國企“豪賭”土地引發新一輪房地股融資擴張

　　華泰證券房地產行業研究員張馳飛說，今年的土地市場像2007年一樣“地王”頻出，“北京地王”“上海地王”“深圳地王”“廣州地王”……，一路刷新歷史紀錄。但有所不同的是，今年央企手里錢多，而2007年是民企上市公司唱主角。

　　他向記者舉例：6月30日，中化方興以40.6億元競得北京廣渠門一地塊，成為北京“地王”；9月10日，中海地產以70.06億元奪下了上海長風地塊，平均樓板價為22409.3元/平方米，一舉奪下“中國地王”稱號。這比兩周前華潤置地35億元在嘉定剛剛創造的地王價整整翻了一倍。

　　同樣在9月10日，兩家國企招商地產和深圳華僑城聯手，以5.3億元總價拍得深圳寶安尖崗山一塊居住用地。該塊地以樓面價為1.89萬元/平方米成交，刷新紀錄，成為深圳新“地王”。

　　國企四處購地、一擲億金的同時，引發上市房地產企業快速跟進，股市上出現新一輪融資擴張。張馳飛介紹，保利地產近期融資78億元，金地集團也完成股市融資40億元，萬科112億元增發計劃剛剛通過股東大會，綠城也有相應融資計劃。

　　9月22日，民企再度創造“地王”，杭州綠城集團首次進軍蘇州，便以61億元的天價拿下了蘇州金雞湖大道沿線兩個地塊。其中以36億的總價拍得6號地塊，樓面價28057元/平方米，預計該地樓盤價格將突破5萬元/平方米，成為江蘇新“地王”。

　　地價和房價高企帶來巨大風險，最終買單的是老百姓

　　南昌市土地交易中心主任錢友庚說，今年2季度以來，南昌市的土地交易明顯活躍，現在每一宗地都有7至8家競爭。南昌市沒有有意抬高地價，但是開發企業的行為確實缺乏自律，不斷涌現新“地王”對行業并不是什么好事。

　　2007年南昌市出現了一批“地王”，可是到2008年底，有的地價只剩下原來的二分之一。今年有2007年拍賣的三幅地塊被退回來，有的開發商寧愿損失定金，因為承受不了高昂的土地成本。

　　錢友庚認為，今年許多城市的房價出現了“跳躍式上漲”，迅猛的漲勢是難以維持的，這也表明市場沒有進入健康的循環。“地王”頻出不是好現象，有的比周邊房價還要高，除了制造房價上漲外，過多的資金沉淀在房地產對宏觀經濟的損害很大。

　　他認為，土地市場和房地產市場都有潛規則。國有企業不怕地價高，因為資產在賬上，拿到地就可以再去融資再去搞項目，這里虧損那里能賺回來。上市公司需要相應的業績來維持股價，反過來又迫使開發商以更高的價格去追逐更多的土地。房地產上市公司進入一種“高地價→高股價→更高地價”惡性循環。“國企現在不差錢，上市公司可以圈股民的錢，但是地價和房價高企帶來的巨大系統風險最終要金融機構和股民承擔，最終買單的是老百姓。”錢友庚說。

　　蕭條期間資產泡沫膨脹，對中國而言絕非福音

　　中國工商銀行資產管理部研究員張興勝說，中國的房價收入比是發達國家的3至6倍，住房租售比(每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值)超過400倍，而國際上公認的正常范圍為200至300倍。

　　目前，上海市已有13家樓盤銷售價格突破10萬元/平方米，周邊杭州、蘇州、南京等城市價格達到3萬元/平方米以上的項目比比皆是，這些都反映出我國房地產泡沫嚴重程度。

　　江蘇銀監局局長于學軍認為，比泡沫本身更嚴重的，是我國缺少抑制泡沫膨脹的有效機制和社會動力。抑制房地產泡沫主要依靠政府對市場投機活動的抑制，新加坡、英國、瑞典等國均有卓有成效的措施抑制房價。我國一些地方片面理解“增加居民財產性收入”的政策，鼓勵居民直接進行住房投資，將房地產作為社會投機工具使用，推高房價遂成為地方政府增加非稅收入的基本途徑，因而抑制房地產泡沫就一直缺少出臺的社會動力，導致1993年、2006至2007年、2009年出現周期性的房地產泡沫。

　　專家們表示，資產泡沫總會破裂的，世界各國概莫能外。從美國發生的互聯網泡沫和房地產泡沫情況看，泡沫持續的時間往往比人們預想的要長，但泡沫破裂的速度遠遠快于人們的預期。

　　當前經濟尚未企穩，全球經濟還在蕭條期的情況下資產泡沫膨脹，對中國而言絕非福音。泡沫加速膨脹后一旦貨幣政策調整、社會預期改變，泡沫隨時可能破裂，將動搖市場信心，居民財富損失和金融機構資產損失都會嚴重影響經濟復蘇。

　　專家

　　京滬未來十余年房價已被透支災難性后果將比日本更可怕

　　學者羊慧明等業內人士表示，如果國內一線城市房價繼續被哄抬炒高，將可能重蹈東京樓市“急漲長跌”的覆轍。一些經濟界人士認為，當前我國一線城市的房價已經很高，風險已經很大，前車之鑒不能不重視。

　　事實上，北京、上海的人均收入還不到東京的1/10，而房價已比肩東京，一套100平方米的普通公寓(清水房)房價達200萬元人民幣以上，即以家庭戶均年收入6萬元計算，房價收入比已超過30倍。

　　京滬人均收入要達到東京的水平，起碼還要15年。換言之，京滬房價已經把未來十余年的空間都透支了。日本的地產泡沫是一個富裕社會的泡沫，都拖垮了日本經濟，而中國還是一個整體不富裕的社會，出現超過日本的房地產泡沫，其災難性后果將比日本更可怕。

　　專家們認為，我國并不是沒有發生過房地產危機。海南、香港都曾因房地產泡沫破裂受嚴重拖累，深圳去年的房價大跌引發部分樓盤業主集體“斷供”，風險陡然出現；杭州房價下跌幅度曾達到幾千元，市場低迷持續時間超過其他城市。

　　從一個國家來看，房地產沉淀的社會資金越多，對其他領域的發展越不利，沒有一個國家因房地產發達而成為世界強國。從一個企業來看，沉迷在房地產就會喪失斗志，荒廢主業。

　　日本泡沫經濟時代購買不動產越多的大企業，受到的拖累就越大。當前，內地樓市正在克隆香港的模式：一旦把“地王”炒高到世界之最的天價，拿得起地的開發商就越少，最后形成寡頭壟斷，他們就可以隨意拔高房價，牟取驚人的暴利。

　　靠非理性瘋狂拉高房地產等資產價格拉動的經濟增長是不可持續的，并可能使整體經濟和社會受害，最終榨干社會財富。內地不可能仿效香港的房市，仿效香港地產模式將禍害中國社會。(鄧華寧、葉鋒、李美娟)