一份樓盤“成本清單”揭秘高房?jī)r(jià)利益鏈

　　●“政府可以說(shuō)是房地產(chǎn)最大的贏家”

　　●“銀行是吃了買房人再吃賣房人”

　　●推高房?jī)r(jià)———“媒體非常有用”

　　●開(kāi)發(fā)商“賺取的利潤(rùn)是普通人難以想象的”

　　在記者的要求下，南昌紅谷置業(yè)投資有限公司總經(jīng)理汪斌為記者提供了一份其開(kāi)發(fā)的樓產(chǎn)項(xiàng)目“地中海陽(yáng)光”的成本清單。從這份清單可以粗略地發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，存在多個(gè)利益體，其中，開(kāi)發(fā)商、地方政府、銀行、媒體算得上是前四大，他們形成一條“泡沫”制造鏈，從拍賣土地價(jià)高者得、虛假宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)、囤積居奇哄抬房?jī)r(jià)、高息放貸加重成本等方面，將房?jī)r(jià)不斷推高，以攫取更大價(jià)值。

　　住宅樓盤“地中海陽(yáng)光”位于南昌市紅谷灘新區(qū)，目前其市場(chǎng)銷售的均價(jià)是每平方米約4720元。這份清單顯示，“地中海陽(yáng)光”每平方米建筑面積商品住宅成本是3946.61元。

　　在3946.61元/平方米的成本價(jià)中，土地使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元/平方米，前期工程費(fèi)是95.37元/平方米；房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)每平方米1828.23元；管理費(fèi)94.82元/平方米；財(cái)務(wù)費(fèi)170.48元/平方米；銷售費(fèi)用(90%為媒體費(fèi)用)160元/平方米；其他費(fèi)用201.1元/平方米；稅費(fèi)695元/平方米。

　　汪斌認(rèn)為，這份“成本清單”說(shuō)明，政府在從房?jī)r(jià)收益中“賺了一大把”。汪斌為記者“清算”了政府從中的收益：一是土地權(quán)使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元/平方米；二是前期工程費(fèi)中的“可行性研究費(fèi)”2元/平方米；三是房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的8.33%即152元；四是管理費(fèi)中涉及政府的達(dá)50%即47.41元；五是稅費(fèi)695元/平方米。幾項(xiàng)合計(jì)約1600元/平方米，超過(guò)了房?jī)r(jià)的1/3。此外，政府還要從購(gòu)房人手中收取稅費(fèi)和房屋維修基金等費(fèi)用。“政府可以說(shuō)是房地產(chǎn)最大的贏家。”汪斌說(shuō)。

　　從這份成本清單也可以看出，開(kāi)發(fā)商是利潤(rùn)的第二大主體。“即便是中部地區(qū)的城市，一個(gè)項(xiàng)目賺1000萬(wàn)元的純利潤(rùn)也很常見(jiàn)”，南昌市一名開(kāi)發(fā)商坦言，“現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商是歷史上最厲害的一個(gè)商人群體。我們賺取的利潤(rùn)是普通人難以想象的，當(dāng)然有時(shí)候用來(lái)打點(diǎn)的錢也是老百姓想不到的。”

　　房?jī)r(jià)“成本清單”顯示出銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資中獲得了頗豐的效益，其每平方米收益在170元。汪斌給記者算了一筆賬，如果是購(gòu)買一套100萬(wàn)元的房子，從銀行獲得商業(yè)貸款60萬(wàn)元，30年還清，按照現(xiàn)在實(shí)行的7折優(yōu)惠利息，償還給銀行的利息也要10幾萬(wàn)元。

　　江蘇省長(zhǎng)發(fā)都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司董事長(zhǎng)周力明說(shuō)，銀行是吃了買房人再吃賣房人。近10年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款始終是銀行利潤(rùn)最大的一塊，主要是貸款利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)貸款，一般也要達(dá)到百分之十幾。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)“成本清單”中媒體花費(fèi)占據(jù)一席之地，在房?jī)r(jià)背后的利益鏈中，媒體作用巨大。汪斌坦言，就“地中海陽(yáng)光”這個(gè)樓盤，目前每平方米160元的推廣費(fèi)用中，有90%給了媒體。行業(yè)內(nèi)，基本上是成本價(jià)的3%至5%要投放至媒體。

　　一位熟悉媒體運(yùn)作的人告訴記者，一些市場(chǎng)化媒體在推高房?jī)r(jià)過(guò)程中負(fù)有不可推卸的責(zé)任。近年來(lái)，房地產(chǎn)廣告幾乎在都市類媒體的廣告收入中占了1/3，從幾百萬(wàn)到幾千萬(wàn)不等。

