營業稅減免即將到期與高樓價給業主帶來甜蜜的“煩惱”

　　營業稅減免政策是否續期給年末的二手樓市帶來一定不確定因素。不過行業人士認為真正阻礙成交的是高樓價，中原地產市場總監李粵湘表示，目前大部分客戶不愿意追價，若新政不續期營業稅又再加在買方頭上，變相推高樓價，置業者更加不愿意追價。營業稅減免即將到期與高樓價給業主帶來甜蜜的“煩惱”，一方面獲利已頗豐厚，或許可以高位套現；另一方面則有業主擔心賣平了或買不回相近素質的物業，故此對于放盤“心大心細”。賣還是不賣，這是個問題？投資者與業主對這個問題各有答案。

　　投資者：有適合的房源換就放

　　廣東中原地產物業部副總經理潘婉霞日前在《2009年新形勢下廣州房地產投資全攻略》研討會上“罕有”地公開了她自己的物業投資心得，記者也得以一窺這位資深地產人士的樓宇買賣經驗。

　　潘婉霞說，買樓和買股票的原理是一樣的，分批買和分批賣。如果前期擁有物業，現在累積了比較多的升幅，上升到一定的程度就要分開賣，價格低的時候也要分開買進。她透露說，今年她剛以16000元/m2的價格出手南國花園的物業，這個早期入市的物業已累積以倍數計的升幅。大部分南國花園的業主都希望“攬實”物業不放，潘婉霞卻是這樣認為：目前市價16000元/m2，要爬上20000元/m2大關很吃力，要上30000元/m2則是“這輩子不可能”，因此她決定出售這個已獲取豐厚利潤的物業，轉移投資其他有更高升值潛力的區域。

　　記者近日采訪一位如潘婉霞一般資深的地產投資人士方女士，不巧她正在簽約。方女士隨后向記者證實，她當時正在賣樓，近期都有不少物業賣出買入。對于持有多套物業的投資人士，一方面可套現獲取利潤，另一方面也可買入升值潛力更大的物業來持有。

　　中介：投資者出貨“高開低走”

　　合富置業經紀余先生介紹，投資客放盤的心態與自住客有明顯區別，自住客由于多數僅持有一套物業，在價格上叫價較硬，而且經常即時“反價”。相比之下，投資客出貨則可以說十分“有心賣”，他們通常會先選擇一個較高的放盤價出售物業。例如，他們心理價位在80萬元，則通常都會先放85萬元或更高，然后若沒有客人承接，便立刻選擇開始2萬~3萬元的小幅降價，直到不低于預期太多又有買家承接為止。

　　據余先生介紹，由于目前整體市場的價格已經全面超過2007年，即使在2007年入貨的不少投資客，近期也可以獲利出貨，例如之前芳草園有一套物業，投資客在2007年入貨，77平方米的總價在110萬元，而近期該投資客順利以115萬元出貨。芳草園另一套投資者“蟹貨”也順利售出，該物業在2007年以135萬元入貨，最近也以150萬元出貨。雖然扣除成本后，僅獲得微利，但投資客也會“樂意”放售。

　　合富置業有關人士表示，即使在2007年高位入貨的投資客目前基本也能順利獲得微利出貨，因此投資客不妨在有20%~30%的利潤時出手為妙。另外，合富置業經紀梁先生建議，像荔灣等老城區，投資客持有的樓齡較舊的樓梯樓物業達到9000元/m2后，繼續升值空間可能不大，獲利在10%左右放售也未嘗不可。在越秀、荔灣等老城區，基本上2007年高位入市的投資客也能順利出貨，合富置業有關人士介紹，例如天倫花園這類高質素的電梯樓，2007年時入貨價達到190萬元，而近期也以220萬元順利出貨。

　　投資者獲利離場后，一般都在選擇別的目標入市。合富置業有關人士透露，目前天河北的投資客在嘗到甜頭后，看準時機繼續入貨，通常他們會繼續選擇已經十分“熟手”的天河北一帶投資，也有些“轉戰”珠江新城。合富置業余先生介紹，10月天河北投資客繼續接貨的比例有所增加，目前投資與自住客的比例大概已經升到5∶5。而在老城區，多數原來持有樓梯樓物業的投資客則會選擇中端的電梯樓物業繼續入市，如美東大廈、龍津商務大廈等。