國企“豪賭”土地引發(fā)新一輪房地股融資擴張

　　華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員張馳飛說，今年的土地市場像2007年一樣“地王”頻出，“北京地王”“上海地王”“深圳地王”“廣州地王”……，一路刷新歷史紀(jì)錄。但有所不同的是，今年央企手里錢多，而2007年是民企上市公司唱主角。

　　他向記者舉例：6月30日，中化方興以40.6億元競得北京廣渠門一地塊，成為北京“地王”；9月10日，中海地產(chǎn)以70.06億元奪下了上海長風(fēng)地塊，平均樓板價為22409.3元/平方米，一舉奪下“中國地王”稱號。這比兩周前華潤置地35億元在嘉定剛剛創(chuàng)造的地王價整整翻了一倍。

　　同樣在9月10日，兩家國企招商地產(chǎn)和深圳華僑城聯(lián)手，以5.3億元總價拍得深圳寶安尖崗山一塊居住用地。該塊地以樓面價為1.89萬元/平方米成交，刷新紀(jì)錄，成為深圳新“地王”。

　　國企四處購地、一擲億金的同時，引發(fā)上市房地產(chǎn)企業(yè)快速跟進，股市上出現(xiàn)新一輪融資擴張。張馳飛介紹，保利地產(chǎn)近期融資78億元，金地集團也完成股市融資40億元，萬科112億元增發(fā)計劃剛剛通過股東大會，綠城也有相應(yīng)融資計劃。

　　9月22日，民企再度創(chuàng)造“地王”，杭州綠城集團首次進軍蘇州，便以61億元的天價拿下了蘇州金雞湖大道沿線兩個地塊。其中以36億的總價拍得6號地塊，樓面價28057元/平方米，預(yù)計該地樓盤價格將突破5萬元/平方米，成為江蘇新“地王”。

　　地價和房價高企帶來巨大風(fēng)險，最終買單的是老百姓

　　南昌市土地交易中心主任錢友庚說，今年2季度以來，南昌市的土地交易明顯活躍，現(xiàn)在每一宗地都有7至8家競爭。南昌市沒有有意抬高地價，但是開發(fā)企業(yè)的行為確實缺乏自律，不斷涌現(xiàn)新“地王”對行業(yè)并不是什么好事。

　　2007年南昌市出現(xiàn)了一批“地王”，可是到2008年底，有的地價只剩下原來的二分之一。今年有2007年拍賣的三幅地塊被退回來，有的開發(fā)商寧愿損失定金，因為承受不了高昂的土地成本。

　　錢友庚認(rèn)為，今年許多城市的房價出現(xiàn)了“跳躍式上漲”，迅猛的漲勢是難以維持的，這也表明市場沒有進入健康的循環(huán)。“地王”頻出不是好現(xiàn)象，有的比周邊房價還要高，除了制造房價上漲外，過多的資金沉淀在房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟的損害很大。

　　他認(rèn)為，土地市場和房地產(chǎn)市場都有潛規(guī)則。國有企業(yè)不怕地價高，因為資產(chǎn)在賬上，拿到地就可以再去融資再去搞項目，這里虧損那里能賺回來。上市公司需要相應(yīng)的業(yè)績來維持股價，反過來又迫使開發(fā)商以更高的價格去追逐更多的土地。房地產(chǎn)上市公司進入一種“高地價→高股價→更高地價”惡性循環(huán)。“國企現(xiàn)在不差錢，上市公司可以圈股民的錢，但是地價和房價高企帶來的巨大系統(tǒng)風(fēng)險最終要金融機構(gòu)和股民承擔(dān)，最終買單的是老百姓。”錢友庚說。

　　蕭條期間資產(chǎn)泡沫膨脹，對中國而言絕非福音

　　中國工商銀行資產(chǎn)管理部研究員張興勝說，中國的房價收入比是發(fā)達(dá)國家的3至6倍，住房租售比(每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值)超過400倍，而國際上公認(rèn)的正常范圍為200至300倍。

　　目前，上海市已有13家樓盤銷售價格突破10萬元/平方米，周邊杭州、蘇州、南京等城市價格達(dá)到3萬元/平方米以上的項目比比皆是，這些都反映出我國房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重程度。

