國(guó)進(jìn)民退趨勢(shì)仍在

　　10月27日,廣州市共出讓三宗土地,其中天河廣氮AT06070509、AT06070511地塊,由于設(shè)置了諸多門(mén)檻,并限定競(jìng)買(mǎi)者為石化企業(yè),因此被業(yè)界稱(chēng)為“內(nèi)定中石化”。最終,廣氮地塊只有中石化洛陽(yáng)石油化工工程公司一家參與競(jìng)買(mǎi),最終無(wú)懸念地底價(jià)成交,折合樓面地價(jià)僅3353元/平方米。

　　而在10月20日,廣州年內(nèi)的第七次拍地大戲上,擁有開(kāi)闊江景、萬(wàn)畝果林、地鐵、會(huì)展經(jīng)濟(jì)資源的琶洲村將被政府推上市場(chǎng)。與之前幾次拍賣(mài)不同的是,早在政府發(fā)布宗地出讓公告時(shí),本場(chǎng)拍賣(mài)便沒(méi)有了懸念,保利———中國(guó)最大的房地產(chǎn)央企,已被政府指腹為婚,“迎娶”琶洲村。

　　10月29日,白云新城也一口氣掛牌整體出讓4幅商業(yè)金融業(yè)用地,總用地面積超過(guò)12.6萬(wàn)平方米。對(duì)買(mǎi)家的要求則是,必須是身家15億以上的房企,且在國(guó)內(nèi)大中城市成功開(kāi)發(fā)過(guò)200萬(wàn)平方米大型商業(yè)中心、五星級(jí)酒店經(jīng)驗(yàn)的才有資格參與競(jìng)投,出讓還不接受企業(yè)聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)。可以看到,出讓條件對(duì)競(jìng)買(mǎi)人資金、開(kāi)發(fā)實(shí)力的要求都很高,非“大家”不能吃下這塊“肥肉”。

　　可見(jiàn),今年以來(lái),廣州的土地拍賣(mài)顯露出的“國(guó)進(jìn)民退”依然延續(xù)。如本土巨頭城建地產(chǎn),對(duì)大學(xué)城地塊是出一塊拿一塊,大有包攬整個(gè)區(qū)域所有宅地的態(tài)勢(shì),而保利拿下琶洲村39.85萬(wàn)平方米的宗地,再加上之前的儲(chǔ)備,琶洲這個(gè)未來(lái)的CBD也將成為保利的天下。

　　現(xiàn)時(shí)高房?jī)r(jià)的背后高地價(jià)的支撐,不少人擔(dān)心,“財(cái)大氣粗”的國(guó)企有意無(wú)意地高價(jià)奪地,將使房?jī)r(jià)進(jìn)一步升溫,并最終危及整個(gè)樓市的健康發(fā)展。業(yè)界人士分析,除共同合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外,國(guó)有資本還有可能通過(guò)參股等方式,進(jìn)一步滲透民營(yíng)房企,最終成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。

　　中原分析

　　馬溪村地塊適合建高檔別墅

　　中原地產(chǎn)研究分析,花都馬溪村地塊具備建造別墅產(chǎn)品的自然條件,地塊與即將建設(shè)成體育公園自然山體相連接,并帶有天然溝渠,能夠據(jù)此搭建山水園林景觀,形成優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境。加上沒(méi)有戶(hù)型限制,預(yù)計(jì)未來(lái)的項(xiàng)目將會(huì)以自然山水為賣(mài)點(diǎn),主打別墅類(lèi)產(chǎn)品,與周邊在售樓盤(pán)進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。

　　該地塊的缺陷則在于地塊處于風(fēng)神大道南,不在花都的核心區(qū)域,交通條件暫時(shí)也未能滿足普通市民需求。地塊周邊目前有保利城花園、風(fēng)神花園、天馬河國(guó)際公館等項(xiàng)目在售,其中保利城洋房均價(jià)6000元/平方米,別墅10000元/平方米,天馬河國(guó)際公館洋房售價(jià)在5000元/平方米。考慮到該區(qū)域市場(chǎng)的實(shí)際情況和時(shí)間溢價(jià),預(yù)計(jì)項(xiàng)目上市時(shí)洋房的售價(jià)7000—10000元/平方米左右,別墅類(lèi)產(chǎn)品的售價(jià)可能達(dá)到20000—25000元/平方米。

　　天河廣氮地塊被中石化洛陽(yáng)公司獲得,樓面地價(jià)3353元/平方米。由于地塊不得預(yù)售,最終作為石化企業(yè)家屬樓的可能性較大。若項(xiàng)目未來(lái)作為家屬樓則對(duì)周邊樓市影響甚微,但該項(xiàng)目則有助于完善區(qū)域配套、吸引人氣,未來(lái)還可能大量增加二手優(yōu)質(zhì)房源。

　　12月大學(xué)城拍地將是年末焦點(diǎn)

　　琶洲村的四幅靚地、天河廣氮地塊,花都馬溪村地塊以及蘿崗永和經(jīng)濟(jì)區(qū)地塊,和昨天推出的兩年前科學(xué)城地王項(xiàng)目,同時(shí)掛牌的還有白云新城四大商業(yè)金融地塊。10月以來(lái),廣州市國(guó)土房管局密集式地供應(yīng)住宅用地。記者統(tǒng)計(jì),自10月至今,廣州一口氣推出了逾100萬(wàn)平方米的住宅用地。

　　而今年前9個(gè)月廣州一共出讓了13塊住宅用地,用地面積才55.1792萬(wàn)平方米。10月份以來(lái)的住宅用地供應(yīng)比前9個(gè)月土地供應(yīng)還要多。至此,廣州今年累計(jì)供應(yīng)了150多萬(wàn)平方米的土地。顯然,這個(gè)離“今年廣州將供應(yīng)2.5平方公里住宅用地”的目標(biāo)還有不小的差距。在今年僅剩的接下來(lái)的兩個(gè)多月時(shí)間內(nèi),廣州還將大手筆推出住宅用地。

　　廣州房管局網(wǎng)站公布,12月10日將再推五幅大學(xué)城住宅地塊,總用地面積66208平方米,總建筑面積可達(dá)178631平方米,地塊3幅位于北區(qū)3塊、2幅在南區(qū)。這是廣州今年以來(lái)第三次推出大學(xué)城地塊。前兩次大學(xué)城地塊的拍賣(mài)成交,房?jī)r(jià)都上漲一個(gè)級(jí)別,地王紀(jì)錄不斷被刷新。相信這次推地也必將成為年末土地市場(chǎng)的焦點(diǎn)。

　　合富首席分析師黎文江預(yù)測(cè),大學(xué)城住宅地價(jià)12月將被刷新。此次推出的DN0401地塊是全江景地塊,比起城建總9月20日拿到的南區(qū)DS1703地塊(樓面地價(jià)7671元/平米)臨江面更寬,因此可預(yù)計(jì)樓面地價(jià)比城建總地塊要高,新記錄將會(huì)產(chǎn)生。此外,北區(qū)DN0402地塊也有部分江景,估計(jì)樓面地價(jià)也不低于7000元/平米。南區(qū)2塊地也相當(dāng)方正,商業(yè)配套勝于北區(qū),4號(hào)線地鐵出口在附近,出城交通方便,估計(jì)樓面地價(jià)也不會(huì)低于7000元/平米。