一方面是正確制定政策，另一方面政策的執(zhí)行也很重要，比如二套房貸政策沒變過，關(guān)鍵是之前過度放松了，現(xiàn)在要求嚴(yán)格執(zhí)行，對市場的影響就立馬見效了；又如每年有新增土地供應(yīng)的計劃，但存量土地的盤活又是個大問題，開發(fā)商捂地、捂盤等，直接影響了房子的供應(yīng)量。所以，我們還要反思政策出臺后的執(zhí)行效率。