速度型房企想當(dāng)“老大”

　　早在二季度，就不斷開始有人質(zhì)疑萬科的“老大”地位。長(zhǎng)期以來萬科一直是項(xiàng)目?jī)?chǔ)備最多的A股地產(chǎn)企業(yè)，但從今年半年報(bào)開始，這一地位已開始動(dòng)搖。

　　關(guān)于萬科“踏空”的說法最先源于土地。若按一季度銷售速度，保利土地儲(chǔ)備可供開發(fā)銷售約33.67個(gè)季度，萬科則僅夠10.68個(gè)季度，相當(dāng)于兩年半。這將極大地限制萬科的后續(xù)擴(kuò)張能力。保利地產(chǎn)卻在土地儲(chǔ)備上更為強(qiáng)勢(shì)，截至2008年末該公司位于十大房地產(chǎn)公司土地儲(chǔ)備首位。

　　雖然恒大是目前嚷著要奪萬科“老大”地位呼聲最高的企業(yè)，但更多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這僅是其上市前的“表演秀”，對(duì)于萬科更具威脅性的還是保利和中海。

　　克而瑞(中國(guó))前三季度銷售排行榜顯示，排在第一位的依舊是萬科，緊跟其后是保利、中海，而后是綠地、恒大。萬科依舊以多出110億元的優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先，但保利、中海、綠地三者之間的差距都在20億元以內(nèi)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，恒大不可能靠這樣一個(gè)統(tǒng)計(jì)意義上的“短線沖刺”超過萬科，要想成為老大僅靠一個(gè)巨額的土地儲(chǔ)備和市值是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。歷史上的順馳也曾擁有巨額土地儲(chǔ)備，到最后，一個(gè)足夠大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)浪就會(huì)讓那些“紙上富貴”迅速縮水，而巨大的土地儲(chǔ)備也大都是為他人做嫁衣。

　　“不是誰有多少地就能算老大，而是要看這個(gè)地在什么地方。”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜逭J(rèn)為，“萬科的全國(guó)布局已完成，而它所具備的整體市場(chǎng)環(huán)境以及開發(fā)形態(tài)、品牌效應(yīng)都是其他房企所不能比的。”

　　薛迥文分析認(rèn)為，恒大的品牌形象以及專業(yè)形象都比不上萬科。盡管現(xiàn)在號(hào)稱土地儲(chǔ)備第一，但它的土地儲(chǔ)備質(zhì)量不是很好，所以才有了業(yè)內(nèi)對(duì)其賤賣股份的質(zhì)疑。

　　爭(zhēng)當(dāng)“領(lǐng)頭羊”意義巨大

　　在薛迥文看來，恒大這種高調(diào)爭(zhēng)老大的做法其實(shí)意義不大。“房地產(chǎn)不同于其他行業(yè)，市場(chǎng)集中度很低，就算真能爭(zhēng)到老大，又能占到多少份額？大并不代表強(qiáng)。”

　　不過，這在鄒毅看來，事實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有那么簡(jiǎn)單。“在任何行業(yè)，大家都只是能記住老大，而很難記住老二。對(duì)于一個(gè)房企而言，品牌識(shí)別度非常關(guān)鍵。而房地產(chǎn)行業(yè)又沒有一個(gè)更權(quán)威的公眾標(biāo)準(zhǔn)，借助一些資訊機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)能夠擴(kuò)大影響力。在外界人看來，那些能爭(zhēng)第一的，必定會(huì)認(rèn)為它的品牌影響力也不錯(cuò)。”

　　“業(yè)內(nèi)有一個(gè)公認(rèn)的道理就是，同樣的產(chǎn)品，萬科的品牌溢價(jià)可以達(dá)到30%。在同一地區(qū)，萬科產(chǎn)品價(jià)格高出30%，卻依舊能保持與其他企業(yè)一樣的銷售速度。”中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰告訴記者。

　　某房企老總曾向記者明確表示：“品牌溢價(jià)很重要，我的產(chǎn)品可以以高出別人兩三千塊的均價(jià)出售，其實(shí)并不是我的產(chǎn)品真的就比別人好，更多的是購房者認(rèn)可品牌。”

　　品牌溢價(jià)是開發(fā)商們大爭(zhēng)老大的一個(gè)目的，而另外一個(gè)目的就在資本市場(chǎng)的誘惑了。

　　薛迥文表示，在這個(gè)半金融的地產(chǎn)行業(yè)，資本運(yùn)作很重要。“房地產(chǎn)都是兩條腿走路。一條是產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，一條是資本經(jīng)營(yíng)。而能夠讓房企迅速發(fā)展的就是資本經(jīng)營(yíng)這條腿。銷售額的提高有利于房企的融資，而融資又有利于其擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。”