　　江蘇銀監(jiān)局局長于學(xué)軍認(rèn)為，比泡沫本身更嚴(yán)重的，是我國缺少抑制泡沫膨脹的有效機制和社會動力。抑制房地產(chǎn)泡沫主要依靠政府對市場投機活動的抑制，新加坡、英國、瑞典等國均有卓有成效的措施抑制房價。我國一些地方片面理解“增加居民財產(chǎn)性收入”的政策，鼓勵居民直接進行住房投資，將房地產(chǎn)作為社會投機工具使用，推高房價遂成為地方政府增加非稅收入的基本途徑，因而抑制房地產(chǎn)泡沫就一直缺少出臺的社會動力，導(dǎo)致1993年、2006至2007年、2009年出現(xiàn)周期性的房地產(chǎn)泡沫。

　　專家們表示，資產(chǎn)泡沫總會破裂的，世界各國概莫能外。從美國發(fā)生的互聯(lián)網(wǎng)泡沫和房地產(chǎn)泡沫情況看，泡沫持續(xù)的時間往往比人們預(yù)想的要長，但泡沫破裂的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于人們的預(yù)期。

　　當(dāng)前經(jīng)濟尚未企穩(wěn)，全球經(jīng)濟還在蕭條期的情況下資產(chǎn)泡沫膨脹，對中國而言絕非福音。泡沫加速膨脹后一旦貨幣政策調(diào)整、社會預(yù)期改變，泡沫隨時可能破裂，將動搖市場信心，居民財富損失和金融機構(gòu)資產(chǎn)損失都會嚴(yán)重影響經(jīng)濟復(fù)蘇。

　　專家

　　京滬未來十余年房價已被透支災(zāi)難性后果將比日本更可怕

　　學(xué)者羊慧明等業(yè)內(nèi)人士表示，如果國內(nèi)一線城市房價繼續(xù)被哄抬炒高，將可能重蹈東京樓市“急漲長跌”的覆轍。一些經(jīng)濟界人士認(rèn)為，當(dāng)前我國一線城市的房價已經(jīng)很高，風(fēng)險已經(jīng)很大，前車之鑒不能不重視。

　　事實上，北京、上海的人均收入還不到東京的1/10，而房價已比肩東京，一套100平方米的普通公寓(清水房)房價達(dá)200萬元人民幣以上，即以家庭戶均年收入6萬元計算，房價收入比已超過30倍。

　　京滬人均收入要達(dá)到東京的水平，起碼還要15年。換言之，京滬房價已經(jīng)把未來十余年的空間都透支了。日本的地產(chǎn)泡沫是一個富裕社會的泡沫，都拖垮了日本經(jīng)濟，而中國還是一個整體不富裕的社會，出現(xiàn)超過日本的房地產(chǎn)泡沫，其災(zāi)難性后果將比日本更可怕。

　　專家們認(rèn)為，我國并不是沒有發(fā)生過房地產(chǎn)危機。海南、香港都曾因房地產(chǎn)泡沫破裂受嚴(yán)重拖累，深圳去年的房價大跌引發(fā)部分樓盤業(yè)主集體“斷供”，風(fēng)險陡然出現(xiàn)；杭州房價下跌幅度曾達(dá)到幾千元，市場低迷持續(xù)時間超過其他城市。

　　從一個國家來看，房地產(chǎn)沉淀的社會資金越多，對其他領(lǐng)域的發(fā)展越不利，沒有一個國家因房地產(chǎn)發(fā)達(dá)而成為世界強國。從一個企業(yè)來看，沉迷在房地產(chǎn)就會喪失斗志，荒廢主業(yè)。

　　日本泡沫經(jīng)濟時代購買不動產(chǎn)越多的大企業(yè)，受到的拖累就越大。當(dāng)前，內(nèi)地樓市正在克隆香港的模式：一旦把“地王”炒高到世界之最的天價，拿得起地的開發(fā)商就越少，最后形成寡頭壟斷，他們就可以隨意拔高房價，牟取驚人的暴利。

　　靠非理性瘋狂拉高房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格拉動的經(jīng)濟增長是不可持續(xù)的，并可能使整體經(jīng)濟和社會受害，最終榨干社會財富。內(nèi)地不可能仿效香港的房市，仿效香港地產(chǎn)模式將禍害中國社會。(鄧華寧、葉鋒、李美娟)