跟風一手定價

　　二手成交阻滯

　　合富置業市場部總監陳慧紅表示，近期二手業主普遍將一手價作為二手樓定價的主要參考依據，認為“一手不跌，二手也不會跌”。業主寧愿推遲出售物業，也不愿過早售出物業而錯過更高的價格。

　　由于珠江新城拍出“地王”和一手價高企，二手業主繼續叫價很硬或“反價”，目前該區域大部分業主都是以一手價作為制定二手物業價格的“參照物”。合富置業經紀黃先生介紹，珠江新城“樓王”物業跟風一手的情況最明顯。如南國花園周邊一手推新貨前，二手均價在14000~15000元/m2；周邊新盤定價起初是22000元/m2左右，由于交投暢旺，不到一個月加推的一手新貨升到26000元/m2；看到置業者對該地段的信心，部分業主也見勢跟風，二手均價升到18000元/m2，而其中一些“樓王”物業更是“信心十足”，二手均價直接漲至20000元/m2，與一手價接近。但跟風暴漲的直接結果是導致交易從活躍變為冷淡。

　　中原地產市場總監李粵湘表示，現時大部分業主會以周邊一手住宅售價為參照而定價，一些不急于出售的業主待價而沽，其二手放盤價直追一手價，導致目前二手價格虛高，成交量出現下降的情況。中原地產成交數據顯示，新港西板塊的江南新苑南北朝向望園景中層、面積約93平方米的單位，4月成交價約101.2萬元，成交單價為11000元/m2。由于該盤十一黃金周推出新貨，對外宣稱均價在15000~16000元/m2，二手業主聞訊提價，9月同類型單位成交價升到122.3萬元，成交單價為13289元/m2，前后價差約21萬元。

　　樓市存在“踏空”風險

　　股市瞬息萬變，股民時常抱怨“踏空”，錯過最佳的成交價位；樓市調整較為遲緩，但是長時間有價無市，業主也會因待價而沽而發生樓市的“踏空”。李粵湘提醒，樓市發生調整時，二手定價無法跟上一手定價的步伐調整。倘若樓市形勢急轉直下，發展商較一般的市民對市場更敏感，能迅速做出調整策略。一手價格下調，二手業主未必可即時反應，有可能會產生類似2008年樓市一、二手價“倒掛”現象，這時二手市場的客戶會流失到一手市場。

　　2007年樓市價格飆升，不少業主即使一再“反價”，買家仍愿意追價。有部分對后市過分樂觀的業主，不斷“反價”。到2008年經濟形勢急轉直下，再加上政府調控，買家入市信心受到抑壓。區域內的一手新盤推出市場后，采取促銷等形式變相降價，直接導致了一、二手價格倒掛，直接吸引了二手客源；二手業主一時未能接受價格的回落，議價空間不大，甚至將物業轉售為租，待市場價符合心理預期再度出售。

　　中原地產成交數據顯示，2008年全市二手成交均價為7348.56元/m2，較2007年的7653.42元/m2，只不過下跌了約4%。但全市二手成交量卻大幅減少了38%。業主盲目追隨一手定價，不及時拋售，可能會錯失出售的好時機。

　　落袋為安

　　到達預期即出貨

　　一手樓價升，二手樓價是不是就應該跟著其步伐上漲？中原地產市場部人士表示不一定。二手樓的定價首先要視乎業主對資金回籠的迫切程度。如果業主需要資金周轉，放盤價太高，成交速度則會放緩。這時業主宜盡快出售物業，若以低于市場價出貨，會吸引更多買家，爭取在短時間內成交。

　　合富置業經紀林先生介紹，目前在海珠江南大道南、昌崗路一帶投資客約占兩成左右，他們只求符合價格預期便出貨，覺得筍就進貨。投資客較普通業主更為理性，并不將地段作為唯一考量，其更看重是投資收益率，當投資收益率達到一定比率，就堅決出貨，毫不惜售。（記者李鳳荷 吳潤洲)