　　靠火爆樓市積極往上沖

　　資金實(shí)力一直是左右房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要因素。

　　克而瑞(中國(guó))的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2008年全年僅有20家左右房企銷售金額超過60億元。而在今年前三季度20強(qiáng)房企銷售排行榜中，入榜房企的最低銷售金額就已達(dá)到90億元。其中，萬科更是以超過460億元的銷售金額位居首位，有望繼2007年后再次突破500億元的年銷售額大關(guān)。樓市重新火爆讓房地產(chǎn)企業(yè)的口袋鼓起來。

　　而受益市場(chǎng)情況良好，不少大型房企頻頻獲得銀行大額授信。8月，萬科發(fā)布公告稱將獲得建行500億元授信額度，這也是今年房地產(chǎn)企業(yè)獲得授信額度的第一大單；9月，綠地與國(guó)家開發(fā)銀行達(dá)成協(xié)議，獲得300億元總體授信，至此，今年綠地已獲得銀行授信達(dá)474億元。綠地由此成為今年獲得授信額度第二大的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　而在此前，金地獲300億元授信、凱德置地獲250億元、方興地產(chǎn)獲245億元、SOHO中國(guó)獲200億元、雅居樂獲200億元、世茂房地產(chǎn)獲150億元……不難發(fā)現(xiàn)，大型品牌地產(chǎn)公司獲得大額授信成為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大風(fēng)景。

　　除銀行授信以外，各大房企在融資上的多樣化勢(shì)頭也表現(xiàn)良好。“今年第四季度很可能創(chuàng)歷年來內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)海外融資額的最高峰。”瑞士銀行投資銀行部亞洲區(qū)主席蔡洪平對(duì)媒體表示。他預(yù)計(jì)，四季度內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在海外融資金額將達(dá)到80億至100億美元。

　　多個(gè)企業(yè)有奪冠潛力

　　“雖然萬科優(yōu)勢(shì)依然在，但速度型房企能夠找一些不同標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)來證明自己是‘老大’，這證明萬科應(yīng)該要有危機(jī)感了。”鄒毅告訴記者，現(xiàn)在行業(yè)對(duì)于衡量企業(yè)排行數(shù)據(jù)很混亂。但歸納起來還是有三方面標(biāo)準(zhǔn)，一是年?duì)I業(yè)額，二是年利潤(rùn)額，三是土地儲(chǔ)備量。“如果這三方面都很強(qiáng)，這才證明它是老大。不過現(xiàn)在萬科已不能做到三方面都很強(qiáng)。”他認(rèn)為，未來的形勢(shì)將會(huì)是第一梯隊(duì)相互領(lǐng)先。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，萬科從去年開始采取保守策略，一方面是萬科對(duì)大勢(shì)的判斷出現(xiàn)了誤差，另一方面就是萬科進(jìn)入了相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展期，在去年多變的樓市及快速發(fā)展過程中，萬科越來越趨于保守性前行，這反而給其他大房企的快速前進(jìn)創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。尤其是在今年上半年早期的土地儲(chǔ)備、開工面積等方面萬科非常謹(jǐn)慎。萬科的謹(jǐn)慎使得其在今年這場(chǎng)較大的市場(chǎng)變化中沒有把握住機(jī)會(huì)，甚至明后年可能會(huì)導(dǎo)致優(yōu)勢(shì)地位喪失。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期保持一枝獨(dú)秀是不正常的。”楊少峰也認(rèn)為，隨著進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越低，未來幾年內(nèi)房企之間的差距會(huì)越來越小，尤其是第一梯隊(duì)間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)越來越激烈。

　　據(jù)了解，雖然今年前三季度在銷售額中，萬科一直是遙遙領(lǐng)先，但緊隨其后的保利、中海發(fā)展勢(shì)頭更猛，綠地、恒大等的發(fā)展?jié)摿σ膊豢尚∮U。中海和保利都有國(guó)企背景，他們的發(fā)展優(yōu)勢(shì)非常明顯。恒大上市后必將進(jìn)行全國(guó)性的擴(kuò)張。今后的3-5年中，中國(guó)大房企第一陣營(yíng)將會(huì)掀起混戰(zhàn)，萬科、保利、中海、綠地和恒大都將有可能奪得老大的位置。甚至?xí)�出現(xiàn)一線陣營(yíng)中多家房企共存的局面，并不像前幾年萬科一家寂寞獨(dú)行。