　　媒體在獲取大筆廣告費(fèi)用的同時(shí)，也承擔(dān)了為樓盤銷售造勢(shì)的“義務(wù)”，炮制出諸如某樓盤“供不應(yīng)求”“消費(fèi)者連夜排隊(duì)買房”等“新聞”，欺詐群眾。僅南昌紅谷置業(yè)投資有限公司一家為例，今年該公司銷售收入約8個(gè)多億，其中，廣告費(fèi)用就達(dá)一兩千萬(wàn)元。汪斌坦言：“媒體非常有用。”

　　“現(xiàn)在看起來(lái)政府有錢，日子好過(guò)，問(wèn)題是和大眾想法完全違背，是走不遠(yuǎn)的”。江蘇銀監(jiān)局局長(zhǎng)于學(xué)軍認(rèn)為，地方政府不能把經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“寶”壓在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，否則，政府在立場(chǎng)和利益上，就會(huì)和房地產(chǎn)商趨同化，和老百姓相背離。任何商人都是惟利是圖的，關(guān)鍵是政府如果在趨利中與其成為“合伙人”，對(duì)社會(huì)的危害是很大的，因?yàn)檎�府有很多的資源和手段發(fā)揮作用。政府本來(lái)是公共服務(wù)的，如果偏離了此角色，危害很大。

　　有關(guān)業(yè)內(nèi)人士及專家分析，房?jī)r(jià)暴漲中政府負(fù)有不可推卸的責(zé)任。地方政府對(duì)于“經(jīng)營(yíng)城市”“出售土地”的興趣和沖動(dòng)，為房地產(chǎn)與地方政府的結(jié)盟提供了可能。一些地方政府官員在土地征用、地皮出讓、工程項(xiàng)目中的腐敗行為，更成為這種聯(lián)盟關(guān)系的粘合劑。

　　國(guó)企瘋狂搶地吹大資產(chǎn)泡沫為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇“埋”下地雷

　　“國(guó)企抬價(jià)的現(xiàn)象很普遍，搶地?fù)尩孟癔偭艘粯印！蹦暇┦衅挚趨^(qū)國(guó)土局一位不愿透露姓名的干部告訴記者，近期南京市要拍賣7幅地塊，浦口區(qū)打算拿出2塊地，但是現(xiàn)在有多家國(guó)企來(lái)爭(zhēng)。

　　記者近日在江蘇、江西采訪時(shí)，多位基層國(guó)土部門干部向記者反映，近期多個(gè)城市土地拍賣中頻頻出現(xiàn)國(guó)企制造新“地王”現(xiàn)象，地價(jià)紛紛超過(guò)2007年的歷史最高位。大規(guī)模出現(xiàn)的地價(jià)新紀(jì)錄不僅短期內(nèi)會(huì)拉動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲，在未來(lái)多年內(nèi)還會(huì)因自身成本過(guò)高而不斷刷新房?jī)r(jià)紀(jì)錄。

　　“國(guó)土部門并不希望土地價(jià)格越高越好”

　　上述不愿透露姓名的基層干部說(shuō)，“業(yè)內(nèi)流傳國(guó)家4萬(wàn)億投資計(jì)劃中，有2萬(wàn)億經(jīng)過(guò)國(guó)企下屬的房地產(chǎn)公司流入了土地市場(chǎng)。一些國(guó)企拿地不計(jì)成本，今年拍出的新‘地王’可能會(huì)導(dǎo)致未來(lái)5至8年內(nèi)房?jī)r(jià)成本居高不下。民營(yíng)企業(yè)經(jīng)過(guò)2007年的泡沫后拿地普遍比較理智。其實(shí)國(guó)土部門并不希望土地價(jià)格越高越好，那樣只會(huì)拖累一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)的健康發(fā)展。”

　　這名干部向記者介紹了今年南京市的幾塊新“地王”：9月8日，南京市河西新城區(qū)金沙江地塊拍出了15.92億的“天價(jià)”，其樓面地價(jià)高達(dá)7553元/平方米，雙雙創(chuàng)下今年住宅類用地的新高，該區(qū)今年一季度有的住宅售價(jià)還不到7500元/平方米。搶下該地塊的保利地產(chǎn)是由中國(guó)保利集團(tuán)控股下的一家大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，自7月份以來(lái)已經(jīng)斥資63億元在全國(guó)5個(gè)城市拿地，9月8日是該企業(yè)進(jìn)入南京的“揭幕戰(zhàn)”。

　　9月16日舉行的南京國(guó)土拍賣會(huì)上，江寧區(qū)九龍湖區(qū)域誕生了新“地王”，央企中冶置業(yè)經(jīng)過(guò)66輪爭(zhēng)奪，斥資3.42億元拿下了一幅地塊，樓面地價(jià)達(dá)到每平方米3910元，比萬(wàn)科2007年拿下同區(qū)域一幅“地王”的價(jià)格還高了632元，成為今年江寧地塊拍出的最高價(jià)。業(yè)內(nèi)人士估算，項(xiàng)目建成后的成本會(huì)超過(guò)7000元/平方米。